主持人引入话题：根据国家统计局于2023年1月17日发布的数据显示，2022年末全国人口达141175万人，从城乡构成看，城镇常住人口92071万人，比上年末增加646万人，城镇人口占全国人口比重(城镇化率)为65.22%，比上年末提高0.50个百分点。我国多年来高速的经济发展及大量常住人口在城镇衍生了经营、居住用房的巨大市场需求，房屋租赁市场一直处于活跃状态。那么，伴随着繁华租赁市场而至的还有迅速增长的房屋租赁合同纠纷，争议标的额小至几百，大至上亿。争议背后既涉及基本生存需求，又涉及生产经营所需的生产资料；既关系到普通群众的切身利益，又关系到从商者的生产经营权利。房屋租赁合同纠纷的处理最终也将影响经济的稳定发展和社会的和谐运转。

基于此，今天我们也特邀请广东嘉格律师事务所黄漫洁律师为我们重点解读房屋租赁合同中所涉及的常见性问题。黄律师，下午好！

黄律师：主持人好，各位听众朋友们大家下午好！房屋租赁合同可能是我们每个人或者每个家庭都曾碰到或者将会碰到的问题，或租赁，或出租，或经营，或自住，中间所涉大大小小的问题是很多的，加上2021年1月1日施行的《民法典》中关于房屋出租的法律规定做了重大的修改。总体来看，是1更加有利于保障租房人的居住权益，同时也兼顾了出租人的权益。今天我们先来了解《民法典》里关于房屋出租的新规定。

第一，设立居住权的房租不能出租，规定在《民法典》第三百六十九条“居住权不得转让、继承。设立居住权的住宅不得出租，但是当事人另有约定的除外”。一旦你承租了设立居住权的住宅，你的租赁合同将被认定为无效。有人会质疑：以前从来没有遇到过这事。但随着《民法典》的贯彻实施，大量房屋将可能设置居住权，这样的房屋将被视为租房雷区，千万不能去碰，因为法律不允许出租。在这里提醒各位：租房人应当要求在《房屋租赁合同》中写明：“该房屋没有设立居住权，且在租赁期间也不得新设居住权。否则出租人应承担****元违约金。”

第二，出租人发现房屋被转租应及时提出异议，期限为6个月。法律规定：《民法典》第七百一十六条：承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效；第三人造成租赁物损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。《民法典》第七百一十八条：出租人知道或者应当知道承租人转租，但是在六个月内未提出异议的，视为出租人同意转租。现在有不少二房东，将自己承租的房屋转租给第三人，自己收取租金差价。但是二房东这种转租行为，如果没有经过出租人同意，这种转租是可以被解除的。但是出资人知道承租人进行转租的，6个月不提异议，就视为同意转租。法律风险提示：实际租房人应当要求在《房屋租赁合同》中写明：“该房屋属于出租人所有，不是转租的房屋。”并查验房产证，这样切实保障自己的权利。如果知道房屋是转租的，则要求出租人出具产权人同意转租的书面文件。

第三，房屋权属有争议或者查封，及时退租解除合同。法律规定：《民法典》第七百二十四条：有下列情形之一，非因承租人原因致使租赁物无法使用的，承租人可以解除合同：（一）租赁物被司法机关或者行政机关依法查封、扣押；（二）租赁物权属有争议；（三）租赁物具有违反法律、行政法规关于使用条件的强制性规定情形。房屋所有权发生争议，或者出租人因为诉讼纠纷，房屋被司法机关查封、甚至拍卖，严重影响了租房人生活安宁权。《民法典》上述新规定保护了租房人的合法权益，明确了当房屋被司法机关或者行政机关依法查封、扣押，房屋权属有争议时，租房人可以退房！法律风险提示：租房人一旦发现房屋被司法机关或者行政机关依法查封、扣押；或者房屋权属发生争议时，保留好相关证据，并及时通知出租人要求解除合同。

第四，租房人享有优先承租的权利。法律规定：《民法典》第七百三十四条：租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但是租赁期限为不定期。租赁期限届满，房屋承租人享有以同等条件优先承租的权利。在现实生活中，除非是居住特别不满意，租房人都不太愿意搬家：一是搬家特别辛苦；二是会增加很多成本和费用。但也经常发生合同到期后，房东告诉租房人，我不想再租给你了，租房人只能到处去找新的房源。这种事情现已有法律明确规定房屋承租人享有优先承租权了。法律风险提示：优先承租权是指同等条件下优先权，如果价格达不成一致，那么优先承租权将不再享有。所以租房人要想获得优先承租权，就要匹配最新的租房价格，这点比较难。

第五，承租人优先购买权发生变更，近亲属优于承租人。法律规定：《民法典》第七百二十六条：出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利；但是，房屋按份共有人行使优先购买权或者出租人将房屋出卖给近亲属的除外。出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的，视为承租人放弃优先购买权。原先《合同法》仅仅规定了出租人在出售房屋时，租房人享有优先购买权。这必然导致一个问题：如果出租人想将房屋过户给自己的孩子、父母，却需要征求租房人的意见，因为租房人有优先购买权。特别是低价卖给自己的兄弟姐妹，租房人也享有同等条件优先购买权。这和我们的社会风俗产生了巨大的冲突。这次法律做了重大修改：房屋按份共有人行使优先购买权或者出租人将房屋出卖给近亲属的，租房人不享有优先购买权。并且法律还规定：租房人应当在15日内明确表示自己要购买，否则放弃优先购买权。 法律风险提示：在出租人出售房屋时，租房人如果想购买出租人的房屋，必须要及时表达自己想购买的意愿，时间仅为15日，否则将丧失优先购买权。

主持人：刚刚听了黄律师对《民法典》中租赁合同纠纷的新规定解读，确实是有必要进行学习的，它所涉及范围广泛而且修改幅度大。黄律师，我自己还听到过这样的纠纷，承租人在承租期间对房屋进行了装修，房东是不知情的，后续期满的时候承租人要求房东进行装修补偿，这个有法律依据吗？

黄律师：这个是很常见的房屋租赁合同纠纷，我们分成几个方面来讲，首先是承租人须经出租人同意才可以对租赁物进行改善或者增设他物。否则，出租人可以要求承租人恢复原状或赔偿损失。其次，经出租人同意情况下，在租赁合同期满或解除时产生的装修损失，有约定从其约定，如果没有约定的，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除，但因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。而对于经出租人同意情况下已形成附合的装修物就应分情形处理：一是应看双方就此问题有无约定，有约定的从其约定，无约定的，人民法院按照下列情形分别处理：

(一)因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；

(二)因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；

(三)因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；

(四)因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。

主持人：没想到一个租赁房屋装修及补偿的问题会牵涉这么多的法律问题，这也提醒广大听众朋友们在租赁房屋后是否可以进行装修，装修后在租赁合同终止后应如何补偿问题先由双方事先作出明确约定，以防日后发生争议。黄律师，还有一种情况也经常听到，就是租赁到临时建筑物，这个合同是否有效呢?

黄律师：这个要分情况，在这里我们也向听众朋友们总结一下常见的导致房屋租赁合同无效的情形：

1、未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋订立的租赁合同；但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。

2、未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑订立的租赁合同；在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效

3、租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。

主持人：黄律师，如果租赁合同无效，那租金需要继续支付吗？以及承租人之前支付给房东的保证金、押金会返还吗？

黄律师：首先是租金问题，当房屋租赁合同无效，出租人又实际将房屋交付承租人使用了一定期限时，出租人可参照合同约定的租金标准向承租人主张房屋占有使用费，人民法院一般会给予支持，所以在合同无效时候是主张占用使用费，不是租金。其次是保证金、押金问题，在房屋租赁合同中，一般是会约定承租人向出租人交纳一定的押金或履约保证金，那当租赁合同被确认为无效时，承租人可以要求出租人返还履约保证金或押金。

主持人结语：“居者有其屋”是一项重要的人权保障，国家一直非常重视人民群众的居住问题，一方面强调“房屋的居住属性”，打击炒房行为；一方面通过法律保障租房人的居住权益，今天我们也带着大家了解房屋租赁合同纠纷中的常见问题，希望对各位听众朋友日后租房或出租房屋有所帮助。本期节目到此结束，我们下周再见。

相关选择题：

1、（单选）以下哪项说法是正确的？（C）

A. 设立居住权的房屋可以出租

B. 出租人发现房屋被转租应在一年内提出异议

C. 房屋权属如果有争议或者被查封，承租人可以及时退租解除合同

2、（多选）以下哪些情形发生时，承租人可以解除租赁合同？（ABC）

A. 房屋权属有争议

B. 房屋被司法机关查封

C. 租赁物具有违反法律、行政法规关于使用条件的强制性规定情形

3、（多选）以下哪些属于导致房屋租赁合同无效的情形？（ABC）

A. 未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋订立的租赁合同

B. 未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑订立的租赁合同

C. 租赁期限超过临时建筑的使用期限