主持人：

2020年5月28日，十三届全国人大三次会议审议通过了《中华人民共和国民法典》，我国将正式进入民法典时代。民法典以人为中心，为民事主体的衣食住行提供了全面的行为指引和完善的权利保护体系，为民众关切的现实问题提供了符合我国国情的解决之道。因此，民法典又被称为“社会生活的百科全书”。那我们今天就专门针对民法典中建设幸福小区的内容，请我们的嘉宾广东本力律师事务所李洁芝律师给我们分享一下，有哪些新规定和我们老百姓日常生活息息相关？

律师：

主持人好，听众朋友大家好。安居乐业是基本的民生需求，是人民群众对美好幸福生活的普遍期待。现代社会是小区社会，住宅小区是我们每个人在家庭之外另一个重要的活动单元。邻里之间、业主与物业公司之间，甚至非本小区的民众与本小区的业主和物业服务企业之间，都难免会产生矛盾和纠纷。民法典在现行法的基础上进一步完善了相关制度，如住宅建设用地使用权自动续期规则、业主决议的表决规则，并创设居住权以保障弱势人群的居住权益，同时改进了高空抛物致人损害的处理规则，这些分别规定在民法典的物权编、合同编和侵权责任编中，为实现人民群众安居乐业、构建和谐小区和幸福生活提供了制度保障。

主持人：李律师，听您这么讲，我都很想知道其中的详细内容，例如合法动用维修基金这个问题，很多小区就遇到麻烦，您能详细讲解一下吗？

律师：

好的，这是比较普遍会遇到的棘手问题。举个例子，某小区某栋楼的电梯已过质保期亟待维修，维修需要动用维修资金，而动用维修资金并非易事，原因在于需要业主共同形成决议。《中华人民共和国民法典》第二百七十八条规定，使用建筑物及其附属设施的维修资金属于需要业主共同决定的事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。相比于《物权法》的规定，民法典为形成业主决议所设置的门槛有所降低，有利于决议的形成以及小区公共事务的推动和开展。虽然如此，形成业主决议在当下仍面临一定困难，如业主参与的积极性不高等，民法典第二百一十八条规定，紧急情况下需要维修建筑物及其附属设施的，业主大会或者业主委员会可以依法申请使用建筑物及其附属设施的维修资金。据此，当电梯等设施出现危及人身安全的情形，而动用维修资金的决议又难以形成时，可构成上述规定所指的“紧急情况”，由业主大会或者业主委员会直接申请使用维修资金。

主持人：

李律师，这个新规定以人为本，所指的“紧急情况”，避免了由于决议久拖不决造成危及人身安全的情形出现，更好的保护了公众利益。那关于小区业主权利保护的内容，还有哪些是这次新增加的内容呢？

律师：

还有一些新规定，例如：民法典第二百七十八条规定，改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动亦属于需要业主共同决定的事项，如小区公共道路是否用来停车、是否收费等，非由物业或者某个业主可单独决定。另外，停车收费、电梯广告收入等利用业主的共有部分产生的收入，根据民法典第二百八十二条的规定，在扣除合理成本之后，属于业主共有，物业服务企业不得以之冲抵业主未缴纳的物业服务费，更不得将其作为自己的经营收益。还有一点很有必要一提的是《中华人民共和国民法典》第九百四十四条第三款规定：物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。这一点也很好的保护了业主的法权益，催收物业管理费要通过合法手段，诉之以法，而不是通过这些服务上的强制性措施来给业主施压。

主持人：

这样就清楚了，民法典最大限度的保护了公众利益。我听说这次关于土地使用权期限方面，也有一些说法，您能针对这部分内容详细解说一下吗？

律师：

住宅建设用地使用权的期限为70年。许多人会问，土地使用权期限届满后，我的房子该何去何从？过去物权法对此并未作明确规定，其仅规定“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期”，至于届满后是否需要办理续期手续，续期后是否还要支付土地出让金，物权法并未予以回答。

民法典对这一规则有所完善和推进，其第三百五十九条规定，住宅建设用地使用权期限届满的，自动续期。续期费用的缴纳或者减免，依照法律、行政法规的规定办理。我国目前还没有这方面的法律、行政法规，民法典授权给未来的法律、行政法规来决定是否缴纳续期费用或减免续期费用。至于该费用是应缴纳还是免除，其实都有合理之处。因为我们在买房子时，房款中所包含的土地使用权出让金，对应的是约定的使用期限，故当期限届满时，若欲继续使用，则理应再缴纳相应的出让金。当然随着国家经济社会发展水平的提高，未来亦有可能通过法律规定免除续期费用的缴纳，或者降低续期费用的收费标准。这其中会有一个变化发展的过程。

主持人：谈到买房子问题，我就自然而然想到这次民法典好像有提到一个很热门的新名词叫做“居住权”，是不是李律师？这个又是怎么个说法呢？

律师：

党的十九大报告指出，“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居”。民法典充分保障广大人民群众的居住权益，为实现“住有所居”提供了重要的法律支撑。主要表现为以下方面：

民法典物权编专门设立居住权制度，为物权性的居住提供法律保障。所谓居住权，是指对他人的住宅享有占有、使用权能的用益物权，以满足生活居住的需要。居住权主要为了解决特定人群的居住困难问题，亦有助于缓解住房紧张的局面。例如在夫妻离婚后，如果一方无房可住，且经济困难，另一方则有帮扶义务，为其于某套房屋或房屋的一部分之上提供居住权。根据民法典第三百一十七条规定，居住权可以遗嘱方式设立；举例而言，张某与妻子育有一子，因妻子早逝，多年来家中日常起居均由保姆李某操持，张某去世前可在遗嘱中表明其名下所有的房屋在其死后归其儿子所有，同时在该房屋上为保姆李某设立居住权。也就是说，张某的儿子在继承房屋之后，必须保障李某能够居住在该房屋内，直至其去世。在老龄社会，居住权也为“以房养老”提供了制度支撑。依据这一制度，老年人可以与他人达成设定居住权并以房养老的协议，即由老年人将其房屋以略低于市场价的价格转移给他人，他人在该房屋上为老年人设定永久居住权，如此可以确保老年人的生活质量不下降，或解决看病住院等燃眉之急。民法典规定居住权须经登记，经过登记的居住权具有物权效力和长期稳定性，并可排斥他人的干涉。作为一项全新的制度，居住权将为我国养老等问题的解决提供新的模式与思路，对人们的住房观念也会带来一些改变。简单地说，即使房子不是我的，也可能在里面住一辈子。

主持人：李律师，您刚才提到“居住权”这个问题，我就想到我们现在经常居住的很多是高层小区，高层住宅越来越多、楼房越建越高，近年来高空抛物、坠物事件时有发生，被称为“悬在头顶上空的痛”，其所带来的严重后果不言而喻。听说2000年发生在重庆的烟灰缸案；该案的受害人被一个从高楼上掉落的3斤重的烟灰缸砸成重伤，至今仍未恢复健康。这次民法典对此又作出了怎样的回应或改进呢？

律师：

《民法典 侵权责任编》在《侵权责任法》的基础上优化了高空抛物致人损害规则。第一千二百五十四条规定，从建筑物中抛掷物品或者从建筑物上坠落的物品造成他人损害的，由侵权人依法承担侵权责任；经调查难以确定具体侵权人的，除能够证明自己不是侵权人的外，由可能加害的建筑物使用人给予补偿。可能加害的建筑物使用人补偿后，有权向侵权人追偿。根据这一规则，当发生高空抛物致人死亡或损害身体健康的事件时，必须首先遵循“自己行为自己负责”的原则，由具体侵权人承担侵权责任。由于受害人寻求司法救济时需要举证证明具体侵权人是谁，但在此类案件中，受害人若要定位具体侵权行为的发生地点和具体侵权人事实上极为困难，搜集证据上的负担于受害人而言无异于雪上加霜。对此，该条文规定，公安等机关应当依法及时调查，查清责任人，即强化了有关机关在查找行为人方面的职责，同时也有助于当事人主张权利。过去侵权责任法没有强调这一点，导致在实践中有些法院只要遇到高空抛物案件，就判决2楼以上的业主予以补偿，无论是否能确定具体侵权人。这样的判决结果往往令人难以接受，让人觉得不公平，我没有实施侵权行为，为什么要我来分担这笔费用；像前面提到的重庆烟灰缸案，22名业主中至今只有三名履行了判决，因为像这样 “一人侵权，其他人连坐”的结果，实际上有违现代法治理念，与民众的预期不符。根据民法典的规定，只有在穷尽各种手段仍无法查明具体侵权人时，才由可能加害的建筑物使用人给予受害人以补偿，并且这里的补偿并非“责任”，而是从及时救济受害人的角度出发，由发生事故的该楼房的住户来分担受害人的损失，带有人道主义的关怀性质。但若日后查清了具体侵权人时，分担了损失的住户仍有权向侵权人追偿，这同样体现了“责任自负”的原则。

主持人：我们民法典的规定能起到正本清源的作用，除了前面的“责任自负”原则外，还有没有新的理念呢？

律师：

有。例如第一千二百五十四条既为受害人提供了救济渠道，也体现了风险预防的理念。该条文规定，物业服务企业等建筑物管理人应当采取必要的安全保障措施防止前款规定情形的发生；未采取必要的安全保障措施的，应当依法承担未履行安全保障义务的侵权责任，即强化了物业服务企业等建筑物管理人的责任，倒逼其加强监督管理，注意采取诸如加装监控设施、定期维护建筑物外墙等措施，以预防事故的发生。此外，该条还规定，禁止从建筑物中抛掷物品，也就是为每个个体设置了禁止抛掷物品的法定义务，为普通民众提供了明确的行为指引，也提醒家长和监护人应加强对儿童的看护以及安全教育和引导，这亦体现了风险预防的思维。

主持人：民法典在“风险预防”上新增了很多前所未有的理念，为我们民众的合法权益保驾护航，我听说这次在“人格权”上也有很多亮点和创新，请问李律师，其中是否也涉及对我们的居住权益提供保护的一些规定？

律师：

有。人格权编将私人生活安宁纳入了自然人隐私权的范畴，规定于第一千零三十二条。生活安宁最主要的体现就是私人住宅的安宁和日常生活的安宁。在现代社会，无论是个人自有的房屋，还是其通过租用、借用等方式占有的房屋，都属于个人的住宅空间。个人及家庭对该空间的支配状态，构成个人隐私。擅自闯入私人所有的、合法占有的房屋以及其他空间，甚至非法进行搜索、搜查、窃听，都会构成对个人空间隐私权的侵害。

题目：

1、民法典第二百一十八条规定：紧急情况下需要维修建筑物及其附属设施的，业主大会或者             可以依法申请使用建筑物及其附属设施的维修资金。

选项：A、业主委员会   B、业主   C、居委会

答案：A

2、民法典第三百一十七条规定：居住权可以        方式设立。

选项：A、口头   B、委托    C、遗嘱

答案：C

3、民法典第三百五十九条规定：住宅建设用地使用权期限届满的，      续期。续期费用的缴纳或者减免，依照法律、行政法规的规定办理。

选项：A、不再   B、自动   C、申请

答案：B