主持人：《中华人民共和国民法典》将于2021年1月1日正式实施，其中的居住权是一大亮点。今天，我们就请陈律师来跟大家说一说这个“居住权”到底是怎么回事。

陈律师：民法典设立居住权是在贯彻党的十九大提出的加快建立多主体供给、多渠道保障住房制度的政策，认可和保护民事主体对住房保障的灵活安排，满足特定人群的居住需求的背景下产生的。 “人民对美好生活的向往，就是我们的奋斗目标。”而“住有所居”正是人民群众对美好生活向往的重要组成部分之一。要实现居者有其屋的目标，就需要居住权制度提供重要的法律支撑。这一制度的设立有助于为公租房和老年人以房养老提供法律保障。

主持人：民法典中，关于居住权有哪些规定呢？

陈律师：民法典第366条至371条的都是关于居住权的规定。主要包括：居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。设立居住权，当事人应当采用书面形式订立居住权合同。居住权无偿设立，但是当事人另有约定的除外。设立居住权的，应当向登记机构申请居住权登记，居住权自登记时设立。居住权不得转让、继承。设立居住权的住宅不得出租，但是当事人另有约定的除外。居住权期限届满或者居住权人死亡的，居住权消灭。居住权消灭的，应当办理注销登记。以遗嘱方式设立居住权。

主持人：既然法律对居住权这样规定，那请陈律师跟听众朋友解释一下什么是居住权？

陈律师：居住权，是指居住权人对他人所有房屋的全部或部分所享有地占有、使用的权利。居住权设定的目的在于将房屋所有权在居住权人和所有人之间进行分配，从而满足各自不同的需求，既可以实现特定弱势群体的住房保障，也可以灵活地满足当事人的其他住房需求。更重要的是，现行法只承认“房屋所有权”以及“租赁权”两种房屋的利用形式，难以完全满足当事人的多样化需求。而居住权同时具有稳定性和灵活性，能够充分保障所有权人对房屋的自由支配，为利用房屋提供了更多方式，还可以填补“房屋所有权”和“租赁期”的中间地带，有利于最大限度地发挥房屋的效用。事实上，住在一个地方还真不意味着你拥有对这个房屋的法定居住权。夫妻之间共同居住、未成年子女居住在父母家，这些基于婚姻家庭关系的情况统统不属于居住权。民法典中所指的居住权，也并不等同于日常租赁关系中获得的对房屋的使用权。

主持人：居住权有什么特点呢？

陈律师：主要有四方面的特点：

第一、居住权是一种物权，是一种独立的用益物权、他物权。作为物权的居住权经登记生效后，任何人有侵犯其居住权行为的，居住权人均可以径直提起诉讼保障其居住权。物权的功能最契合居住利益的性质，居住作为一种与人身紧密关联的利益，意味着对房屋的专属的、排他的利用。此外，作为他物权，居住权是在所有权上设立了负担，即使所有权人发生变动，也不会对居住权产生影响，这在一定程度上限制了新所有权人权力行使，提高了交易的潜在成本，但却有效保障了居住权。

第二、居住权是因居住而对房屋进行使用的权利，也就是为特定的自然人的生活用房的需要而设定的权利。因此原则上，居住权人只能把所取得的房屋用于生活需要，只享有占有及使用的权能，对房屋的使用只能限于为居住的目的，而不能挪作他用，如出租，商用等，但双方当事人另有约定的除外。

第三、居住权一般具有无偿性，是无偿设立的。居住权人无需向房屋的所有人支付对价，这也是由居住权的性质、本质而决定了其应当是一种无须支付对价的无偿行为，但双方当事人另有约定的除外。

第四、居住权具有专属性，不可转让性。《中华人民共和国民法典》明确居住权不得转让、继承，设立居住权的住宅不得出租，但是当事人另有约定的除外。

主持人：增设“居住权”会给我们带来什么影响呢？

陈律师：首先，这一规定，对于日后二手房的购买有了一条必备的手续。因为购房时不仅需要查询房屋的权属、司法查封、设立抵押等情况，还应注意查询房屋是否登记有居住权。一旦房屋的居住权在房管局登记了，就算成立，没有登记则不成立。买房一定要查册，看房屋有没有被设置了居住权。因为，新房东也不能赶走居住权人。举个例子，老人一旦给保姆或亲戚设立“居住权”，老人去世后，即便房子为子女所继承，保姆或亲戚仍享有居住权。如果“居住权”是终生的，保姆或亲戚可以住到自己去世为止，子女即便拿到了不动产证，也没有权利将其赶出，也不得再次用于出租。当然，保姆或亲戚只能居住，没有资格进行转让买卖，其子女也无法获得继承权。至于居住要不要另付租金，这要看当时约定。如果没有约定，一般都是无偿的。这只是一种可能存在的应用场景。

主持人：未来，“居住权”的应用场景可能会覆盖到更多的哪些领域？

陈律师：可能会覆盖到婚姻财产约定、公租房、以房养老、子女继承纠纷、离婚后居无定所等。比如：男女结婚，婚前财产为个人所有，要不要加名，往往带来诸多家庭矛盾。如今居住权的存在，提供了新的解决方案：给另一方居住权，而不用让出所有权。公租房未来可能会通过“居住权”加以确认。目前公租房所有权一般为地方政府所有，而住户只是租赁关系，基本权益很难得到保障。如果能明确“居住权”，无疑这些中低收入者的权益能得到更多保障。这几年，“以房养老”问题层出不穷。所谓以房养老，是指老人将房子抵押给金融机构，获得养老金直到去世。一些机构以此为名，骗取老人房产，导致老人不知不觉中房产被贱卖，最终赔了房子又失去了住所。如果在签订“以房养老”协议的同时，保障老人居住权，不到去世，这一权利就一直存在，有生之年谁都无法剥夺，这无疑能让许多金融骗局无处藏身。另外，居住权的用益物权，实际上是把居住权和所有权分开，设立了居住权的房屋，其自由处置受到限制，在房屋交易过程中可能会遇到障碍，因为即使是房屋能够过户，但如果合同约定的居住时间还在持续，依然需要保障居住权人的权益。作为购房者，如果房子是用来自住，一般也不会考虑此类房子。

主持人：民法典关于居住权的规定，意味着房屋一旦设立居住权，房屋流通价值将大幅降低，即便该房屋产权人变更后，只要在居住权期限内，新产权人是无法将居住权人赶走的。预计今后，在哪些关系中可能会需要设立居住权协议？

陈律师：预计今后，在这些关系中可能会需要设立居住权协议：1、夫妻关系，夫妻关系中，由于房产登记在一方名下，或房产为另一方婚前财产，为了保障夫妻另外一方的利益，可以设立居住权。2、父子关系，目前很多家庭购房都是父母出资首付，子女贷款的方式购房，而产权又登记在子女名下，为了保障父母权益，可以对房屋设立居住权。3、其他关系，这类关系可能各种各样，均是基于要维护另外一方的合法权益，给予一方稳定的居住保障而设立居住权。

主持人：居住权与租赁权有何区别呢？

陈律师：有下面四方面的区别：

第一、居住权是一种独立的用益物权，租赁权则属于债权。居住权具有物权对世性、绝对性、直接支配性等所有特征。居住权人对房屋可以进行专属的、排他的利用，从根本上有效地保障居住权的稳定与安全。而作为债权的租赁权则具有相对性，租赁权人的权利义务受制于与债务人的预先约定，同时也只能对抗特定的债务人。尽管现行法律制度中 “优先承租权”（《中华人民共和国民法典》第七百三十四条）“买卖不破租赁”（《中华人民共和国民法典》第七百二十五条 ）“优先购买权”（《中华人民共和国民法典》第七百二十六至第七百二十八条）等规定强化了租赁权，使租赁具有一定的排他性，租赁权也具有对抗第三人的效力。但它终究与作为物权的居住权不同，居住权具有的对抗第三人的效力是居住权作为物权与生俱来的特性，而租赁权对抗第三人的效力只是租赁权效力强化以后的结果。

第二、设定居住权必须加以登记方能设立，而租赁并无此要求。根据《中华人民共和国民法典》第三百六十八条的规定:【…设立居住权的，应当向登记机构申请居住权登记。居住权自登记时设立。】可见，居住权必须以登记为要件，自登记时才设立，住权未登记的，不发生设定居住权的效力。而租赁权本质上是一种债权，根据《中华人民共和国民法典》第七百零六条的规定：【当事人未依照法律、行政法规规定办理租赁合同登记备案手续的，不影响合同的效力。】因此，是否登记并不影响租赁关系的成立。

第三、居住权的设定原则上是无偿的，而租赁合同则是一种双务合同，有偿合同，承租房屋的一方须承担相应义务。租赁权，又称“使用收益权”，是指承租人依照租赁合同，在租赁物交付后，对租赁物所享有的为使用收益目的所必要的占有权利的总称。租赁关系的成立是以支付租金为条件，而根据《中华人民共和国民法典》第三百六十八条的规定，居住权原则上是无偿的。

第四、居住权的设定期限没有限制，而租赁期限则最长不超过20年。根据《中华人民共和国民法典》第三百七十条的规定：【居住权期限届满或者居住权人死亡的，居住权消灭。】可见，《中华人民共和国民法典》并未对居住权的期限进行限制，可以是长期的，甚至持续终生。而根据《中华人民共和国民法典》第七百零五条的规定：【租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期限届满，当事人可以续订租赁合同；但是，约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。】租赁的期限不得超过20年。对于租赁期限的限制，一定程度是为了避免以租代售。因此这种期限上的差异，也体现居住权与租赁权在无偿与有偿上的差异，同时也体现了居住权在保障居住权益上功能的强大。

主持人：居住权与借用权的哪些区别呢？

陈律师：有下面三方面的区别：

第一、居住权是一种物权，而借用权则是一种债权；

第二、借用人的权利强度在事实上比租赁权更小，而居住权人可以直接支配房屋并可以对抗任何第三人的干涉。但借用人只能依据借用合同对抗房屋的出借人，而无权对抗第三人；

第三、一般而言，借用的期限较短，一般只能用来解决一时的住房之需，不能使借用人长期享有稳定的居住权利。

注：本文部分内容参考：1、法言法理、广西高院的《“居住权”与“使用权”有何区别？》，2、王勃律师的《关于《中华人民共和国民法典》居住权制度的理解》。

相关选择题：

1、居住权（  A  ）转让、继承。

A、不得       B、可以

2、居住权在（ A、B   ）消灭。

  A、期限届满     B、居住权人死亡

3、居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有（ A、B ）的用益物权，以满足生活居住的需要。

A、占有       B、使用      C、收益      D、处分