汕规公示〔2014〕87号

依照《汕头经济特区城市建设用地使用性质和容积率规划管理办法》（市政府第147号令）有关规定，现将广东宜华房地产开发有限公司申请调整位于新津河南岸用地部分规划条件的设计方案公示如下：

用地位置：新津河与324国道交界东南侧

用地性质：住宅、商业、服务设施、社会停车场、环卫、公园绿地、广场用地（R21、B1、R22、S42、U22、G1、G3）

实用地面积：319878.1平方米（479.817亩）

上述有关项目的详细信息，可到汕头市城乡规划局建设用地科（黄山路32号投资大厦4楼）查询。

凡与以上申请事项之间有利害关系的，依照《汕头经济特区城市建设用地使用性质和容积率规划管理办法》（市政府第147号令）的规定，可在公示之日起十日内向本局提出申述（申述采用书面形式，个人申述材料应亲笔签名并附身份证复印件，单位申述材料应由法人代表及单位签章）。逾期未提出的，视为放弃上述权利。

附图：项目设计说明和方案图

联系电话：88787932         监督电话：88787909 

2014年7月4日

附件：

规划调整说明书

宜华城项目位于广东省汕头市龙湖区外砂镇，处于新津河与324国道交汇处。整个项目地块呈条形布局，其中西、北面展示面较好，地块西面紧靠324国道，东至区间路，北面临新津河，南至现状的水利排沟。本规划用地约为403807平方，总建筑面积约440976.7平方米，建设内容包括住宅、商业以及社区生活配套设施。

本项目修建性详细规划方案，以《汕头市新津河南北岸沿324国道片区控制性详细规划》2013年12月版为设计依据，此控制性详细规划与2005版控制性详细规划有较大变化，本说明书从用地总平面布局方案、主要经济技术指标、建筑空间环境、与周围用地和建筑的关系、交通影响评价等方面进行说明。

一、总平面布局

整个项目按功能划分为商住公建区（C03-03地块），小高层住宅区（C03-04地块、C02-02地块），低层住宅区（C02-02地块），配套公建区（C02-03、C01-03、C01-04、C01-05、C01-06、C01-07、C01-08地块、C02-04地块）。总体形态西高东低，以空军提供建筑海拔高程控制图为设计依据，项目内各地块均有建筑控高因素，详见总平面图。

整个项目地块在控规的基础上做了一定优化：

在保证用地面积不变的前提下,将C03-04地块和C02-02地块之间的规划支路移至C03-04与C03-03地块之间。减少公建商业地块给住宅地块带来的干扰，使C03-04和 C02-02地块合并成完整独立的住宅地块。给C03-03地块留出后勤道路，增加C03-03地块（公建商业地块）城市面。

以上调整均保证用地面积和容积率与原控规一致，规划道路面积与控规相比，减少约130平方，增加规划为城市绿化用地，增加的区域位于C02-02地块东侧临近规划道路处。

二、主要经济技术指标

整个项目各地块经济技术指标均以控规指标为依据，其中由于13版控规增加对控高的要求，因此（C02-02地块）部分住宅地块原容积率大于控规要求。详细指标详见总平面图。

三、建筑空间环境

1、在项目用地西侧C03-03地块设置综合型集中商业、公寓及高层住宅。该区域作为整个项目的门户空间，提升项目的档次，同时对城市空间有较好的形象展示。

2、高层住宅区由13-14层小高层组成，通过水系的引入，围合成独具特色的空间环境，同时利用场地的高差因素，设置下沉式中心绿化，给住户不一样的空间感受。

3、低层住宅区利用场地高差，设计抬高住宅组团，与下沉式庭院相结合，引用外部水系到小区内，串联各个住宅组团，使得抬高组团与下沉庭院相互呼应。形成独特的建筑空间。

四、与周围用地和建筑的关系

整个项目位于新津河南岸，项目西侧为国道324线汕头路段，南面为现状的水利排沟，北隔新津河与外砂机场相对，东侧为沈海高速公路汕头段。周边无其他建筑。

1、西侧国道324线汕头路段，规划商业公建区，有较好的城市展示面，同时利用场地5米的高差，布置超市和商业，作为该区域的商业休闲中心。

2、南面规划支路临近现状的水利排沟，主要规划有住宅社区的商业服务配套，为住宅区提供完备的配套服务。

3、东侧临近沈海高速公路汕头段，规划为社区服务中心、文化站等公共服务配套。既方便住宅区的使用，又顾及到沿高速公路侧的城市形象。

4、北侧规划路临近新津河，作为该区域的景观优势，在规划上重新整合沿新津河城市界面。同时使住宅拥有一线河景，提高住宅档次。形成该区域极具特色的空间效果。

5、移动后该规划支路与324国道交叉口间距符合《城市道路交通规划设计规范》GB 50220-95及《城市道路工程设计规范》CJJ37-2012等规范要求。结合北侧滨河路（次干道）与南侧规划支路，该调整支路将主要承担起C03-03公建地块与C03-04地块、C02-02地块的交通，以服务功能为主，并缓解C03-03地块西侧原规划路支路离城市主干道324国道过近的交通压力。

五、交通影响评价

1、高层住宅区动态交通：沿北侧规划路设置主入口，南侧为车库入口。车行道为环形道路系统，双向行车道6米，单向行车道4米。交通实行人车分流。

高层住宅区静态交通：设置整体两层地下车库，车位配比1：1.02

2、低层住宅社区动态交通：实现完全人车分流，车行通过入口前的广场直接进入架空车库，到达每栋低层住宅单体。

   低层住宅区静态交通：每户住宅均配置2个机动车停车位，位于架空层内。对住宅及环境的干扰小。

3、公建区动态交通：北侧堤后道路是下穿汕汾路，按调整规划道路后，过境道路不影响住宅区域，对住宅无干扰，使得交通组织更趋于合理。

   公建区静态交通：按不同公建性质设置地下车库坡道，停车位于地下车库。充分考虑商业的后勤卸货区域，对每个公建单体都合理安排出入口。

综合以上说明，本次修建性详细规划相比2005版控制性详细规划，在总平面布局、建筑空间环境、与周围用地和建筑的关系、交通流线方面均有较大提升，使得该区域具有更强的发展驱动力，成为城市向东拓展的重要片区。

广东宜华房地产开发有限公司

上海众鑫建筑设计研究院有限公司

2014年7月02日