一、依据和背景
我市现行的《汕头经济特区征地补偿规定》（以下简称《规定》）于1997年5月27日汕头市第九届人民代表大会常务委员会第34次会议通过，于2000年8月31日汕头市第十届人民代表大会常务委员会第十四次会议通过了修正决定。该《规定》修正后至今，国家和省出台了多个与土地征收工作有关的重要法律法规和政策文件，而且随着我市经济和社会快速发展，物价指数、地价、房价发生了较大的变化和区域发展的不平衡，使得该《规定》的征地补偿标准越来越不适应实际的征地工作，特别是由于现行的土地征收补偿标准明显偏低，严重影响了我市的土地征收工作，给土地征收工作带来了较大的阻力和困难，甚至个别地区出现了社会稳定的问题。2017年12月29日汕头市十四届人大常委会第九次会议审议通过了《汕头经济特区征地补偿条例》，该条例第二十三条规定：“土地补偿费和安置补助费按照被征地所在征地区片综合地价核算。农民宅基地及房屋补偿标准、地上附着物和青苗的补偿费标准，由市土地行政主管部门组织编制，经市人民政府批准后公布实施，并报市人民代表大会常务委员会备案”，第二十四条规定：金平区、龙湖区、濠江区行政区域内的征地区片和征地区片综合地价，由市土地行政主管部门组织编制，经市人民政府批准后公布实施，并报市人民代表大会常务委员会备案”。根据上述规定，我局在组织编制中心城区征地区片综合地价的基础上，制定了《汕头经济特区征地补偿安置费用标准（代拟稿）》。
二、有关问题的说明
（一）征地区片类别的划分和区片综合地价
我市中心城区征地补偿标准从2000年至本次共经历了三次调整，历次征地补偿标准价格调整如下：
1、《汕头经济特区征地补偿规定》（2000年修正）征地补偿标准
《汕头经济特区征地补偿规定》（2000年修正）将汕头经济特区集体农用地征收划分为四类地区，不同类别地区按耕地、鱼塘和其他农用地等不同地类进行补偿，具体见表1。
表1 《汕头经济特区征地补偿规定》（2000年修正）
征地补偿标准
类别 |
征地范围 |
补偿标准 |
一类地区 |
西港河以东，金凤路（从西港河至汕樟路）以南，汕樟路（从金凤路至铁路线）以东，铁路线以西，汕头港北岸线以北的地域。 |
土地补偿费每亩最高标准：耕地、鱼塘为4万元，其他农用地为3．1万元；安置补助费：每人最高为1.6万元。 |
二类地区 |
金凤路以北，汕樟路以西，新津河以西，特区北界线以南，鮀浦镇区规划范围及以东（含四千亩片）的一类地区以外的地域。 |
土地补偿费每亩最高标准：耕地、鱼塘为3．4万元，其他农用地为2．8万元；安置补助费：每人最高为1.36万元。 |
三类地区 |
汕头港北岸线以北除一、二类地区以外的地域，达濠区濠江东北，汕头港南岸线以南的地域。 |
土地补偿费每亩最高标准：耕地、鱼塘为2．9万元，其他农用地为2．5万元；安置补助费：每人最高为1.16万元。 |
四类地区 |
达濠区濠江以西、西南区域和河浦区地域。 |
土地补偿费每亩最高标准：耕地、鱼塘为2．5万元，其他土地为2．2万元；安置补助费：每人最高为1.0万元。 |
2、现行中心城区征地区片综合地价
《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（国发〔2004〕28号）要求各省、自治区、直辖市“制订并公布各市县征地的统一年产值标准或区片综合地价”，2005年国土资源部发布了《关于开展制订征地统一年产值标准和征地区片综合地价工作的通知》（国土资发〔2005〕144号）。根据省国土资源厅的统一部署，2007年我市组织制订了全市征地区片综合地价，将中心城区原《规定》划分为四类地区调整为五类地区，调整后一类地区包括龙湖区珠池街道、新津街道、龙祥街道行政辖区范围，征地区片综合地价（包括土地补偿费和安置补助费，不包括青苗补偿费和地上附着物，按耕地测算，下同）为9.49万元/亩；二类地区包括金平区的梅溪河以东，金凤路、大学路以北，鮀莲街道界线以东，龙坑山分水岭以南的地域，即金平区月浦、岐山、鮀江街道行政辖区范围；龙湖区鸥汀街道、外砂镇、新溪镇行政辖区范围，征地区片综合地价为8.5万元/亩；三类地区包括金平区的鮀江街道界线以西，西港河（大学路以南）以西，金平区界线和牛田洋以北，桑浦山分水岭以南的地域，即鮀莲街道行政辖区范围，征地区片综合地价为7.5万元/亩；四类地区包括濠江区达濠街道行政辖区范围，征地区片综合地价为6.5万元/亩；五类地区包括金平区的东方街道浔洄居委会在潮阳区的“插花地”和濠江区广澳街道、礐石街道、马滘街道、河浦街道、玉新街道、滨海街道行政辖区范围，征地区片综合地价为6.0万元/亩。上述征地区片综合地价的制订按规定要求测算，并已在实际征地工作中实施。
3、汕头市中心城区在省征地保护标准（2016年修订调整）所属地区类别
《广东省征地补偿保护标准（2016年修订调整）》规定全省各地征地补偿不得低于《标准》。各县（市、区）以上人民政府可根据当地实际，具体制定本地区区域性征地补偿标准，并报省国土资源厅备案。汕头市中心城区在广东省征地补偿保护标准（2016年修订调整）所属地区类别和征地保护标准见表2和表3。
表2 汕头市中心城区在省征地保护标准所属地区类别
（2016年修订调整）
行政区 |
镇、街道 |
地区类别 |
金平区 |
石炮台街道、金砂街道、金厦街道、东方街道、大华街道、同益街道、光华街道、东墩街道、广厦街道、海安街道、新福街道、乌桥街道、岐山街道、永祥街道、月浦街道、 鮀莲街道、 鮀江街道 |
二类 |
龙湖区 |
金霞街道、珠池街道、新津街道、鸥汀街道、龙祥街道 |
二类 |
外砂镇、新溪镇 |
三类 |
|
濠江区 |
达濠街道、礐石街道、广澳街道 |
三类 |
马滘街道、滨海街道、河浦街道、玉新街道 |
四类 |
表3 广东省征地补偿保护标准各类地区标准
（2016年修订调整）
万元/亩
地区类别 |
耕地 |
园地 |
林地 |
养殖水面 |
未利用地 |
二类 |
8.54 |
6.57 |
3.09 |
8.87 |
2.63 |
三类 |
6.46 |
4.97 |
2.51 |
6.71 |
1.99 |
四类 |
5.92 |
4.55 |
2.12 |
6.15 |
1.82 |
4、本次征地区片综合地价调整情况
由于我市中心城区征地区片综合地价于2007年编制实施，征地综合补偿标准明显偏低，已不适应于当前的征地工作。2014年在启动《汕头经济特区征地补偿规定》修改的同时，启动了中心城区征地区片的划分和征地区片综合地价的编制工作。
（1）中心城区征地区片的划分。按照区内一致性和区域差异性原则，采取多因素综合评价的办法，在现行征地区片划分的基础上，本次考虑到近年来汕头市中心城区经济发展的变化，对金平区、龙湖区和濠江区征地区片进行调整。一是将金平区的岐山街道、月浦街道、鮀莲街道、鮀江街道行政管辖范围地域合并为一个征地区片，并由原二类地区和三类地区统一调整为二类区片。二是将金平区的石炮台街道、金砂街道、金厦街道、东方街道（不包括浔洄居委会在潮阳区的“插花地”）、大华街道、同益街道、光华街道、东墩街道、广厦街道、海安街道、新福街道、乌桥街道、永祥街道和龙湖区的金霞街道归并到原来的一类地区征地区片（原包括龙湖区珠池街道、新津街道、龙祥街道）。三是将濠江区行政管辖范围濠江以北地域（包括达濠、礐石、广澳街道）划作一个征地区片，并由原四类地区和五类地区调整为三类区片；将濠江区行政管辖范围濠江以南地域（包括马滘、河浦、玉新、滨海街道）划为另一个征地区片，并由原五类地区调整为四类区片。重新调整后，中心城区划分为五个类区共六个征地区片，见表4。
表4 本次汕头中心城区征地区片划分调整情况表
征地区片编号 |
现行划分区片范围 |
本次调整后区片范围 |
Ⅰ |
金平区的鮀江街道界线、西港河（大学路以南）以西，金平区界线和牛田洋以北，龙坑山分水岭以南的地域，即鮀莲街道行政区域范围。 |
金平区的岐山街道、月浦街道、鮀莲街道、鮀江街道 |
金平区的梅溪河以东，金凤路、大学路以北，鮀莲街道界线以东，桑浦山以南的地域，包括月浦、岐山、鮀江街道。 |
||
Ⅱ |
金平区的东方街道浔洄居委会在潮阳区的“插花地” |
金平区的东方街道浔洄居委会在潮阳区的“插花地” |
Ⅲ |
龙湖区鸥汀街道、外砂镇、新溪镇 |
龙湖区鸥汀街道、外砂镇、新溪镇 |
Ⅳ |
龙湖区珠池街道、新津街道、龙祥街道 |
金平区的石炮台街道、金砂街道、金厦街道、东方街道（不包括浔洄居委会在潮阳区的“插花地”）、大华街道、同益街道、光华街道、东墩街道、广厦街道、海安街道、新福街道、乌桥街道、龙湖区永祥街道；龙湖区金霞街道、珠池街道、新津街道、龙祥街道 |
Ⅴ |
濠江区达濠街道 |
濠江区行政管辖范围濠江以北地域（包括达濠、礐石、广澳街道） |
Ⅵ |
濠江区广澳街道、礐石街道、马滘街道、河浦街道、玉新街道、滨海街道 |
濠江区行政管辖范围濠江以南地域（包括马滘、河浦、玉新、滨海街道） |
（2）中心城区征地区片综合地价制订。在现行征地区片综合地价的基础上，根据区片价执行情况、物价指数上涨情况、城镇居民人居可支配收入和农村居民人均纯收入情况、土地出让价格变化情况等因素，采用修订系数法和年产值倍数法综合，确定本次重新调整后的中心城区征地区片综合地价，见表5。将中心城区六个征地区片综合地价按高低进行分类共五类，具体见表6。
表5 本次汕头市中心城区各征地区片综合地价调整情况表
单位：万元/亩
征地区片编号 |
现行征地区片综合地价 |
本次调整后征地区片综合地价 |
Ⅰ |
7.50 |
17.60 |
8.50 |
||
Ⅱ |
6.00 |
12.00 |
Ⅲ |
8.50 |
17.60 |
Ⅳ |
9.49 |
18.50 |
Ⅴ |
6.50 |
15.00 |
Ⅵ |
6.00 |
13.00 |
表6 本次汕头市中心城区各类征地区片综合地价调整情况汇总表
单位：万元/亩
等级 |
本次调整后征地地区类别综合地价 |
征地区片编号 |
一类区片 |
18.50 |
Ⅳ区片 |
二类区片 |
17.60 |
Ⅰ区片 |
Ⅲ区片 |
||
三类区片 |
15.00 |
Ⅴ区片 |
四类区片 |
13.00 |
Ⅵ区片 |
五类区片 |
12.00 |
Ⅱ区片 |
由于社会经济的发展和农民收入水平的提高，征地区片价是在综合考虑各种因素基础上测算的，反映征用区片土地的总体补偿水平，本次调整后的征地区片综合地价比现行提高了94～150%，较《广东省征地补偿保护标准（2016年修订调整）》所规定汕头市中心城区征地补偿保护标准提高了41～172%，见表7、表8。
表7 汕头市中心城区征地区片综合地价历次调整比较表
单位：万元/亩
内容 区片 |
2000年征地补偿标准 价格 |
现行征地区片综合地价 |
本次调整后征地区片综合地价 |
较现行征地区片综合地价提高幅度 |
Ⅰ区片 |
4.06-5.60 |
7.50-8.50 |
17.60 |
107-135% |
Ⅱ区片 |
3.50 |
6.00 |
12.00 |
100% |
Ⅲ区片 |
4.06-4.76 |
8.50 |
17.60 |
100% |
Ⅳ区片 |
4.76 |
9.49 |
18.50 |
94% |
Ⅴ区片 |
4.06 |
6.00 -6.50 |
15.00 |
130-150% |
Ⅵ区片 |
3.50 |
6.00 |
13.00 |
117% |
表8 汕头市中心城区征地区片综合地价与省征地保护标准比较表
单位：万元/亩
内容 区片 |
本次调整后征地区片综合地价 |
省征地保护标准所属地区类别 |
省征地保护标准 |
较省征地保护标准提高幅度 |
Ⅰ区片 |
17.60 |
二类 |
8.54 |
106% |
Ⅱ区片 |
12.00 |
二类 |
8.54 |
41% |
Ⅲ区片 |
17.60 |
二类、三类 |
6.46-8.54 |
106-172% |
Ⅳ区片 |
18.50 |
二类 |
8.54 |
117% |
Ⅴ区片 |
15.00 |
三类 |
6.46 |
132% |
Ⅵ区片 |
13.00 |
四类 |
5.92 |
120% |
根据实际操作，园地、林地、养殖水面、未利用地补偿价格在上述征地区片综合地价的调整基础上重新进行调整。具体为：园地和林地的补偿按同一区片征地综合地价的77％计算，养殖水面的补偿按同一区片征地综合地价的100％计算，未利用地的补偿按同一区片征地综合地价的62％计算，其他未列入的地类参照相关或相近地类确定，见表9。
表9 本次调整后汕头市中心城区征地补偿标准
单位：万元/亩
征地区片编号 |
区片范围 |
耕地 |
园地 |
林地 |
养殖水面 |
未利用地 |
Ⅰ |
金平区岐山街道、月浦街道、 鮀莲街道、 鮀江街道 |
17.60 |
13.55 |
13.55 |
17.60 |
10.84 |
Ⅱ |
金平区东方街道浔洄居委会在潮阳区的“插花地” |
12.00 |
9.24 |
9.24 |
12.00 |
7.39 |
Ⅲ |
龙湖区鸥汀街道、外砂镇、新溪镇 |
17.60 |
13.55 |
13.55 |
17.60 |
10.84 |
Ⅳ |
金平区石炮台街道、金砂街道、金厦街道、东方街道（不包括浔洄居委会在潮阳区的“插花地”）、大华街道、同益街道、光华街道、东墩街道、广厦街道、海安街道、新福街道、乌桥街道、永祥街道；龙湖区金霞街道、珠池街道、新津街道、龙祥街道 |
18.50 |
14.25 |
14.25 |
18.50 |
11.40 |
Ⅴ |
濠江区行政管辖范围濠江以北地域（包括达濠、礐石、广澳街道） |
15.00 |
11.55 |
11.55 |
15.00 |
9.24 |
Ⅵ |
濠江区行政管辖范围濠江以南地域（包括马滘、河浦、玉新、滨海街道） |
13.00 |
10.01 |
10.01 |
13.00 |
8.01 |
经过本次调整后，我市中心城区征地补偿标准明显高于《汕头经济特区征地补偿规定》（2000年修正）、现行的征地补偿标准（2007年制定的征地区片综合地价）和《广东省征地补偿标准（2016年修订调整）》所规定的征地补偿保护标准，符合我市中心城区社会经济发展的实际情况，有利于中心城区土地征收工作，切实有效地保护被征收土地农民的权益。
（二）地上附着物和青苗的补偿费
1.坟墓迁移补偿费原《规定》补偿标准严重偏低，有主坟由原每穴1000元调整为10000元，无主坟由原每穴350元调整为2000元。
2.《规定》涉及的青苗补偿费已严重偏低，被征地的农民无法接受，实际土地征收工作中难以实施，必须进行调整、修改，提高补偿标准。通过对集体土地实地调查以及农作物的市场调查，将汕头市中心区的青苗根据不同类别划分为短期农作物、中长期经济作物、养殖鱼池和盐田。根据汕头市近三年的农作物年产值，常见农作物市场收购价格及农业、专家评价综合确定各类青苗的补偿标准。稻田补偿费由每亩0.15万元调整为0.80万元；蔬菜补偿费由每亩0.20万元调整为0.80万元；养殖鱼池补偿费粗养由每亩0.2万元调整为1.0万元、精养由每亩0.3万元调整为1.5万元，并根据有关部门的建议，增加高位养殖5万元/亩补偿类型；果树、林木补偿费由每亩0.2-0.6万元调整为：未达到收成期的每亩0.8万元，达到收成期的每亩1.6万元；盐田补偿费由每亩0.3万元调整为3.0－5.0万元；增加“其他青苗的补偿，由征地双方协商解决，协商不成的，可通过公开竞争方式，委托1-2家具备资质评估机构，评估确定补偿”的内容。
3. 其他地上附着物和青苗的补偿，由征地双方协商解决，协商不成的，可通过公开方式，委托1-2家具备资质的评估机构，通过评估确定补偿。