为进一步贯彻落实“工业立市、产业强市”部署，保障产业发展空间，提高用地效率，促进实体经济高质量发展。更好发挥制度保障作用，根据国家、省有关规定，对市政府 2022年 1 月 28 日出台的《关于推进“工改工”促进产业高质量发展的实施意见》（汕府〔2022〕10 号）进行修改,形成《关于推进“工改工”促进产业高质量发展的实施意见》（汕府〔2023〕4 号）（以下简称《实施意见》）。《实施意见》自2023年2月1日起实施，有效期至2025年1月28日。现就有关内容解读如下：

　　一、修改内容

　　（一）关于第七部分第（二）点第 2 项

　　根据《广东省国土资源厅关于印发深入推进“三旧”改造工作实施意见的通知》（粤国土资规字〔2018〕3  号），拟将《实施意见》第七部分第（二）点第 2 项“完善历史用地处理机制”的内容修改为：“对纳入‘三旧’改造标图建库范围内尚没有完善用地手续的历史集体用地（含历史上已作出行政处罚），按用地发生时的法律政策规定落实处理（处罚）后，可按现状建设用地地类完善历史用地手续。”

　　（二）关于第七部分第（十一）点

　　根据《城市房地产开发经营管理条例》《汕头经济特区商品房销售条例》等规定，拟将《实施意见》第七部分第（十一）点“支持标准厂房预售”的内容修改为“国有建设用地上符合规定的标准厂房可根据《汕头经济特区商品房销售条

　　例》规定的条件申办商品房（一手房）预售许可和现售备

　　案。在建成后由建设单位按照《不动产登记暂行条例》和《不动产登记暂行条例实施细则》的规定办理不动产首次登记，再由建设单位和购房企业办理不动产转移登记（即分户登记），为购房企业核发不动产权证。”

　　二、主要解决问题

　　《实施意见》主要聚焦解决以下四大问题:

　　（一）工业布局分散问题

　　为解决我市工业布局分散，区域发展不平衡问题，《实施意见》中明确五年内形成5万亩以上新型工业园区的改造目标，强调在全市划定不少于160平方公里工业控制线，保障产业发展空间。

　　（二）配套政策不足问题

　　目前，我市相关配套政策未制定完善，如历史用地能否完善用地手续，国有土地使用年限能否延长以及土地置换、土地分割等问题缺乏具体的操作指引，不利于激发“工改工”的自主性与积极性，为此《实施意见》针对“工改工”过程中一些亟需解决的疑点、难点与历史遗留问题提出了有关政策的支撑与指引。

　　（三）改造动力不足问题

　　一是“工改工”项目改造成本高，投资回报周期长，市场主体参与改造积极性不高；二是“工改工”项目奖励扶持措施力度小，对社会资本的吸引力弱。为此《实施意见》提出资金奖补、税费减免等奖励措施以此降低企业用地成本，充分释放政策红利，保障改造主体收益。

　　（四）项目审批效率不高问题 

　　在实际工作中存在审批事项程序复杂、速度慢、审批周期长的问题。为此，《实施意见》提出优化审批程序、精简报建环节及建立信任审批制度，简化审批流程，提高审批效率。

　　三、《实施意见》框架

　　《实施意见》的主要内容分为“前言”“适用范围”“工作目标”“工作原则”“工作任务”“工作机制”“财税奖补”“用地政策”“简化审批”“保障措施”十部分。

　　（一）明确指导思想，提高政治站位

　　前言部分强调要贯彻落实习近平总书记视察广东、视察汕头重要讲话和重要指示批示精神，明确以优化城市空间结构与产业布局，提升产业用地利用效率，为加快建设现代化活力经济特区提供支撑作为“工改工”的最终目的，从思想上为“工改工”工作统一认识，提高政治站位。

　　（二）确立工作目标，清晰工作线条

　　“适用范围”“工作目标”“工作原则”“工作任务”“工作机制”五部分明确了“工改工”的整体工作思路。按照“工改工”的工作线条，首先强调“工改工”的定义，明确“工改工”的对象与范围。明确各区“工改工”工作目标、工作任务。

　　（三）强化政策支撑，释放财税福利

　　“财税奖补”“用地政策”“简化审批”三部分吸纳了包括用地、标准厂房、财税奖补、审批在内的多项涉及“工改工”关键环节中所需的扶持政策。重点包括，一是对涉及“工改工”过程中的补偿标准、收益分配、税收优惠、奖励措施等财税补贴政策做了明确的规定；二是通过用地政策帮助企业释放“工改工”活力，在完善手续、延长年限、土地置换、审批报建等疑点难点问题上提供解决思路。

　　（四）严格执法管控，做好改造保障

　　“保障措施”部分强调了要加强执法管控、环境整治、督查考核，严格企业准入，同时要做好历史文化的保护工作，为“工改工”做好全面的保障。

　　四、重点内容

　　（一）容积率

　　“工改工”是指依据国土空间规划保留现状工业、仓储、物流用地性质进行升级改造，除生产工艺、现状改造、地块形态有特殊要求的项目外，改造后容积率原则上应不低于3.5。

　　（二）工业用地控制线

　　加强工业用地管控，在全市划定不少于160平方公里工业控制线，“工改工”项目重点在工业控制线范围内开展，严格按照规划实施建设，除公共利益需要外，禁止调整为其它用途。

　　（三）财税奖补

　　1.资金奖励

　　市给予各区500万元，各功能区300万元作为“工改工”启动资金。

　　拆除重建类“工改工”项目，拆除完成后由市给予各区（功能区）资金奖励，第一年（2021年10月31日至2022年10月31日）年度拆除面积达到300亩的，每亩奖励10万元；年度拆除面积为300-500亩，多于300亩的部分每亩奖励15万元；年度拆除面积为500-1000亩，多于500亩的部分每亩奖励18万元；年度拆除面积为1000亩以上，多于1000亩的部分每亩奖励20万元。

　　奖补资金原则上每四个月可结算一次，也可按年度（每年10月31日作为结算日）由区财政与市财政按实际完成量结算。奖励金额标准逐年递减一万元，递减最高不超过5万元，各档奖补参照此执行。

　　2.税收优惠

　　多个权利主体通过以房地产作价入股、签订拆迁补偿协议、联营（法人型联营等）、收购归宗等方式，将“三旧”改造项目相关权益转移到单一主体并实施改造的，税费征收方面视同政府收储土地，可以减免30%-60%的土地增值税、5.65%的营业税、20%的个人所得税。

　　（四）用地政策

　　《实施意见》中共制定十二项用地政策，帮助企业解决在“工改工”过程中遇到的一些用地疑难问题，以下对一些重点政策进行介绍：

　　1.解决改造用地使用年限不足问题。对于“三旧”改造项目，可以按照现有政策给予土地使用年限重新起算；对于已出让国有低效工业产业用地，特别针对原特区范围内工业用地出让年限仅有30年的情形，目前大部分即将到期的情况，给予续期补足至50年（国家规定工业用地最高使用年限）。

　　2.放宽准入门槛。针对2009年12月31日前已建设使用，规划用途为工业，且确需实施升级改造的现状工业用地，可按规定纳入“三旧”改造标图建库范围，不受上盖物占地比例限制。该政策进一步放宽准入门槛，释放“工改工”活力。

　　3.完善用地手续。在现有“三旧”政策的基础上，进一步拓宽完善用地手续的范围和处理机制。

　　4.支持提容增效。工业用地提高容积率，不需补交地价款。项目宗地内允许配建不超过总计容建筑面积20%的生产服务、行政办公、生活服务等配套设施，不需补缴地价款。

　　5.支持土地分割。已实施动工但因项目资金、预期效益等原因停止开发建设的工业用地，经区政府、功能区管委会批准，允许企业将未建土地实施一次分割转让或整体转让。

　　6.支持物业分割、分割转让。国有建设用地上已确权登记的厂房、仓库等物业的国有建设用地使用权及房屋所有权，申请人要求办理工业物业（项目配套设施已同步建成）分割登记的，可按幢、层分割为可以独立使用且权属界线封闭的空间办理不动产登记。

　　7.支持标准厂房预售。标准厂房可根据《汕头经济特区商品房销售条例》规定的条件申办商品房（一手房）预售许可和现售备案。

　　8.支持微改造。鼓励业主在保留原建筑物主体的基础上，旧厂房采取改建扩建加建、局部拆建、完善公建配套设施等方式实施微改造。

　　（五）简化审批

　　该部分针对“工改工”过程中的审批、报建环节进行精简，优化。一是将审批权限下放到区县一级，进一步优化审批程序；二是针对符合要求的工程与设施免于办理建设工程规划许可；三是建立信任审批制度。