为进一步加强我市商品房预售款的监督管理，维护商品房购销双方的合法权益，根据《广东省商品房预售管理条例》和《汕头经济特区商品房销售条例》等有关法规的规定，结合我市房地产市场实际情况，我局拟订了《商品房预售款监督管理暂行办法》（征求意见稿）。现向社会公开征求意见，有关意见请于2021年8月30日前送至我局，逾期视为没有意见。

　　（联系电话：88461937；电子邮箱：stscglk@163.com）

　　附件：《商品房预售款监督管理暂行办法》（征求意见稿）

　　汕头市住房和城乡建设局                

　　2021年8月13日                     

　　汕头市住房和城乡建设局商品房预售款监督管理暂行办法

　　目  录

　　第一章  总则

　　第二章  一般规定

　　第三章  预售款的存入、使用

　　第四章  监督管理

　　第五章  法律责任

　　第六章  附 则

第一章总则

　　第一条 【目的依据】为进一步加强我市商品房预售款的监督管理，保证商品房预售款专款专用，维护商品房购销双方的合法权益，促进房地产市场健康发展，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》《城市商品房预售管理办法》《广东省商品房预售管理条例》《汕头经济特区商品房销售条例》和《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》（建房〔2010〕53号）等法律、法规的规定，结合我市房地产市场实际情况，制定本办法。

　　第二条 【适用范围】凡在本市行政区域内经批准预售的商品房预售款的收存、使用和监督管理工作,适用本办法。

　　第三条 【预售款定义】本办法所称商品房预售款，是指预购人依照合同的约定，预先支付给房地产开发企业，在商品房验收交付使用前用作该商品房建设费用的款项，包括定金、首付款、购房贷款以及其他形式的购房款。

　　第四条 【监管部门】汕头市住房和城乡建设局（以下简称市住建局）负责监督指导全市商品房预售款监管工作，并直接负责金平区、龙湖区（含高新区、华侨试验区）商品房预售款监管工作。其他区（县）相应的职能部门负责组织实施本行政区域内商品房预售款监管工作。商品房所在地承担商品房预售款监管职能的部门（下称监管部门）可以委托下属机构开展本区域商品房预售款监管具体工作。

第二章  一般规定

　　第五条 【开设监管户】房地产开发企业（下称开发企业）进行商品房预售前，应当在汕头经济特区的商业银行开设预售款专用账户，且一个专用账户只能用于一个商品房项目。商品房项目规划批准分期建设的，可按分期建设范围分别开设专用账户。专用账户名称应为“‘房地产开发企业名称’加‘商品房预售款监管专用资金’”。专用账户不得捆绑设定任何自动划账功能。

　　（一）专用账户的数量

　　开发企业可根据需要增加专用账户数量。但每个商品房项目（或分期建设项目）的专用账户总数原则上不超过3个。

　　（二）增设或变更预售款专用账户程序

　　1.开发企业向监管部门提出申请，并提交以下资料：

　　增设专用账户的，提交已开户银行同意开发企业增加或变更专用账户的书面意见；变更专用账户的，提交开发企业与原开户银行达成的书面协议，该协议应明确将原专用账户结余资金转入新专用账户。

　　需要变更专用账户时，开发企业凭监管部门同意划转结余资金的文件，将原专用账户结余资金转入新专用账户。

　　2.开发企业将增设或变更专用账户后的预售款监管协议送商品房预售许可部门备案，变更《商品房预售许可证》的有关注记。

　　3.监管部门收取变更注记后的《商品房预售许可证》（复印件）存档。

　　预售款监管和预售证核发为同一部门的，上述流程事项应一次性收件，合并办理。

　　第六条 【签订监管协议】开发企业申请商品房预售许可前，应当与监管部门、监管资金开户银行（以下简称监管银行）三方签订商品房预售款监管协议（以下简称监管协议）。

　　（一）开发企业向监管部门提出申请，并在粤安居系统上传并提交以下资料：

　　1.企业营业执照；

　　2.开发企业资质证书；

　　3.法定代表人身份证明、被委托人身份证明，法人授权委托书；

　　4.土地使用权证明文件；

　　5.建设工程规划许可证、建设工程施工许可证；

　　6.商品房预售款专用账户开户证明；

　　7.标准地名、门牌批准文件。

　　为方便企业，预售款监管和预售证核发是同一部门的，原则上预售款监管协议签订和预售证核发申请应一次性收件，合并办理。

　　（二）监管部门审查同意后，与开户银行、开发企业签订预售款监管协议。

　　第七条 【建立监管档案】商品房项目取得《商品房预售许可证》后，监管部门收取下列资料建立预售款监管档案：

　　（一）《商品房预售许可证》、《建设工程施工许可证》《商品房预售款监管协议》（复印件）；

　　（二）项目发包合同及项目施工计划、用款计划表（复印件，经监理单位加具审查意见）；

　　（三）建设工程预算书（原件）结论及施工图审查结论（复印件，经监理单位加具审查意见）；

　　（四）建设监理工作月报表（原件）；

　　第八条 【核实工程总造价】资金监管部门按照《汕头经济特区商品房销售条例》第四十七条规定，根据有资质的工程造价机构核算结果，结合施工图审查结果、建设工程承包合同确认工程总造价款，并以总造价款为基数，对项目工程用款进行总控制。工程总造价款为该项目全部建设费用，包含项目建筑施工、设备安装、材料购置、配套建设等相关建设费用总额及税费等。

　　（一）项目建设过程因不可预见的原因需要变更工程总造价的，必须由建设单位和施工方按施工管理有关程序在经相关设计、监理单位、有资质的工程造价机构和施工图审查机构确认，出具工程造价预算变更证明。

　　（二）整个项目建设工程存在由开发企业多重发包情况的，建设单位应依据相关规定按相应范围申办《建筑工程施工许可证》。

　　第九条 【解除预售款监管】商品房项目取得《商品房现售备案回执》后，监管户同步撤管。预售期间商品房已全部出售并完成竣工验收备案，无需办理现售备案的，开发企业直接向监管部门申请解除预售款监管。

　　开户银行凭监管部门的审批意见办理账户撤销监管手续。预售款监管和《商品房现售备案回执》办理为同一部门的，上述流程相关事项应一次性收件，合并办理。

第三章 预售款的归集、使用

　　第十条 【预售款归集】商品房项目取得《商品房预售许可证》前，开发企业不得收取预售款(包括认购款、预订款等)；商品房项目取得《商品房预售许可证》后,才能将专用账户用于收取预售款。

　　第十一条 预购人应当按合同约定的付款时间，通过本人银行账户将商品房预售款直接存入商品房预售款专用账户，凭银行出具的存款凭证，向预售人换领交款收据。开发企业不得通过开设的或关联的银行账户，大额提取现金，并擅自以购房人名义缴入监管账户。开户银行不得配合相关违规行为，并应确保购房款由购房人账户直接缴入监管账户。

　　第十二条 开户银行应实时通过粤安居系统录入购房人缴款情况并上传存款凭证；未按规定上传凭证的，不能办理合同备案。

　　第十三条 以商业贷款或住房公积金贷款方式购房的，开发企业应在商品房买卖合同注记有“贷款金额直接划入本项目预售款监管专用账户”的相应内容。

　　第十四条 【预售款归集率】预售款归集率=已到账预售款/应到账预售款×100%。应到账预售款可根据当时按揭银行放款期限长短相应调整计算节点。

　　预售款归集率不足的，监管部门应要求开发企业书面说明原因；预售款归集率不足85%时，监管部门可停止受理该项目的预售款使用申请。开发企业以购房人未能及时交付购房款，或贷款银行未能及时释放按揭款等原因要求暂时核减应归集的预售款总额的，应提供证明上述情况的材料报监管部门审核。

　　第十五条 【用款总控制】监管部门按工程总造价对工程款用款进行总控制。

　　（一）主要材料须由开发企业直接采购、供应的，开发企业必须在建设工程施工总承包合同中明确甲供材料的名称及数量，并将甲供材料所需价款在合同中予以扣除。

　　（二）工程款的支付按建设工程施工承包合同及所附工程预算书约定的内容划入承包单位账户。由开发企业直接采购的材料款，可以直接划入材料供应商账户。

　　（三）具体施工节点、施工进度款和材料款支付须由项目监理单位、承包单位共同确认。需现场勘查的，监管单位要进行现场勘查。

　　第十六条 【用款计划】房地产开发企业应根据项目建设方案及施工进度编制预售项目用款计划，并根据用款计划申请使用商品房预售款。用款计划应按照取得预售许可、项目封顶、脚手架拆除、竣工验收备案等环节设置资金使用节点，并在每个节点留存不低于本办法规定的留存额度。

　　第十七条 【用款申请】开发企业按《汕头经济特区商品房销售条例》第四十四条规定和资料向监管部门提出用款申请。用于支付本项目所涉及的法定税款的，提交经税务部门加具意见的预售款使用申请表。

　　第十八条 【核准使用】监管部门按《汕头经济特区商品房销售条例》第四十五条规定程序审查并在三个工作日内作出予以核准或不核准用款书面答复。

　　同意使用预售款的，监管部门出具核准意见，开户银行凭核准意见办理预售款拨付手续。不同意使用预售款的，监管部门应当以书面说明理由。

　　第十九条 【支付税费】用于支付法定税费的，根据银行出具的已归集预售资金总额的证明材料，原则上在累计已归集资金总额的10%内核准用款；工程建设进展顺利、工程进度已封顶、监管账户资金充裕的项目，用于支付税费的用款额度可以在15%以内控制。

　　超过重点监管额度的预售款，用于支付税费额度不受上述比例限制。

　　第二十条 【支付额度】用于支付工程款的，按施工进度核定支付额度，支付额度依次为：

　　（一）主体结构封顶前，依据施工进度证明核定工程款额度（该额度不包含预售前已投入的工程款），但累计不得超过工程款总额（含工程款，购买建筑材料、设备款、税费等，下同）的65%；

　　（二）主体工程完成，脚手架工程拆除前，依据施工进度证明核定工程款额度，但累计不得超过工程款总额的85%；

　　（三）建设工程已竣工验收前，依据施工进度证明核定工程款额度，但累计不得超过工程款总额的95%。

　　监管账户撤销前，至少需留存总提取额的5%作为监管备用金。

　　第二十一条 【重点监管额度】重点监管额度=工程总造价×150%。

　　根据商品房预售法律法规有关精神，为保护购房人权益，开发企业申请使用的商品房预售款，应优先按工程进度用于批准预售以后后续工程的购买建筑材料、设备和施工进度款及本项目法定税费。

　　项目累计归集预售款总额超过重点监管额度的部分，按《汕头经济特区商品房销售条例》第四十八条规定管理。

　　第二十二条 【预售前工程款的提取】项目封顶后，专用账户内监管资金留存比例大于剩余工程造价150%的，经开发企业申请、建设工程施工许可证确定的工程施工单位同意，并经监管部门批准，可以支付项目批准预售以前已产生的购买建筑材料、设备款和施工进度款，支付额度仍按第二十条的规定管理。

　　第二十三条 【解约退款】开发企业与购房人解除商品房买卖合同、认购书的，共同签署载明购房人收款账户的退款申请书，向监管部门申请。经监管部门审查同意，通知开户银行将购房款拨回购房人收款账户。

　　第二十四条 【银行拨款】开发企业持经核准的申请表等材料到开户银行办理专用账户拨款手续。开户银行必须同步将拨款信息录入粤安居系统，并上传拨款凭证。

　　第二十五条 【公示】监管部门作出核准预售款使用决定后，应及时将核准情况（核准时间、申请用途、用款额度等）在门户网站公示。建设进度未按施工计划实施超过3个月的项目，监管部门应在作出核准预售款使用决定前将申请情况（申请时间、申请用途、用款额度、收款单位等）在门户网站和项目售房处公示3个工作日以上。

　　第二十六条 【不予核准用款情形】有下列情况之一的，监管部门可不予核准用款申请：

　　（一）超出用款额度的；

　　（二）收款单位或申请用途不符规定的；

　　（三）前一笔用款使用不符合规定的；

　　（四）开发企业违规收存、使用预售款，未整改的；

　　（五）不在工程承包施工合同内的工程款范围用款。

　　（六）不符合商品房预售款监管的法律法规和本办法等规定的。

　　第二十七条 【现金保函】开发企业近三年来（企业成立未满三年的，为企业成立以来）没有发生违规收取、使用预售款情况，且同时满足下列条件的，可凭经监管部门认可的特区范围内大型商业银行出具的见索即付现金保函，直接置换同等额度的商品房预售款监管资金。

　　（一）主体结构已全部封顶，经工程施工单位书面同意并确认前期工程款已经支付完毕。

　　（二）提供有资质的工程造价咨询机构出具的项目后续工程量核算结果（重点包含后续工程量造价）。

　　（三）现金保函置换资金后，监管户中预留款大于后续工程款的120%。

　　（四）出具保函的商业银行承诺在保函期限内收到保函受益人加盖公章的《保函索赔通知书》后10个工作日内，无条件地、不可撤销地向保函受益人支付担保款项到保函受益人指定的账户，且无须保函受益人出具任何其他证明。

　　第二十八条 【差异化管理】为提高预售款监管资金使用效率，促进开发企业遵守和执行商品房预售款监管制度，监管部门可会同房地产行业主管部门或委托房地产行业社会组织实行基于开发企业信用、业绩、规模等的企业信用分级制度，对商品房预售款使用、留存比例等实行差异化管理，采取相关扶优罚劣措施。

　　开发企业信用评价办法及奖罚措施由行业主管部门另行制定发布。

第四章 监督管理

　　第二十九条 【监管机构管理】监管机构应当对预售款专用账户情况进行及时监督，定期对工程进度情况和销售情况进行现场巡检。

　　第三十条 【监管银行管理】监管银行应派专人负责商品房预售款监管工作及预售资金监管系统管理，严格按照预售资金监管系统数据接口规范，向预售资金监管系统准确、实时上传数据。并按监管机构要求实时报送专用账户出入账情况。如发生监管资金被查封、冻结的情形，监管银行应及时向监管部门书面通报具体情况。

　　第三十一条 【暂停核准用款情形】房地产开发企业有下列情形之一的，查处期间，监管机构应暂停核准该房地产开发企业的商品房预售款使用申请。已核准尚未拨付的，应书面通知监管银行暂停预售款专用账户的资金拨付。

　　（一）存在违法违规行为导致项目停工的；

　　（二）预售项目工程建设存在严重质量问题的；

　　（三）收款单位营业范围与申请用款用途不符的；

　　（四）未将预售款全部转入专用账户的；

　　（五）提供虚假材料或不符合审核标准材料的；

　　（六）监管部门认定应当暂停拨付的其他情形。

　　上述有关行为消除后，监管机构应书面通知监管银行恢复预售款专用账户资金的正常拨付。

第五章 法律责任

　　第三十二条 【开发企业责任】房地产开发企业在商品房预售款收存、使用过程中违反相关法律法规的，由职能部门依法进行处罚，涉嫌犯罪的，由司法机关依法处理。

　　第三十三条 【监管银行责任】开户银行未经监管机构核准同意，擅自支付商品房预售款或截留、挪用商品房预售款的，上一级主管部门应当责令其改正和追回流失款，给预购人造成损失的，依法承担责任。

　　开户银行违反《汕头经济特区商品房销售条例》第五十一条规定，未履行相应监管职责的，除应承担相应的经济法律责任外，监管部门三年内不得再与其签订预售款监管协议，并通报银保监部门作相应处理。

　　开户银行未按监管部门拨款通知及时拨款且没有正当理由的，监管部门应及时对开户银行予以警示，情节严重的可取消合作关系。

　　第三十四条 【其他单位责任】施工企业、监理企业提供虚假证明或采取其他方式协助房地产开发企业违规使用商品房预售款的，依法追究相关责任；涉嫌犯罪的，由司法机关依法处理。

　　第三十五条 【监管部门责任】监管机构工作人员在商品房预售款监管工作中玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊、索贿受贿的,依法追究行政责任;涉嫌犯罪的,由司法机关依法处理。

第六章 附 则

　　第三十六条 本办法为贯彻《汕头经济特区商品房销售条例》的具体办事程序和操作规范,全市的商品房预售款监管应按照本通知执行。

　　第三十七条 工程进度进度异常、延期交房问题楼盘项目的预售款监管，按“一案一策”方式，实行专门管理。

　　第三十八条 本办法由汕头市住房和城乡建设局负责解释。

　　第三十九条 本办法自2021年 月 日起执行，有效期5年。有效期届满，需要继续施行的，根据评估情况重新修订。