一、 引出《中华人民共和国民法典》中对业主大会及公共维修资金规定的解读

主持人：时间过得很快，我们即将步入2021年，《中华人民共和国民法典》也将在不久的1月1日起正式施行，通过往期节目中对《中华人民共和国民法典》不同编的解读，相信听众朋友们也已经有了一定的认识。而今天的话题也与我们每个人的生活息息相关，是我们身为小区业主的相关规定的解读。一直以来，业主大会、业主委员会如何成立，以及物业管理不规范，业主维权难，是小区业主面临的几大问题，由此产生了很多纠纷。对于上述问题，民法典在物权编“业主的建筑物区分所有权”一章中对这些社会普遍关注的热点难点问题予以明确回应，强化对业主权利的保障，并在合同编中创新性地增设专章对“物业服务合同”作出规定。那《中华人民共和国民法典》对小区业主的权利进行了怎样的规定，下面有请蔡律师为我们详细解读。

问：蔡律师，《中华人民共和国民法典》中有哪些与小区业主权益有关的规定？

律师解答：首先是对业主大会的设立和业主委员会的选举方面的规定，业主大会的设立和业主委员会的选举关系着业主如何行使自己的权利、维护自身合法权益，关系广大业主的切身利益，长期以来许多小区业主都对如何成立业主大会存在困惑。为进一步推进相关工作，《中华人民共和国民法典》第277条规定：“地方人民政府有关部门、居民委员会应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。”这里的地方人民政府有关部门指的是相关主管部门和街道办事处，相信在地方人民政府有关部门、居民委员会的帮助下，小区业主对业主大会的设立和业主委员会的选举的流程将更加清晰，从而有利于及时维护广大业主的合法权益。

主持人：那这里提到的“协助和指导”具体有哪些内容呢？

律师解答：这里所提到的“指导和协助”有几点内容，第一点就是提供相关法律、法规及规章依据，作为小区业主如果对相关法律法规不太清晰，可以寻求有关部门的帮助；第二是帮助成立筹备组织，提供政府部门制定的业主大会议事规则、业主管理公约等示范文本，这有利于解决广大业主对成立流程所存在的疑惑；最后，由于业主大会还未成立可能无法确立活动场所，也可以寻求相关部门或居民委员会的帮助，为业主大会成立前的相关活动提供必要的活动场所。

主持人：除了业主大会这方面，《中华人民共和国民法典》关于我们小区和业主方面的还有什么创新性的规定呢？

律师解答：还有一个比较亮眼的修改点就是关于“公共维修资金”方面的规定，目前按照物权法的规定，要想通过使用公共维修资金使用的决议，需经专有部分面积和人数占比“双过2/3”同意，而《中华人民共和国民法典》大大降低了业主共同决定“使用建筑物及其附属设施的维修资金”的表决要求，规定在专有部分面积占比2/3以上的业主且人数占比2/3以上的业主参与表决的前提下，经参与表决专有部分面积和人数占比“双过半数”的业主同意，即可通过。

我举个例子，假设一个小区专有部分总面积为6万平方米、业主总人数为600人，根据民法典，参与表决的业主首先需达到专有部分面积4万平方米以上且人数400人以上的条件，在此基础上若有专有部分面积2万平方米以上的业主且200名以上的业主同意，即可通过决议。但按照物权法的规定，通过该项决议至少需要达到专有部分面积4万平方米以上的业主且400名以上的业主同意。对比后不难发现，民法典切实降低了业主作出相关决议的门槛和难度。

主持人：那“公共维修资金”可以使用在什么方面呢？

律师解答：“公共维修资金”顾名思义就是用在住宅楼房的公共部位和共用设施、设备的维修养护基金，用于售出住宅楼房公共部位和共用设施、设备的维修、养护。本次《中华人民共和国民法典》还明确规定，公共维修资金“可以用于电梯、屋顶、外墙、无障碍设施等共有部分的维修、更新和改造”。例如小区电梯损坏危及人身安全、大楼外墙五分之一面积脱落、消防系统出现功能障碍等都可以申请使用公共维修资金进行维修。公共维修资金的使用涉及每个业主切身利益，降低作出决议的门槛就意味着比较容易形成决议，这将有利于业主自治真正在商品房小区公共事务管理中得以实现。

二、引出《中华人民共和国民法典》中对物业服务合同相关规定的解读

主持人：蔡律师，若物业有违反治安、环保、消防等法律法规的行为，业主能否要求更换物业公司？

律师解答：依据《中华人民共和国民法典》第946条规定：“业主依照法定程序共同决定解聘物业服务人的，可以解除物业服务合同。决定解聘的，应当提前六十日书面通知物业服务人，但是合同对通知期限另有约定的除外。”所以，如果对小区开发商委托的前期物业公司不满意，业主是有权更换物业公司的，但需要经业主委员会或者 20％以上业主提议要求提前解除合同，经征得专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，业主大会可以做出解聘物业服务企业决定。若对更换后的物业公司仍不满意，业主也可以依照法定程序共同决定解聘物业公司、解除物业服务合同等事项。

主持人：那如果我们居住的小区有业主存在乱丢垃圾等不文明的行为，作为其他业主有什么办法维护自己权益呢？

律师解答：一方面可以将情况反映给物业，让物业上门沟通，并对不文明的行为进行公告；另一方面也可以寻求业主大会或者业主委员会的帮助，根据《中华人民共和国民法典》第286条第2款规定，“业主大会或者业主委员会对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，请求行为人停止侵害、排除妨碍、消除危险、恢复原状、赔偿损失。”若业主或者其他行为人仍然拒不履行相关义务，有关当事人可以向有关行政主管部门报告或投诉，即业委会可以请求有关部门依法给予相应处理。

主持人：说到拒付物业费，我最近刚好遇到一个问题，我们小区有些业主因为常年在外地没有在小区居住而拒绝交物业费，这样做是合法合理的吗？

律师解答：关于房子一直没人住，能不交物业费的问题也是实际生活中经常遇到的，类似的也有些业主因为不把垃圾扔在小区里，而拒绝交物业费里的垃圾清运费。关于这类问题《中华人民共和国民法典》第944条对业主支付物业费的义务作出规定，明确“物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费”，所以用上述理由拒交物业费、垃圾清理费的行为都是不合理的。我们要认识到物业所提供的服务是一个整体服务的概念，即使没有居住在小区，但是物业所提供的服务也包含在日常小区维护等事项之中，所以业主不得以没有居住而拒绝支付。

主持人：对于这些拒绝交纳物业费的业主，物业又要如何维护自己的权益呢？

律师解答：对于业主逾期不支付物业费的情形，根据《中华人民共和国民法典》的规定，物业可以进行催告，提醒业主及时履行交纳物业费的义务，经催告无效后，物业可以申请仲裁或向当地有管辖权的法院提起诉讼。但是需要注意的是，物业必须采取合法、合理的方式，因此《中华人民共和国民法典》也明确规定了物业“不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费”。简单概括就是要以文明的方式正确维护自身的合法权益。

三、总结与分享

主持人总结：没错，文明是我们社会最重要的风气之一，通过蔡律师对《中华人民共和国民法典》相关规定的分析以及举例讲述，我们也了解到了《中华人民共和国民法典》在对小区业主的权益保护上有重大的突破和创新，为我们生活在不同社区的人享有什么权利、应该履行什么样的义务上了非常重要的一课，相信我们的民众将会越来越关注自己身为业主的合法权益，并成为一名“文明”且“守法”的小区业主。

律师总结：是的，在此律师也呼吁我们广大的听众朋友，作为小区业主应当积极关注和履行自己的合法权利，身为居住在小区的公民，每个人都应当有一种责任感和使命感让我们的小区变得更加美好，业主应当遵守法律、法规以及管理规约，对自己的行为也应当符合节约资源、保护生态环境的要求，共同美化我们的小区。另一方面也要学会换位思考，作为物业对管理美化我们的小区的工作付出也很多，对于物业服务企业或者其他管理人执行政府依法实施的应急处置措施和其他管理措施，业主应当依法予以配合，就如今年疫情期间，全国各地的小区物业都要配合防控疫情的相关工作为我们每个人的生命安全筑起第一道防线，我们都应该予以尊重和积极配合。总的来说只有我们业主和每一位居民与物业积极合作、配合才能使我们生活的环境更加文明、和谐、美丽。

四、相关选择题

1. （单选）以下哪项不属于公共维修资金使用范围（D）

A.小区电梯损坏危及人身安全；

B.大楼外墙五分之一面积脱落；

C.消防系统出现功能障碍；

D.公共通道被侵占。

2.（单选）一个6万平方米、业主总人数为600人的小区，根据民法典，至少需要多少业主参与公共维修资金的表决？（B）

A.专有部分面积6万平方米以上的业主且人数600人以上；

B. 专有部分面积4万平方米以上的业主且人数400人以上；

C. 专有部分面积2万平方米以上的业主且人数200人以上；

D. 专有部分面积1万平方米以上的业主且人数100人以上。

3.（单选）下列做法合理的是（B）

A.为了不交垃圾清运费而每天将垃圾带出小区外处理；

B.要求更换小区开发商委托的前期物业公司；

C.多年不在小区居住，可以不交物业管理费；

D.物业对不交物业费的单位进行停电催缴物业费。

4.（多选）地方人民政府有关部门、居民委员会应当对设立业主大会和选举业主委员会给予哪些指导和协助？（ABD）

A.提供相关法律、法规及规章依据；

B.帮助成立筹备组织；

C.帮助决定业主大会设立；

D.提供必要场所。

5.（多选）下列说法正确的是（ABCD）

A. 居民委员会应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助；

B. 公共维修资金可以用于电梯、屋顶、外墙、无障碍设施等共有部分的维修、更新和改造；

C. 决定解聘物业的，应当提前六十日书面通知物业服务人；

D.对于拒付物业费的业主，物业可以进行催告，经催告无效后，物业可以申请仲裁或提起诉讼。