一、起草背景

　　《关于推进“工改工”促进产业高质量发展的实施意见》（汕府〔2022〕10号）【经修改形成《关于推进“工改工”促进产业高质量发展的实施意见》（汕府〔2023〕4号）】（以下简称《实施意见》）的颁布实施，是贯彻落实市委、市政府“工业立市、产业强市”工作部署的重大举措。自《实施意见》颁布以来，各区（功能区）认真贯彻落实市委、市政府工作部署和要求，积极开展“工改工”政策宣传，盘点辖区国有低效工业用地，聚焦村镇工业集聚区升级，积极推动“工改工”工作落到实处，我市“工改工”取得了初步成效。

　　同时，由于整体经济形势等大背景原因，各区（功能区）在推进“工改工”过程遇到各种困难，为进一步推动“工改工”往纵深开展，启动制订《关于进一步推进“工改工”促进产业高质量发展的实施细则》（以下简称《实施细则》）工作，以《实施意见》为基础，进一步研究提出有关政策措施、办理流程，为进一步推动“工改工”，释放产业发展新动能、新空间提供更有力的政策支撑。

　　二、起草依据

　　《国土资源部关于印发<关于深入推进城镇低效用地再开发的指导意见（试行）>的通知》（国土资发〔2016〕147号）；《广东省旧城镇旧厂房旧村庄改造管理办法》（广东省人民政府令第279号）；《广东省人民政府关于深化改革加快推动“三旧”改造促进高质量发展的指导意见》（粤府〔2019〕71号）；《广东省村镇工业集聚区升级改造攻坚战三年行动方案（2021—2023年）》《关于推进“工改工”促进产业高质量发展的实施意见》（汕府〔2022〕10号，已废止）（汕府〔2023〕4号）；《汕头市自然资源局、汕头市农业农村局、汕头市城市管理和综合执法局关于印发<汕头市违法建设分类处置指导意见>的通知》（汕自然资发〔2021〕69号）；《汕头经济特区城乡规划条例》《汕头经济特区城乡规划管理技术规定》（汕头市人民政府令第182号）；《汕头市人民政府办公室关于印发推进低效产业用地再利用工作实施方案的通知》（汕府办〔2019〕6号）；《汕头市促进低效产业用地再利用实施意见》（汕府〔2018〕133号）；《汕头经济特区地价管理规定》（汕头市人民政府令第206号）。

　　三、主要内容

　　《实施细则》共十一章，“总则”“项目认定”“规划管理”“土地管理”“不动产登记”“微改造”“改造模式”“村镇工业集聚区升级改造”“加强产业引导”“全流程监管”“附则”。重点内容如下：

　　（一）关于拆除重建类“工改工”项目的政策支持

　　为落实《实施意见》重点支持拆除重建类“工改工”项目的精神，《实施细则》从项目认定、奖励发放等方面对相关政策进行细化。《实施细则》第五条规定按照拆除建筑物基底面积计算拆除重建用地面积并规定了拆除重建类“工改工”项目资金奖励的申报程序。

　　（二）关于规划要求的适当放宽

　　《实施细则》第三章在符合国土空间规划以及纳入工业控制线的前提下，引入多部门专题论证、公示程序，广泛征求意见后对规划条件予以放宽，明确规划申请与审批手续，增强社会面的改造积极性，加快推进“工改工”项目建设。

　　其中，为解决尚未有法定控规拟“工改工”项目规划问题，《实施细则》第六条至第九条在遵循“不涉及规划控制的公共服务设施用地、道路与交通设施用地、公用设施用地、公园绿地”的基础上，区分工业用地控制线内外以及土地用途是否为工业、物流仓储用地，按相应的条件与公示程序出具“工改工”项目规划条件或核发建设工程规划许可证；根据“工改工”工作推进过程遇到的实际情况及各区（功能区）的强烈要求及反映，对于工业控制线外工业产业用地完善规划的，用地面积放宽到10亩以上（含10亩），并对审批流程进一步细化。

　　另外，为解决大量工业用地原有建筑间距难调整、尚有较大利用价值不必拆除等问题，《实施细则》第十一条规定：工业项目允许在满足安全保护、净空要求等前提下，可以放宽建筑密度、建筑间距、建筑限高等技术要求，并可按照建筑高度24米退让用地界线和退让道路；工业、物流仓储用地相邻，建筑物与相邻用地退距可按消防要求控制。“工改工”项目用地范围内需要保留的已建建筑，在满足消防、安全等有关规范要求的前提下，经公示没有反对意见的，由区（功能区）自然资源部门出具规划确认意见。

　　此外，为解决容积率确需在3.5以下的现实情况，《实施细则》第十二条允许因生产工艺、现状改造、地块形态等有特殊要求的，企业提交申请，由各区工信部门（功能区经发部门）组织论证后报区政府（功能区管委会）审批。

　　为进一步支持工业项目，经与市住建局沟通协商并征得该局同意，第十四条规定工业项目装配式建筑和绿色建筑公益不做强制性要求。

　　（三）关于处理历史遗留问题

　　为解决各区反映村集体产业用地因历史征收手续不完善用地如何进行“工改工”的问题，《实施细则》第四章第十六条至第十九条对历史征收手续完善的程序与改造主体、土地补偿协议、支付用地款的确认予以规定。

　　其中，《实施细则》第十五条明确了完善历史征收手续的条件：2009年12月31日前，已与村（居）集体签订土地补偿协议或未签订土地补偿协议但已支付用地款的，经村（居）集体“四议两公开”程序同意认定购买、出租、转让、转租为历史征收，认定原签订的土地补偿协议为征地补偿安置协议且已履行，或有关收款凭证为征地补偿安置凭证且已履行，认定未因征地补偿安置产生纠纷，并经镇政府（街道办事处）审核同意后，可以申报完善历史征收手续。

　　《实施细则》第十七条进一步明确用地协议包含征地、购买、出租、转让、转租等协议类型；明确满足已付清或补足用地款且不低于省规定的征地补偿标准的情形在按照第十五条规定程序履行后可以视同已签订征地协议。

　　（四）探索延长土地使用年限

　　为解决一部分企业因剩余土地使用年限过短而影响改造积极性的问题，根据《汕头经济特区地价管理规定》（汕头市人民政府令第206号）第二十五条规定，《实施细则》第二十条规定国有工业用地“工改工”项目，以区政府（功能区管委会）同意为前提，以用地批复或出让合同（补充条款）为凭证，补缴地价款后可以延长土地使用年限。

　　（五）关于盘活存量土地资源

　　为深入挖掘存量工业用地资源，提高土地集约节约利用效率，《实施细则》从违法建设完善手续与保质实施微改造两个方面作出规定：

　　一是在第五章对历史不规范建筑完善手续进行规定：除了按规定应当拆除的情形之外，违法建筑位于工业控制线范围内、没有报建手续且整体不超出用地产权范围的建筑，或者位于工业控制线范围外、没有报建手续且整体不超出用地产权范围的建筑，符合《实施细则》第八、九条条件并按照程序经区政府（功能区管委会）批准同意的，可以根据《实施细则》第二十八条规定完善手续。

　　二是在第六章对“微改造”类“工改工”项目的手续办理予以明确，为保证项目改造方案的合法性、可行性，借鉴其它城市经验，实施多部门联审改造方案；并对“涉及完善历史用地和历史建筑手续的旧厂房微改造”以及“涉及竣工验收备案及房屋安全鉴定”两种情形，细化各部门在完善手续过程中的职责。

　　（六）关于产业引导

　　为解决企业因经营困难导致资金短缺，改造成本高、自用率又不高导致“工改工”改造积极性低的问题，《实施细则》提出了产业引导的概念，通过企业供地、政府引导的协作方式，参照产业园、集聚区的发展模式，构建新兴产业互促关系，提高土地的利用效率和使用效益，推动产业转型升级。《实施细则》第九章规定工信、发改部门为主导制定产业引导优惠政策，自然资源、住建、金融、税务、城管等相关部门共同推动执行的产业引导政策。

　　（七）关于其他政策支持

　　为切实激发社会资本投资建厂的热情，鼓励更多主体通过“工改工”实现厂房升级与环境升级，《实施细则》从其它两个方面提供政策支持：

　　一是放宽人防与工艺要求，《实施细则》第十三条规定“对应建人防工程小于1000平方米，可依申请直接予以同意易地建设”，直接简化了人防工程异地建设的论证环节；第十四条规定工业项目对装配式建筑和绿色建筑工艺不作强制性要求”。

　　二是细化分期建设，《实施细则》第二十五条第二款细化“工改工”项目实施分期建设和分期进行不动产登记相关要求，允许不动产登记土地分摊面积先按照分期建设总平面图的总建筑面积计算。

　　点击查看《汕头市自然资源局关于印发<关于进一步推进“工改工”促进产业高质量发展的实施细则>的通知》