主持人：很快将迎来“五一”劳动节的小长假，趁着这个假期不少店家都瞄准这个机会推出各类的优惠活动。最近看到朋友圈有几个楼盘也是打算趁着五一节假日推出一波优惠活动，甚至还有个别楼盘是打算推出新单元来刺激消费拼一拼业绩。但是商品房不同于一般的商品，交易过程中涉及很多专业知识和法律问题，消费者稍有疏忽，就可能演变成日后的纠纷，商品房的预售、合同的签订、交付标准这些都是我身边许多朋友所担心的问题。而最近，最高人民法院发布公告，在2023年4月20日起施行《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》，其中对商品房消费者权利顺位等问题进行了规定。那今天我们邀请到广东众大律师事务所的陈硕律师，请陈律师帮我们普及一下，关于商品房的消费、买卖有哪些值得我们学习的法律知识，以及新发布的《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》有哪些保护消费者的内容。那首先，我想先请陈律师给我们简单介绍一下，关于商品房消费，有哪些法律法规是我们需要注意的。

陈律师：主持人好，听众朋友们好。说到商品房消费，我相信包括我在内许多听众朋友都会觉得这是一笔不小的消费支出，因此与商品房消费相关的法律法规就显得尤为重要，我国其实在许多法律法规中都有相关的规定，无论是《中华人民共和国民法典》《城市房地产管理法》《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》还是各地颁布的《房地产交易管理办法》这类地方法规都有不少的相关规定。我个人认为，买房首先要注意的就是了解产商资质，就要我们全面核验，看“五证”是否齐全，五证包括：《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《建筑工程施工许可证》《国有土地使用证》和《商品房预售许可证》，然后就是要签订《认购书》或者《认购协议》，并在《认购书》中约定的时间内到约定的地点签订正式的《商品房买卖合同》，由房地产开发企业向项目管辖范围的房产交易管理部门申请办理商品房预售合同备案手续，这是整个购房程序中最重要一环。这些都是我们有意购房的市民所应当知晓的最基础的内容。

主持人：好的，说到房子，很多人最关注的问题就是房屋的质量，那如果在交房后，业主发现房屋有质量问题，可以要求退房吗？

陈律师：这个问题在实践中也是比较复杂，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第12条规定:“因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的应予支持。”第13条第1款规定:“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”所以，我们解读这两条规定就会发现，如果在交房之后，我们消费者发现房屋的质量存在严重问题的，是可以请求解除双方的房屋买卖合同并要求赔偿损失，也就是可以要求退房以及返还购房款。但是如何证明房屋存在严重的质量问题在实践中就需要严谨的举证，可以要求专业的房屋质量检验机构进行对应的检验，以得出的报告作为依据。需要提醒的是，是需要检测结果存在如房屋的主体结构质量不合格，交付的房屋不符合居住条件或者其他比较严重的问题导致正常居住受到严重的影响时，商品房的消费者要求解除合同退房才可以得到支持。

主持人：清楚了，那如果遇到开发商逾期交房，又该怎么应对呢？

陈律师：按期交房是开发商的主要义务，如果遇到开发商没有按期交房的情形，那我们的商品房消费者购房者可以根据不同情况，采取不同的方式来维护自己的合法权益。首先，可以要求开发商继续履行合同，即按照约定尽快交房，同时还可以要求违约金赔偿，违约金的数额则按照双方合同约定。此外，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条，“根据民法典第五百六十三条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，解除权人请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外”，因此，消费者也可以通过催告的方式要求开放商履行交房义务，经催告后在合理期限内仍没有履行的，消费者也可以解除合同并要求开发商承担违约责任。需要注意的是，购房者享有的解除权必须在法定期间内行使，法律规定“经催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权人自知道或者应当知道解除事由之日起一年内行使。逾期不行使的，解除权消灭”。因此，对解除权的行使时间也应当把握清楚。

主持人：还有一个问题也是很多人关注的，那就是关于广告的问题，现在有些的销售广告有些十分吸引人，例如打出“三面海景房”、“临近小学”等广告，如果实际收到的房子与广告有出入，开放商需要承担责任吗？

陈律师：这类问题也非常的常见，一般情况下，广告所提到的这些宣传广告是不会明确写入到购房协议里面的，这就导致当业主收到的房屋与宣传广告条件不一致时并不能根据协议追究开发商的违约责任。但是，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第3条的规定，“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任”。简单来说就是，如果开发商的广告宣传对房屋情况进行了说明确定，并对合同订立，特别是价格有重大影响，就应当视为已经写进合同的内容，开发商不得违反。特别是刚刚所提到的这些广告，像三面环海景啊、临近小学啊、高级绿化等等，这些广告宣传既是一项具体的可以确定的允诺，也会对购房者是否购买以及房屋的售卖、成交价格产生重大影响。因此，这类型的广告内容应视为房屋买卖合同的一部分内容，如果购买海景房实际却根本看不到海是可以通过诉讼的方式要求开放商承担违约责任进行赔偿的。

主持人：看来买房卖房也真是一门学问，其中涉及的法律问题还是非常多的。那接下来，对最高人民法院最新发布的《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》，我们也将继续请陈律师进行解读。

第二部分《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》

主持人：刚刚我们听了陈律师比较系统性地向我们普及了一些购房过程中的法律问题，那我最近也了解到这几天最高人民法院发布了《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》，那也请陈律师来帮我们解读一下，这份新的批复对我们商品房消费者有什么权益保护的新规定？

陈律师：没问题，关于《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》最近我也在许多社交平台看到许多同行以及关注购房话题的朋友们的转发，也可以说是一个比较热门的话题。这份《批复》中其实它对三个问题作出了回应，分别是：第一，承包人根据民法典第八百零七条规定享有的建设工程价款优先受偿权优于抵押权和其他债权，主要目的我认为是为了维护承包人以及建筑工人的合法权益，如果承包人应当的工程价款不能实现，则建筑工人的工资和其他劳动报酬将难以保障，显然也将会违反劳动立法的旨意；第二，商品房消费者以居住为目的购买房屋并已支付全部价款，主张其房屋交付请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。只支付了部分价款的商品房消费者，在一审法庭辩论终结前已实际支付剩余价款的，可以适用前款规定；第三是在房屋不能交付且无实际交付可能的情况下，商品房消费者主张价款返还请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。

主持人：您刚刚提到的第二条对消费者权益保护方面的规定，能否详细解读一下？

陈律师：当然可以，目前现行有效的司法解释其实恰恰就是缺失了购房后房屋产生争议时消费者要求交房权利的保护性规定，现行的《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》只规定建设工程价款优先受偿权优于抵押权和其他债权，并未对商品房消费者的权利作出规定，这就导致在处理这类问题时往往找不到依据保护消费者要求交付房屋的权利，而本次《批复》目的即在于补充这个空白，赋予商品房消费者的房屋交付请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的权利。那关于这个优先权，也有几点需要注意。首先，该条明确规定了，对于这部分优先的权利存在一个前提条件，那就是“商品房消费者以居住为目的”，商品房消费者应当是购买此套房屋用于居住，对于投资性购房人购买商业用房时不能认定为这条所规定的消费者或者不能认定其是享有第一顺位的优先权。商品房消费者包括其家庭成员在内如果在当地市区范围内没有住房，此套房属于唯一住房的，一般可认定为此条保护的消费者。那如果名下已经有一套房，实践中的认定也在逐渐放宽，已有一套房但购房目的是为了改善生活需要仍然是为了满足基本居住需要的也是符合“以居住为目的”的精神。第二个值得注意的就是关于价款的支付，是需要商品房消费者“已经支付全部价款”或“只支付了部分价款，并在一审法庭辩论终结前已实际支付剩余价款的”这两种方式，简单来说就是在一审法庭辩论终结前这个节点支付全部的房款才能获得优先权，既保护了房屋消费者的权益，同时也避免了可供执行财产的减少和对其他债权人的不公。

主持人：好的明白了，那第三条规定又有什么亮点呢？

陈律师：第三条规定正是此次《批复》最引人关注的，首先本条的适用前提是“房屋不能交付且无实际交付可能”；其次本条款提及“商品房消费者”，并未像第二条一样规定“以居住为目的购买房屋并已支付全部价款”，即商品房消费者即使未支付全部价款，也应当享有该条的优先权。这条规定意味着，因房地产开发企业无法交付房屋，双方签订的商品房买卖合同可能被确认为无效、被解除或者被撤销，消费者请求返还已付购房款的权利与消费者购房优先权虽权利性质有所不同，但基于保护消费者生存利益的目的，在权利顺位上也被认定优先于建设工程价款优先权，使得广大商品房消费者为生存居住需要购买房屋所付出的心血都得到相应的保护。

主持人：清楚了，那通过今天的了解和学习，我们对商品房消费的基础法律知识有了一定的了解，也通过陈律师的解读知道了《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》中对商品房消费者权利保护的新规，那我觉得最高人民法院对于商品房消费者权益保障是非常重视的，《批复》对提振购房人信心、维护市场稳定也具有重要的作用。

陈律师：是的，我之前看到一篇报道，据国家统计局的统计，去年我国商品房销售面积达13.58亿平方米，市场需求空间依然巨大，并且根据专业人士的预计，随着疫情高峰期的过去，新一轮社会经济刺激政策加速出台，购房市场作为中国最大的消费市场，势必会有较好的复苏表现。因此我相信我们国家对这一方面的法律法规将越来越完善，就像此次最高人民法院发布的批复，肯定了以居住为目的的商品房消费者在价款返还请求权的最优先地位，为执行和破产程序提供了明确的顺位安排，也保障了消费者的权益在最大限度上不受侵犯，为房地产市场打入了一针强心剂，我认为今后的市场也将越来越好。

相关选择题

1.（单选）了解开放商资质的五证不包括？（B）

A.《建筑工程施工许可证》;

B.《房产证》；

C.《国有土地使用证》；

D.《商品房预售许可证》。

2.（单选）以下哪条不是《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》的规定？（C）

A.建设工程价款优先受偿权优于抵押权；

B.商品房消费者以居住为目的购买房屋并已支付全部价款，主张其房屋交付请求权优先于建设工程价款优先受偿权；

C.投资性商品房消费者在一审辩论阶段结束前付清房款主张其房屋交付请求权优先于建设工程价款优先受偿权；

D.房屋不能交付且无实际交付可能的情况下，商品房消费者主张价款返还请求权优先于建设工程价款优先受偿权。

3.（多选）下列说法正确的是？（ABCD）

A.商品房广告对房屋价格影响重大应视为要约；

B.出卖人迟延交付房屋，经催告后合理期限内仍未履行，消费者有权要求解除合同；

C.交付的房屋不符合居住条件消费者有权要求解除合同；

D.投资性购房人购买商业用房是不能认定享有第一顺位的优先权。