一、修订的必要性

2016年市政府制定出台的规章《汕头经济特区住宅专项维修资金管理办法》（市政府令第170号，以下简称原《办法》），在规范住宅专项维修资金（以下简称维修资金）交存、使用以及维护维修资金管理秩序等方面发挥了重要作用。随着2020年《民法典》的出台，国家对维修资金使用表决程序等有了新的规定；加之我市机构改革后，维修资金主管部门已经调整，原《办法》中部分机构的名称和职责也已发生变化。此外，随着我市社会经济不断发展，原《办法》对维修资金交存、使用及管理程序的规定已不能完全满足实践需要。为此，为适应维修资金管理的新形势、新要求，有必要对原《办法》进行修订。

 二、主要依据

原《办法》修订的主要依据是：《中华人民共和国民法典》《物业管理条例》《汕头经济特区物业管理条例》《住宅专项维修资金管理办法》（建设部令第165号）、《住房和城乡建设部等部门关于加强和改进住宅物业管理工作的通知》（建房规〔2020〕10号）、《住房城乡建设部办公厅、财政部办公厅关于进一步发挥住宅专项维修资金在老旧小区和电梯更新改造中支持作用的通知》（建办房〔2015〕52号）等法律法规和政策文件。

三、主要内容　

修订后的《汕头经济特区住宅专项维修资金管理办法》（以下简称《办法》）分五章共四十二条，包括总则、交存、使用、监督管理、附则。本次修订主要涉及以下几个方面内容：

（一）关于维修资金管理体制

根据《汕头市机构改革方案》对涉及部门名称和职责调整的内容进行修改，并增加规定部分单位职责。主要涉及将“房产行政部门”修改为“住房和城乡建设主管部门”；同时明确自然资源、城市管理综合执法等部门，镇人民政府、街道办事处以及市维修资金管理机构等的职责。

（二）关于维修资金交存管理程序

一是按照《住房和城乡建设部等部门关于加强和改进住宅物业管理工作的通知》（建房规〔2020〕10号）要求，为提升维修资金专户管理银行的专业化水平，规定住建部门在确定维修资金专户管理银行时，应当依法通过公开招标方式予以确定。

二是按照《住房和城乡建设部等部门关于加强和改进住宅物业管理工作的通知》（建房规〔2020〕10号）关于积极推进由开发建设单位在办理网签备案时代交首期维修资金的要求，结合特区实际情况，规定购房人应当在商品房买卖合同网签备案前，将首期维修资金存入维修资金专户；房屋已竣工验收但尚未售出的，开发建设单位应当在现售备案前预交存首期维修资金；房屋出售时，开发建设单位再向购房人收回代交资金。房屋未售出的，开发建设单位还应当分摊维修和更新、改造费用。此举既能明确开发建设单位的职责，确保新建商品房的首期维修资金全部交存到维修资金专户，也能维护购房人的合法权益。

三是增加规定将维修资金划转由业主大会自行管理的办理流程，以适应部分小区要求将维修资金由住建部门代管转为业主大会自行管理的实际情况。

四是增加规定维修资金的补建程序，主要是针对办法实施前未建立维修资金的情形。该条除规定业主大会、业主委员会、物业服务企业职责外，对未设立业主大会且未实行物业管理的，规定筹集方案由全体业主共同讨论决定，必要时可以请求镇人民政府或者街道办事处予以协助。

（三）关于维修资金使用流程

一是明确使用维修资金进行维修和更新、改造的组织实施主体，规定已设立业主大会的，由业主大会、业主委员会组织实施，或者委托物业服务企业组织实施；未设立业主大会的，由物业服务企业或者相关业主组织实施，必要时可申请居民委员会协助组织实施。

二是明确资金使用方案的编制程序，主要是根据《民法典》的规定明确资金使用方案的表决程序。

三是明确申请划转维修资金的办理手续；增加规定发生严重危及公共安全和物业使用安全的紧急情况，需进行应急维修和更新、改造的，组织实施主体可以申请立即使用维修资金，并对紧急情况的情形和申请流程进行细化和完善；根据《住房城乡建设部办公厅、财政部办公厅关于进一步发挥住宅专项维修资金在老旧小区和电梯更新改造中支持作用的通知》（建办房〔2015〕52号）的要求,规定对尚未设立业主大会且未委托物业服务企业的物业管理区域发生紧急情况需要应急使用住宅专项维修资金，经居民委员会协调后业主仍未采取措施的，居民委员会可以提出申请，由物业所在地的镇人民政府、街道办事处代为维修，代修费用依法从维修资金中列支。维修资金不足的，由相关业主依法分摊。

四是鼓励建立维修保险制度。经业主大会决定，维修资金可以用于购买维修保险服务。

（四）关于维修资金监督管理

在原《办法》规定相关主管部门职责的基础上，规定住房和城乡建设主管部门、业主委员会以及物业服务企业应当每年至少一次与专户管理银行核对维修资金账目，并明确定期向业主公布的内容。考虑到《住宅专项维修资金管理办法》（建设部令第165号）对违反维修资金管理行为的法律责任已有规定，因此《办法》不重复规定。

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