一、文件出台背景

2014年2月13日市政府印发了《汕头市“三旧”改造补缴地价款办法》（汕府〔2014〕15号，以下简称《办法》），对我市“三旧”改造补缴地价款作出了具体规定。该《办法》从2014年3月1日起施行，有效期至2019年2月28日。该《办法》的出台，对于规范和推进我市“三旧”改造工作起到了一定的促进作用。但是，随着我市“三旧”改造工作的深入推进，发现个别情形的补缴地价款标准没有明确；《广东省人民政府关于提升“三旧”改造水平促进节约集约用地的通知》（粤府〔2016〕96号）和《广东省国土资源厅关于印发深入推进“三旧”改造工作实施意见的通知》（粤国土资规字〔2018〕3号）对“工改商”无偿移交公益性用地、确定改造主体、旧村庄改造的供地方式等问题进行了规定和明确，《汕头市人民政府关于印发<汕头市旧城镇、旧厂房、旧村庄改造若干管理规定>的通知》（汕府〔2018〕63号）对成片改造提出了若干鼓励的政策措施，这些新规定需要相应地明确补缴地价款标准。对此，市有关部门根据市政府的有关文件要求，组织对《办法》进行修改，经征求意见修改完善后，报请市政府出台了《汕头市旧城镇、旧厂房、旧村庄改造项目补缴地价款办法》（汕府[2018]112号，以下简称“112号文”）。

二、主要政策依据

（一）国土资源部关于印发<关于深入推进城镇低效用地再开发的指导意见（试行）>的通知》（国土资发〔2016〕147号）;

（二）广东省人民政府关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见（粤府〔2009〕78号）；

（三）省政府办公厅转发省国土资源厅关于“三旧”改造工作的实施意见（试行）的通知（粤府办〔2009〕122号）；

（四）广东省人民政府关于提升“三旧”改造水平促进节约集约用地的通知（粤府〔2016〕96号）；

（五）广东省国土资源厅关于印发深入推进“三旧”改造工作实施意见的通知（粤国土资规字〔2018〕3号）；

（六）汕头经济特区地价管理规定（市政府令第167号）；

（七）汕头市人民政府关于印发《汕头市旧城镇、旧厂房、旧村庄改造若干管理规定》的通知（汕府〔2018〕63号）；

（八）汕头市人民政府关于印发《汕头市旧城镇、旧厂房、旧村庄改造审批程序》的通知（汕府〔2018〕74号）。

三、主要修改内容

“112号文”共八个方面的内容，包括适用范围、补缴地价款标准、补缴地价款办理程序、解释机关、施行时间和有效期等，其中补缴地价款标准由原十一种情形修改增加到二十一种情形。对比原《办法》，修改主要内容有：

（一）简化了本办法适用范围的表述。原《办法》表述较复杂，“112号文”进行了简化表述，即:在本市金平区、龙湖区范围内办理“三旧”改造项目供地手续补缴地价款的，适用本办法。

（二）增加了划拨国有建设用地未办理转让手续，转让时直接按新规划条件申请办理“三旧”改造补缴地价款手续的补缴地价款情形，“112号文”明确，该情形补缴地价款“应先按原土地使用条件补缴划拨用地改为出让用地的地价款，再按新规划条件计缴补缴地价款。原土地使用条件下划拨用地改出让用地应补缴的地价款按市政府令167号文第七条规定计收”（补缴地价款标准第3种情形）。

（三）根据市政府令167号文第二十二条规定，将经批准完善保留集体性质建设用地手续补缴地价款标准，由原按新规划条件下的土地市场评估价的5%，修改为按同类国有建设用地基准地价的5%计收补缴地价款（补缴地价款标准第7种情形）。

（四）增加成片改造涉及通过农村集体资产交易平台收购农村集体经济组织所拥有的国有（集体）土地资产补缴地价款的两种情形（补缴地价款标准第10种、第11种情形）。

（五）修改细化“三旧”改造涉及“三地”补缴地价款规定（补缴地价款标准第12种、第13种情形）。

（六）根据省、市有关规定，增加了“三旧”改造涉及“工改商”无偿移交公益性用地无需补缴地价款（补缴地价款标准第14种情形）或项目无法提供有效的配套公共服务设施用地收取补偿性地价款标准的两种情形（补偿性地价款标准第15种、第16种情形）。

（七）省国土资源厅粤国土资规字〔2018〕3号文规定：“对于改造地块所在的控制性规划或者单元规划未提出预留公益性用地要求，或改造地块面积较小，无法提供有效的公益性用地等情形，可按公益性用地用途评估后，补缴与移交用地等价的土地价款”，与之对应的市政府汕府〔2018〕63号文第五十二条规定：“对于改造地块所在片区的控制性详细规划未提出预留公益性用地要求，或改造地块面积不足一公顷，无法提供有效的公益性用地等情形，可按公共服务项目用地（类别一）对应的级别基准地价（地面地价）评估补缴地价款”，但“112号文”在制订过程中，对未要求或无法提供有效的公益性用地的，按省国土资源厅粤国土资规字〔2018〕3号文和市政府汕府〔2018〕63号文规定标准收取补偿性地价款存在不同意见，持有不同意见的人认为标准明显偏低，改造主体会更愿意缴交补偿性地价而不愿意提供配套用地，不利于“三旧”改造的公共服务配套设施建设和公正、公平开展，因此，有必要恢复按新规划条件下用地市场评估价收取补偿性地价款。因此，“112号文”第15种、第16种情形规定：对未要求或无法提供有效的公益性用地的，应按新规划条件下用地市场评估价收取补偿性地价款。

（八）增加了改造项目涉及多地块整合、合并归宗同时存在多种补缴地价款标准计算补缴地价款的规定（补缴地价款标准第19种情形）。

（九）增加了农村集体经济组织通过土地市场或司法裁定和拍卖等形式取得的国有建设用地，实施改造计算补缴地价款适用标准与不适用标准（补缴地价款标准第20种情形）。

（十）增加了在项目实施过程中，出现增加计容建筑面积且未超出合法误差范围的，或者经批准确认兼容不同土地用途的“三旧”用地的情形（补缴地价款标准第21种情形）。 

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