一、制定的必要性
为进一步加强我市商品房预售款的监督管理，保证商品房预售款专款专用，促进房地产市场健康发展，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》《城市商品房预售管理办法》《广东省商品房预售管理条例》《汕头经济特区商品房销售条例》和《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》（建房〔2010〕53号）、《关于规范人民法院保全执行措施确保商品房预售资金用于项目建设的通知》（法〔2022〕12号）等法律、法规和文件的规定，有必要结合我市实际，制定本规范性文件。
二、主要内容解读
《办法》明确了监管资金的归集、支取和监督管理相关概念、操作流程、操作办法、管理责任，在本市行政区域内统一实施。
（一）监管资金用途。预售款监管账户内的监管资金应当用于购买项目建设必需的建筑材料、设备，以及支付商品房项目建设的施工进度款和法定税费。
（二）监管期限。商品房项目完成房屋所有权首次登记时，监管账户同步撤管。
（三）预售款归集。商品房项目取得《商品房预售许可证》后,才能将监管账户用于收取预售款。预售款归集率（=已到账预售款/应到账预售款×100%）。预售款归集率不足85%时，监管部门可停止受理该项目的预售款使用申请。
（四）预售款缴存。预售款应当由购房人按照商品房买卖合同的约定直接存入监管账户。监管银行不得配合相关违规行为，并应确保购房款由购房人直接缴入监管账户。
（五）监管银行。能够承接商品房预售款监管业务的商业银行由住房和城乡建设主管部门会同有关部门通过公开招标方式确定。监管银行不得对监管账户捆绑设定任何自动划账功能；不得在与监管部门参与签订的监管协议以外的任何协议、合同中对监管账户及资金进行任何形式的监管、约束。
（六）签订监管协议。房地产开发企业申请商品房预售许可前，应当与监管部门、监管银行三方签订《汕头市商品房预售款专用账户监管协议书》。
（七）监管资金支取。监管资金按综合支付额度核定支取，设置四个工程形象明确的节点，合理留存保底资金，可按进度申请划拨工程款，拓展了预售款的提取使用空间，有利于我市商品房预售款监管工作的有效落实，也有利于跟随工程节点及时减轻房地产企业的资金压力。
1.项目预售批准后至完成三分之二结构工程时的楼栋，最高提取额度为：楼栋总造价×50%；
2.完成三分之二结构工程后至封顶的楼栋，最高提取额度为：楼栋总造价×65%；
3.封顶后至完成外墙工程的楼栋，最高提取额度为：楼栋总造价×85%；
4.外墙工程完成后至竣工备案，最高提取额度为：楼栋总造价×95%。
（八）监管备用金。在项目竣工备案前，应确保监管账户留存已提取额的5%作为监管备用金。项目竣工备案后至完成房屋所有权首次登记前，监管账户留存总造价的5%作为监管备用金。
（九）支付税费额度。支付法定税费原则上在累计已归集资金总额的10%内核准用款；工程建设进展顺利、工程进度已封顶、监管账户资金充裕的项目，用于支付税费的用款额度可以在15%以内控制。
（十）农民工工资支付。规定在每笔提取的工程款中有不低于提取额15%的比例直接划入本项目农民工工资专用账户。
（十一）使用现金保函。参考其他外地做法，根据法〔2022〕12号通知精神，规定项目完成主体结构封顶的，开发企业可凭银行出具的见索即付现金保函，直接置换同等额度的商品房预售款监管资金。
（十二）特殊管理。工程进度异常、延期交房问题楼盘项目的预售款监管，按“一案一策”方式，实行专门管理。
（十三）实施期限。本办法自2022年7月15日起施行，有效期至2025年7月14日止。有效期届满，需要继续施行的，根据评估情况重新修订。
