为贯彻落实市委、市政府“工业立市、产业强市”工作部署，提高土地利用效率，推动产业转型升级、促进产业高质量发展，推进汕头综合保税区“工改工”工作，根据市“工改工”有关政策文件并我区结合实际，研究制订《汕头综合保税区管理委员会关于推动“工改工”工作的若干奖补措施》，现已形成征求意见稿（详见附件）。根据规范性文件要求等有关规定，现公开征求广大群众和社会各界意见建议。

　　意见建议请于2025年9月16日前通过信函、电子邮件、电话等方式反馈我局。提出意见建议的单位或个人，请提供真实有效的联系方式（包括姓名/单位名称、联系电话或电子邮箱），以便我们及时反馈意见采纳情况。

　　联系部门：汕头综合保税区自然资源与建设局

　　通讯地址：汕头市濠江区广达大道中段汕头综保区管委大楼502室

　　邮政编码：515071

　　联系电话：0754-83590270

　　电子邮箱：stbsqgtj@sina.com

　　附件：《汕头综合保税区管理委员会关于推动“工改工”工作的若干奖补措施（征求意见稿）》

汕头综合保税区自然资源与建设局

2025年9月5日    

附件

汕头综合保税区管理委员会关于推动“工改工”工作的若干奖补措施（征求意见稿）

　　为贯彻落实市委、市政府“工业立市、产业强市”工作部署，大力推进“工改工”，盘活存量土地和低效用地，提高土地利用效率，推动产业转型升级、促进产业高质量发展，根据《广东省旧城镇旧厂房旧村庄改造管理办法》《广东省人民政府关于深化改革加快推动“三旧”改造促进高质量发展的指导意见》《广东省人民政府办公厅印发关于深化工业用地市场化配置改革若干措施的通知》《汕头市人民政府关于印发〈关于推进“工改工”促进产业高质量发展的实施意见〉的通知》（汕府〔2025〕35号）等有关规定，结合汕头综合保税区（以下简称“综保区”）实际，特制定以下措施。

　　第一条 综合保税区管理委员会（以下简称“管委会”）直接管辖范围内企业，依据综保区的控制性详细规划，保留现状工业、仓储、物流用地性质进行升级改造，除生产工艺、现状改造、地块形态有特殊要求的项目外，改造后容积率原则上应不低于3.5的改造项目（以下简称“工改工”项目），适用本措施。

　　第二条 管委会相关部门按照自身职能开展包括“工改工”项目进行审批、实施、监管和评估、以及统筹协调奖补资金受理兑现、低效用地盘活利用等相关工作。

　　第三条 管委会设立“工改工”奖补资金，鼓励原土地使用权人和社会各方力量积极参与实施“工改工”。享受“工改工”项目奖补的改造主体，必须接受管委会对奖补资金的实时跟踪、动态管理和绩效监控。符合本措施规定的奖补类型，同时又符合市、综保区发展扶持政策规定奖补类型的，按照“不同类型叠加，相同类型则按最高奖补标准进行补差奖励”的原则执行。

　　第四条 “工改工”项目改造方案在批准后2个月内，改造主体必须与管委会签订项目监管协议，明确开工期限、投产时间、投资强度、产值税收、节能环保、项目退出机制、违约处置措施等具体监管要求。

　　第五条 延长土地使用年限

　　“工改工”项目国有建设用地使用年限可补足至50年，属于“三旧”改造的，土地使用年限可按规定重新起算。

　　“工改工”项目国有建设用地原始出让年限不足50年的，土地使用权人可于期限届满前申请续期补足至50年，经管委会批准后以协议方式办理，并按规定补交地价款。

　　补交地价款=法定最高年限宗地地价÷最高年限×延长年限×80%（补缴地价款计算标准若有新规定，按新规定执行）。

　　第六条 支持提容增效

　　工业用地提高容积率，不需补交地价款。项目宗地内允许配建不超过总计容建筑面积15%的生产服务、行政办公、生活服务等配套设施，不需补缴地价款。

　　第七条 配建保障性租赁住房

　　经市人民政府同意，在确保安全的前提下，可将产业园区中工业项目配套建设行政办公及生活服务设施的用地面积占项目总用地面积的比例上限由7%提高到15%，总建筑面积占比上限15%可相应提高，提高部分计容建筑面积主要用于建设宿舍型保障性租赁住房，严禁建设成套商品住宅。

　　第八条 支持土地置换

　　需易地搬迁的“工改工”项目，可以协议方式为原土地使用权人重新安排价值相当的工业用地用于工业项目建设，原用地由政府收回。

　　第九条 支持土地分割

　　已实施动工但因项目资金、预期效益等原因停止开发建设的工业用地，经管委会批准，允许企业将未建土地实施一次分割转让或整体转让，行政办公及生活服务设施及其土地不得单独分割转让。

　　土地转让后应在1年内动工建设。土地转让时，买受人应与管委会签订项目投资发展监管协议，对开发建设期限、投资强度、容积率等各项指标及相关违约责任进行约定，并作为土地转让合同的附件。涉及因企业原因造成土地闲置的，应在分割前按规定缴交土地闲置费。

　　第十条 支持物业分割、分割转让

　　国有建设用地上已确权登记的厂房、仓库等物业的国有建设用地使用权及房屋所有权（下称工业物业产权），申请人要求办理工业物业（项目配套设施已同步建成）分割登记的，可按幢、层分割为可以独立使用且权属界线封闭的空间办理不动产登记。用地批准文件或土地使用权出让合同约定不得分割及分割转让的工业物业，原则上不得分割及分割转让，但经批准单位或土地使用权出让方审核同意，并重新签订土地使用权出让合同或补充协议后，可按照有关规定进行分割、分割转让。

　　工业物业项目范围内的办公、生活服务等非生产性用房不得独立进行分割、分割转让或抵押，但可以随工业物业产权按规定比例且以幢、层等固定界限为基本单位（可以独立使用且权属界线封闭的空间）进行分割、分割转让、抵押。

　　分割转让后原权利人自留的工业或仓储功能的建筑面积占分割转让前工业或仓储功能确权登记的建筑面积比例不得低于40%，不得再扩建非生产性用房。受让后的工业物业产权自完成转移（分割转让）不动产登记之日起5年内不得再次转让。标准厂房的分割转让可不受本条限制。

　　第十一条 支持分期、分幢登记

　　项目按照建设工程规划许可进行分期或分幢建成的厂房，并已通过消防验收、竣工验收备案的，允许项目先按分期或分幢办理不动产权登记。待宗地范围内的工业物业按建设工程规划许可内容全部建成，并取得竣工验收备案手续后，给予办理宗地内所有物业不动产权登记。同一建设周期的建设内容应当包括相应的配套设施。

　　第十二条 支持标准厂房预售

　　国有建设用地上符合规定的标准厂房可根据《汕头经济特区商品房销售条例》规定的条件申办商品房(一手房)预售许可和现售备案。在建成后由建设单位按照《不动产登记暂行条例》和《不动产登记暂行条例实施细则》的规定办理不动产首次登记，再由建设单位和购房企业办理不动产转移登记(即分户登记)，为购房企业核发不动产权证。

　　第十三条 支持微改造

　　鼓励业主在保留原建筑物主体的基础上，旧厂房采取改建扩建加建、局部拆建、完善公建配套设施等方式实施微改造。

　　符合土地政策和综保区控制性详细规划，符合“三旧”政策要求、消防和房屋安全要求，原则上实施改造的总建筑面积占原有总建筑面积的比例不低于5%，且改造工程概算不少于100万元（不含土地出让金），竣工验收时项目改造后容积率应比出让合同约定的容积率增加50%以上且投资强度须达到500万元/亩以上，或税收须达到20万元/亩/年以上，具体条件在项目监管协议中详细约定。除生产工艺、改造条件、地块形态有特殊要求的项目外，改造后容积率原则上应不低于3.5。项目改造方案由管委会审定后，可完善规划、用地、消防、施工等手续。

　　第十四条 贷款贴息

　　对于已签订改造项目监管协议并获得银行业金融机构人民币贷款专项用于改造项目建设的“工改工”项目，改造主体可以向管委会申请贷款贴息，贷款贴息标准不超过当笔贷款利息总额的50%，单笔贷款按一年期基准利率予以贴息，申请贴息时间最长不超过十二个月，每个改造项目累计获得贴息不超过100万元。

　　改造主体需提供有效的贷款协议和付息手续，管委会经审核合格后予以发放。企业未按合同约定还本付息的，自违约之日起不得享有贷款贴息。

　　第十五条 开工、竣工奖励

　　改造主体在取得改造项目的《建筑工程施工许可证》并按图纸完成打桩后，可根据许可容积率向管委会申请开工奖励，管委会经审核合格后予以发放。许可容积率大于等于3.5且小于4.0的，按照30万元的标准进行开工奖励；许可容积率大于等于4.0的，按照40万元的标准进行开工奖励。

　　改造后实际容积率达到前款许可容积率的，改造主体可根据项目竣工验收备案文件向管委会申请竣工奖励，管委会经审核合格后予以发放。许可容积率大于等于3.5的，按照改造项目实际上缴城市基础设施配套费80%的标准进行竣工奖励。

　　第十六条 支持连片改造

　　在符合规划、权属清晰、双方自愿、价值相当，且有连片改造需要的前提下，允许“三旧”用地之间或“三旧”用地与其他存量建设用地进行空间位置互换。对于纳入“三旧”改造范围、位置相邻的集体建设用地与国有建设用地，可一并打包进入土地市场，通过公开交易或协议方式确定使用权人，进行统一规划、统一改造。

　　对于市场主导的“工改工”拆除重建类改造项目，市场主体已征得规定比例的原权利主体同意，但项目仍难以推进，可申请将项目转为由政府主导的方式推进，管委会可在现有工作基础上继续推进土地、房产征收(收回)工作，可对经核定的市场主体前期投入费用予以合理补偿。“工改工”项目，多数原权利主体同意改造，少数原权利主体不同意改造的，可积极探索政府裁决和司法裁判。

　　“工改工”项目采取产权补偿方式的，补偿给原权利人的工业用房或产业用房、配套用房可按原有合法建筑面积的1至1.3倍核算;采取货币补偿方式的，可参考市及临近区域国有土地上房屋征收补偿有关规定执行。

　　允许同一企业把相邻的多个工业地块归宗，配套用房集中设置、整体核算占比。

　　第十七条  对大宗地块（原则上用地面积为50亩以上）或存在历史遗留问题的低效产业用地再利用，其补偿或奖励实行“一事一议”，由管委会研究决定。

　　第十八条 出租通用厂房补贴

　　对于首次出租（租期不少于两年）“工改工”通用厂房（改造容积率不小于3.5）的改造主体给予租金补助。补助标准为每月10元/平方米，最长补助不超过24个月，于合同期每年度末申请。

　　第十九条 管委会在招商引资时，新引进项目优先采用购置或租用“工改工”通用厂房。

　　第二十条 支持探索政府与用地企业合作新模式

　　支持政府（管委会或属下国有企业）与市场主体合作实施“工改工”改造开发和运营，探索“改造权+使用权”改造模式，通过“改造权+使用权”一并打包公开交易的方式确定改造方，改造方根据公开交易文件配合政府实施改造，一揽子解决片区或地块升级改造、资金落实、厂房建设等问题；探索“改造权+运营权”改造模式，通过用地主体实施改造、政府参与运营的方式实施改造。具体项目改造模式和改造方案按照“一事一议”原则报管委会批准后实施。

　　第二十一条 符合本奖补措施条件的改造主体，向管委会提出奖补申请，由自然资源与建设局牵头，党政办公室、经济发展局、财政金融工作局、招商局按照各自职能提出审核意见报综保区管委会批准实施。

　　本措施施行前已完成“工改工”项目改造，符合原《汕头综合保税区管理委员会关于推动“工改工”工作的若干奖补措施》奖补条件并在原奖补措施有效期内提出申请，且未享受过任何资金奖补的，企业可按照本奖补措施程序重新提出申请，报管委会批准同意后可按照原奖补措施予以奖补。

　　第二十二条 改造主体在项目申报审批程序过程中，提供虚假信息骗取项目奖补资格、经有关部门查证属实的，或约定期限内未达到项目监管协议完成要求的，除应当继续按照低效产业用地的规定进行处置外，管委会对已减免或补助的费用予以追缴，并按监管协议约定追究改造主体的违约责任。

　　第二十三条 本措施自印发之日起施行，有效期至2028年6月30日，本通知有效期内如遇法律、法规或有关政策调整变化的，从其规定。