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    关于印发《金平区、龙湖区商品房预售款监管临时操作办法》的通知
  • 2021-07-14 19:34
  • 来源:汕头市住房和城乡建设局
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  •   各房地产开发企业,相关商业银行,有关部门:

      根据市委编办《关于商品房预售款监管和交易合同网签备案职责调整的通知》(汕机编发〔2021〕28号)精神,“商品房预售款收存和使用等监督管理”职能调整划入我局,为做好职能调整过渡期金平、龙湖行政区域商品房预售款监管工作,确保房地产市场平稳运行,我局研究制定了《金平区、龙湖区商品房预售款监管临时操作办法》,用以指导过渡期间商品房预售款监管的各项开户、提取等业务管理工作。新的管理办法出台前,在商品房预售款监管工作中遇到的问题,可径向我局房地产市场管理科反映(业务联系电话:88266128)。



    汕头市住房和城乡建设局            

    2021年6月27日               





    金平区、龙湖区商品房预售款监管临时操作办法


      根据市委编办《关于商品房预售款监管和交易合同网签备案职责调整的通知》(汕机编发〔2021〕28号)精神,“商品房预售款收存和使用等监督管理”职能调整划入我局,为做好职能调整过渡期金平、龙湖行政区域商品房预售款监管工作,确保房地产市场平稳运行,制定以下商品房预售款临时操作办法。

      一、管理机构

      5月24日起,金平区、龙湖区商品房预售款监管职权由市住房和城乡建设局直接行使。为做好相关工作,方便企业,商品房预售款收存和使用等相关日常事务由我局委托市住房保障中心专项工作组(下称“工作组”)负责。

      二、商品房预售款监管临时操作办法

      (一)监管户开设

      1.开发企业申请商品房预售许可时,应当一并与我局、开户银行三方签订预售款监管协议。

      2.商品房项目规划批准分期建设的,可按分期建设范围分别在汕头经济特区的商业银行开设专用账户,且一个专用账户只能用于一个商品房项目。专用账户名称应为“‘房地产开发企业名称’加‘商品房预售款监管专用资金’”。专用账户不得捆绑设定任何自动划账功能。

      3.开发企业可根据需要增加专用账户数量。但每个商品房项目(或分期建设项目)的专用账户总数原则上不超过3个。

      4.开设监管户应在粤安居系统申请办理。

      (二)预售项目监管建档和工程总造价确认

      商品房项目核发《商品房预售许可证》后,工作组应及时收集以下资料,建立项目监管档案,并核实项目工程总造价款,报市局确认工程总造价款后,对项目实施日常监管。

      其中,项目监管档案包括:

      1.商品房预售许可证和预售款监管协议书。

      2.商品房项目建设工程预算书及施工图审查结论(重点是涉及造价部分)。

      3.项目发包合同及工程节点、用款计划表。

      4.项目建设工程施工许可证等。

      工程总造价核实按以下规定执行:

      1.资金监管部门按照《汕头经济特区商品房销售条例》第四十七条规定,根据有资质的工程造价机构核算结果,结合施工图审查结果、建设工程承包合同确认工程总造价款,并以总造价款为基数,对项目工程用款进行总控制。工程总造价款为该项目全部建设费用,包含项目建筑施工、设备安装、材料购置、配套建设等相关建设费用总额及税费等。

      2.项目建设过程因不可预见的原因需要变更工程总造价的,必须由建设单位和施工方按施工管理有关程序在经相关设计、监理单位、有资质的工程造价机构和施工图审查机构确认,出具工程造价预算变更证明。

      3.单个项目建设工程存在由开发企业多重发包情况的,工程投资额超过100万元或建筑面积超过500平方米的施工项目,原则上建设单位应按相应范围领取《建筑工程施工许可证》。

      (三)预售款的归集

      1.商品房项目取得《商品房预售许可证》后,开发企业应及时告知开户银行,开户银行在收到《商品房预售许可证》后,才能将专用账户用于收取预售款。

      2.开发企业应督促开户银行实时通过粤安居系统录入购房人缴款情况并上传开户银行出具给购房人的预售款存款凭证;未按规定上传凭证的,不能办理合同备案。

      3.以按揭方式购房的,开发企业应在商品房买卖合同注记“本合同约定贷款应由贷款银行在办妥按揭登记后直接划入本项目预售款监管专用账户”内容。

      4.预售款归集少于同期应归集预售款总额85%的,监管部门可停止受理该项目的预售款使用申请。

      5.开发企业与购房人解除商品房买卖合同的,共同签署载明购房人收款账户的退款申请书,向监管部门申请。经监管部门审查同意,通知开户银行将购房款拨回购房人收款账户。

      (四)预售款申请使用与审核

      1.预售款用途

      专用账户内监管资金,应优先用于项目法定税费,以及按工程进度用于批准预售以后后续工程的购买建筑材料、设备款和施工进度款。项目累计归集预售款总额超过重点监管额度的部分,按《汕头经济特区商品房销售条例》第四十八条规定管理。

      2.预售款核准使用程序和额度控制

      (1)开发企业申请

      开发企业按《汕头经济特区商品房销售条例》第四十四条规定和资料向工作组提出申请,并按规定分别用途提交《商品房预售资金使用申请表》、用款计划、账户收支情况表、监理单位出具的施工进度证明、施工单位的用款申请、材料设备购销合同等材料(用于支付本项目所涉及的法定税款的,提交经税务部门加具意见的预售款使用申请表)。

      工作组按《汕头经济特区商品房销售条例》第四十五条规定程序审查并在三个工作日内作出予以核准或不核准用款书面答复。开发企业持经核准的申请表和其他材料到开户银行办理专用账户拨款手续。开户银行必须同时将拨款信息录入粤安居系统,并上传拨款凭证。

      (2)核定预售款支付额度

      ——法定税费支付额度

      用于支付法定税费的,根据银行出具的已归集预售资金总额的证明材料,原则上在累计已归集资金总额的10%内核准用款;工程建设进展顺利、经营良好的项目,用于支付税费的用款额度可以在15%以内控制。

      超过重点监管额度的预售款,用于支付税费额度不受上述比例限制。

      ——工程款支付额度

      用于支付工程款的,按施工进度核定支付额度,支付额度为:

      ①主体结构封顶的,依据施工进度证明核定工程款额度,但累计不得超过工程款总额(含工程款,购买建筑材料、设备款、税费等,下同)的65%;

      ②主体工程完成,脚手架工程已拆除的,依据施工进度证明核定工程款额度,但累计不得超过工程款总额的85%;

      ③建设工程已竣工验收的,依据施工进度证明核定工程款额度,但累计不得超过工程款总额的95%。

      主体结构封顶前,监管账户内至少需留存总提取额的5%作为监管备用金。封顶后,账户资金留存比例按以上支付额度管理。

      (3)超过重点监管额度部分的核定

      重点监管额度=工程总造价×150%。

      归集额超出重点监管额度部分的资金,经监管部门同意,企业可申请提取用于支付项目批准预售前投入的建设费用及开发贷款。

      (4)现金保函的使用

      开发企业近三年来(企业成立未满三年的,为企业成立以来)没有发生违规收取、使用预售款情况,且同时满足下列条件的,可凭经资金监管主管部门认可的特区范围内大型商业银行出具的见索即付现金保函,直接置换同等额度的商品房预售款监管资金。

      ①主体结构已全部封顶,经工程施工单位书面同意并确认前期工程款已经支付完毕。

      ②提供有资质的工程造价咨询机构出具的项目后续工程量核算结果(重点包含后续工程量造价)。

      ③现金保函置换资金后,监管户中预留款大于后续工程款的120%。

      ④出具保函的商业银行承诺在保函期限内收到保函受益人加盖公章的《保函索赔通知书》后10个工作日内,无条件地、不可撤销地向保函受益人支付担保款项到保函受益人指定的账户,且无须保函受益人出具任何其他证明。

      (5)公示

      工作组作出核准预售款使用决定后,应及时将核准情况(核准时间、申请用途、用款额度等)在门户网站公示。建设进度未按施工计划实施超过3个月的项目,工作组应在作出核准预售款使用决定前将申请情况(申请时间、申请用途、用款额度、收款单位等)在门户网站和项目售房处公示3个工作日以上。

      (五)不予核准用款的情形

      有下列情况之一的,工作组可不予核准用款申请:

      1.超出用款额度的;

      2.收款单位或申请用途不符规定的;

      3.前一笔用款使用不符合规定的;

      4.开发企业违规收存、使用预售款,未整改的;

      5.不在工程承包施工合同内的工程款范围用款。

      6.不符合商品房预售款监管的法律法规和本操作办法等规定的。

      (六)解除预售款监管

      商品房项目取得《商品房现售备案回执》后,监管户同步撤管。

      三、职能调整前已经纳入商品房预售款管理的项目预售款的使用和审核。

      鉴于2021年5月24日前的在管项目,普遍存在施工管理相关内容不规范情况,但其商品房预售款监管模式已经成型,为确保相关项目建设顺利进行,防止出现新的问题楼盘风险,在不影响项目继续施工前提下,根据项目实际,原则上继续采用原管理模式进行。但工程总造价款应符合《汕头经济特区商品房销售条例》第四十七条规定。

      原在管项目在5月24日后新增的发包合同,按本文工程总造价核实的相关规定管理。

      四、其他

      (一)本办法为职能调整过渡时期临时性的商品房预售款监管工作办法。本办法自发布之日起实行,在新的管理办法出台后,本办法自动失效。

      (二)本办法未尽管理事项,将依照“预售款应当用于购买商品房项目建设必需的建筑材料、设备,以及支付商品房项目建设的施工进度款和法定税费”的总原则进行管理。

      (三)工程进度进度异常、延期交房问题楼盘项目的预售款监管,按“一案一策”方式,另行制定管理办法。


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