内容摘要：本文分析了2019年上半年汕头房地产开发运行情况，指出了重点关注的问题，并提出相关建议。

关键词：2019年上半年  房地产市场  分析

2019年上半年，汕头市房地产开发运行情况良好，开发投资保持平稳增长态势；房屋施工规模和竣工面积呈增长趋势；商品房销售面积降幅收窄；企业到位资金良好。

一、全市房地产市场运行情况

   （一）房地产开发投资稳中趋缓

上半年，汕头市完成房地产开发投资178.10亿元，同比下降11.4（图1），增幅比一季度回落16.4个百分点，比去年同期和去年全年分别回落40.9和35.4个百分点，开发投资总体为平稳增长趋缓态势。房地产开发投资占全社会固定资产投资比重18.1%，比去年同期低4.9个百分点。上半年，汕头市房地产开发投资增幅在全省处于中等水平。

图1 汕头市一年来房地产开发投资走势图

按投资区域分，中心城区开发投资占主导地位。上半年，中心城区房地产开发投资125.40亿元，占全部房地产投资的70.4%，同比下降11.4%，比去年同期回落31.1个百分点，非中心城区房地产开发投资52.70亿元，同比下降11.4%，比去年同期回落72.4个百分点。

按投资构成分，建安工程投资增幅上涨、土地购置费大幅下降。上半年，建筑工程投资114.40亿元，同比增长10.3%，增幅比去年同期提高9.9个百分点；安装工程投资10.75亿元，同比增长20.5%，增幅比去年同期提高13.9个百分点；土地购置费30.31亿元，同比下降60.7%。

按类型分，住宅、办公楼和商业营业用房投资均增长平稳。上半年，商品住宅投资112.44亿元，同比下降10.6%，较去年同期回落25.9个百分点，住宅投资占房地产开发投资比重63.1%，同比提高0.5个百分点；办公楼投资14.90亿元，同比增长15.8%，商业营业用房投资15.17亿元，同比下降4.0%，办公楼和商业营业用房投资合计占房地产开发投资比重为16.9%，同比提高2.6个百分点，投资力度进一步加大。

   （二）商品房施工、竣工面积逐步增长，新开工面积增幅明显回落

上半年，商品房施工面积2837.84万平方米，同比增长3.7%，其中住宅施工面积1806.01万平方米，增长4.0%，分别比去年同期回落19.5个和11.9个百分点。

商品房竣工面积大幅上升。上半年，商品房竣工面积256.45万平方米，同比增长66.7%，其中，住宅竣工面积174.89万平方米，增长71.5%，增幅分别比去年同期提高32.2个和44.6个百分点。

商品房新开工面积96.70万平方米，同比下降77.5%，其中住宅58.01万平方米，同比下降77.2%，增幅分别比上年同期回落198.8个和160.5个百分点。

   （三）商品房销售降幅收窄，仍处负增长区间，非住宅类房屋销售较好

在中央“房子是用来住的，不是用来炒的”的主基调下，国家房地产调控力度持续不减，市场热度逐渐冷却，消费者大部分处于观望状态，使得上半年商品房销售虽有增长，但房地产市场已无去年同期的活跃程度。

上半年，全市新建商品房销售面积203.23万平方米，同比下降13.6%（图2），增幅比去年同期回落2.4个百分点；全市商品房销售额196.90亿元，下降12.0%，增幅较去年同期回落0.5个百分点。上半年，汕头市商品房销售面积增幅在全省21个市中居第13位，在全省处于中等水平。

图2 汕头市一年来商品房销售面积、销售额走势图 

按用途分，住宅销售面积179.84万平方米，同比下降16.8%，增幅较去年同期回落3.8个百分点，住宅销售面积占商品房销售面积88.5%，比去年同期回落3.4个百分点；办公楼、商业营业用房和其他房屋销售面积分别为3.55万平方米、8.21万平方米和11.62万平方米，三者同比分别增长67.7%、22.6%和13.1%，数据显示，办公楼、商业营业用房和其他商品房销售均趋于向好。

按区域分，中心城区商品房销售面积116.72万平方米，同比下降26.1%，非中心城区86.50万平方米，增长12.2%。数据显示，非中心城区销售形势优于中心城区。

商品房销售价格有所增长。上半年，商品房屋每平方米均价9689元，比去年同期增加170元，同比增长1.8%，其中住宅销售每平方米均价8954元，比去年同期减少127元，同比下降1.4%。

  （四）房地产开发到位资金良好，国内贷款、定金及预收款和个人按揭同比下降

上半年，全市房地产开发企业本年到位资金192.25亿元，同比下降15.4%。其中，国内贷款6.65亿元，大幅下降87.0%；企业自筹资金133.90亿元，增长6.6%；定金及预收款、个人按揭贷款分别40.02亿元和2.96亿元，同比分别下降3.0%和50.1%。

从开发企业资金来源构成分析，上半年，国内贷款占到位资金3.5%，自筹资金占69.7%，定金及预收款和个人按揭贷款分别占20.8%和1.5%。由此可见，房地产开发企业自筹资金在所有资金来源中占主导地位，是房地产开发投资的重要支撑，而定金及预收款和个人按揭贷款占比较少说明企业资金回笼速度较慢。

二、当前房地产开发运行中需关注的问题

  （一）商品房销售降幅比一季度有所收窄，但仍处于负增长区

上半年，全市商品房销售面积和销售额增幅较一季度有所提升，商品房销售面积增幅同比下降13.6%，销售额下降12.0%，分别比一季度提高19.7个百分点和22.7个百分点。龙湖、澄海、濠江区都为负增长，其中濠江区降幅最大，同比下降46.9%，龙湖、澄海、濠江区在去年较大基数的情况下，下半年的销售增幅提升压力也比较大。从2019年上半年房地产市场情况看，下半年销售将趋稳向好，随着传统销售旺季“金九银十”的到来，再加上各企业促销手段的多样化，都可以在一定程度上促进下半年销售的增长。

  （二）部分项目已网签面积未能及时纳入统计数据

经与住建局提供的网签数据比对，较多网签未纳统面积出现在裕通花园东区、嘉盛豪庭华南住宅二期B区等大项目中，各区县应根据每月下发的数据比对表查清补齐企业少报、漏报的销售面积，做到应统尽统。

   （三）数量较少的新项目难以为房地产市场发展提供强劲的新推力

上半年新入库房地产开发项目仅10个，其中大型项目3个，中小型项目7个（最大的谷饶碧桂园项目总投资为7.8亿元），与去年同期相比，在项目个数与项目投资规模上均大幅度下降，难以为房地产市场的后续发展提供有力的支撑。

  （四）部分楼盘基础配套设施不成熟降低潜在客户的购买欲望

东海岸、南滨路片区一些较大型的楼盘如壹品湾、悦水湾等，其生活休闲、教育、医疗等服务设施配置尚未成型，在一定程度上影响了居住者的生活便利性，提高了生活成本，从而弱化了对潜在客户的购买吸引力。

三、相关建议

（一）进一步加强市场分析和完善联动体系

有关部门需加强房地产市场走势的分析和预测，在相关业务部门间实现房产信息的对接与共享，共同促进商品房销售面积适度增长，同时要预判防范风险，稳定市场预期。另外，建议要进一步发挥汕头房地产行业协会职能，深入市场调研和了解群众居住需求，掌握市场发展动态，保障房地产市场健康、平稳发展。

（二）加快城市建设吸引外来投资和居住人口

汕头成为省域副中心城市的战略定位，为汕头推动全面振兴协调发展注入了新的动力和活力，值此发展契机，应该进一步加强城市基础设施建设，拓宽城市空间，打造城市新格局，同时要全力扶持优势产业园区和重点企业，以加强企业投资信心，从各方面提升城市的竞争力和影响力，擦亮城市名片，加大宣传力度，从而吸引更多的人来汕投资和就业置产。 

（三）房地产企业要强化自身素质

房地产企业的发展不仅要与群众日益增长的消费需求同步，不断完善楼盘周边环境和硬件设施，为消费者打造一个舒适称心、生活便利的居住环境，而且企业也要不断摸索研究，结合自身特色挖掘内在潜力，创新经营理念，塑造精品意识，提高物业服务水平，增强在同行业中的竞争力。

                            供稿单位：农村与投资统计科

                               撰    稿：张仰晖