内容摘要：本文分析了2021年上半年汕头房地产开发运行情况，指出了重点关注的问题，并提出相关建议。

　　关键词：2021年上半年  房地产开发  分析

　　2021年上半年，汕头市房地产开发市场呈现开发投资平稳、施工规模扩大、商品房销售持续向好、库存量逐渐减少、企业到位资金充足等良好态势。

　　一、全市房地产市场运行情况

　　（一）房地产开发投资稍有回落但总体平稳

　　上半年，汕头市完成房地产开发投资222.79亿元，同比下降1.1%（图1），增幅比一季度下降19.6个百分点，两年平均增长11.8%。

图1 汕头市一年来房地产开发投资走势图

　　按投资区域分，中心城区房地产开发投资173.84亿元，占全部房地产投资的78.0%，同比下降8.6%；非中心城区48.95亿元，同比增长39.6%，其中澄海区在上半年新增项目计划总投资较大的情况下，增速达到104.1%。

　　按投资构成分，建安工程投资增幅下降、土地购置费增幅较大。上半年，建安工程投资114.21亿元，同比下降7.5%，拉低投资增速4.1个百分点；土地购置费101.34亿元，同比增长19.8%，拉动投资增长7.4个百分点。

　　按类型分，住宅类投资增长、办公楼、商业营业用房投资负增长。上半年，住宅投资152.91亿元，同比增长1.8%，住宅投资占房地产开发投资比重68.6%，办公楼投资7.63亿元，同比下降52.2%，商业营业用房投资9.73亿元，同比下降25.2%。

　　（二）商品房施工、新开工、竣工面积增幅明显

　　上半年，商品房施工面积2932.79万平方米，同比增长15.8%，其中住宅施工面积1912.39万平方米，增长18.9%；竣工面积95.49万平方米，同比增长92.4%，其中，住宅竣工面积52.80万平方米，增长76.9%；商品房新开工面积405.59万平方米，同比增长59.9%，其中住宅298.68万平方米，同比增长47.4%，这三个指标的持续正增长，且从住建局了解到目前房地产开发企业拿商品房用地热情不减，多宗挂牌用地被成功竞拍，这都表明企业对整个房地产市场比较有信心，市场预期稳定。

　　（三）商品房销售持续向好

　　上半年，全市商品房销售面积228.44万平方米，同比增长74.1%（图2），两年平均增长6.0%。销售面积增速在全省21个市中排名第二。商品房销售额224.67亿元，增长89.3%，两年平均增长6.8%。

图2 汕头市一年来商品房销售面积、销售额走势图

表1 2021年上半年全市各区（县）商品房投资销售情况

　　按区域分，中心城区商品房销售面积154.83万平方米，同比增长80.3%，非中心城区73.61万平方米，增长62.3%。中心城区销售形势优于非中心城区，其中龙湖区贡献较大，销售量占全市的38.1%。

　　按用途分，住宅销售面积209.36万平方米，同比增长79.1%，住宅销售面积占商品房销售面积91.6%；办公楼、商业营业用房和其他房屋销售面积分别为5.41万平方米，增长9.12万平方米和4.55万平方米，三者分别同比增长58.1%、增长102.5%和下降28.9%。其中，90平方米以下住房18.67万平方米，下降1.9%，144平方米以上住房41.40万平方米，增长31.2%，90-144平方米住房销售面积达149.29万平方米，增长125.1%，可见90-144平方米的改善型住房需求旺盛，有很大的市场空间，消费者更趋向于选择性价比较高的住房。

　　（四）商品房待售面积呈下降趋势

　　上半年，全市商品房待售面积312.80万平方米，同比下降13.7%，其中，住宅待售面积157.27万平方米，下降16.0%；办公楼待售面积16.0万平方米，增长88.9%；商业营业用房待售面积52.29万平方米，下降11.7%。 

　　（五）房地产开发到位资金充足，国内贷款、个人按揭贷款同比增长，定金及预收款同比下降

　　销售情况向好，房地产企业资金周转加快，开发项目资金投入加大，上半年房地产开发企业本年到位资金264.70亿元，同比增长12.4%，房地产开发企业到位资金与本年完成投资比为1.19:1。其中，国内贷款14.37亿元，同比增长34.1%；自筹资金228.97亿元，增长23.0%；定金及预收款12.52亿元，同比下降54.9%，个人按揭贷款6.39亿元，同比增长8.0%。国内贷款占到位资金5.4%，自筹资金占86.5%，定金及预收款和个人按揭贷款分别占4.7%和2.4%，自筹资金仍是企业到位资金主要来源。

　　二、需关注问题

　　（一）房地产投资增长依赖于土地购置费投入。目前土地购置费较快增长，成为支撑房地产开发投资增长的重要因素。上半年全市土地购置费101.34亿元，同比增长19.8%，占房地产投资比重45.5%，比去年同期提高7.9个百分点。而建筑安装工程投资同比下降7.5%，远低于土地购置费投资增速。总体看，房地产投资依靠土地购置费拉动，不利于房地产开发投资持续平稳增长。          

　　（二）各区（县）房地产开发投资不平衡。上半年金平、濠江区和南澳县投资负增长，分别为-13.4%、-28.6%、-33.8%，其余地区均为正增长。金平区去年同期的房地产投资在计划总投资48亿的金凤半岛项目和计划总投资19亿的金科博翠府支撑下增速较快，而今年上半年无大项目支撑，增速呈负增长；濠江区上半年新入库项目计划总投资同比下降39.8%，南澳县上半年新入库项目1个，老项目支撑力不足，房地产开发投资都为负增长。

　　（三）办公楼和商业营业用房投资下降幅度较大。上半年，办公楼投资7.63亿元，同比下降52.2%，商业营业用房投资9.73亿元，下降25.2%。可见在新冠疫情、经济下行压力、新经济新业态的冲击下，传统的商业场所需求日渐萎缩，使得开发商对办公楼、商业营业用房投资更趋于谨慎。

　　三、相关建议 

　　（一）加快推进项目开工及建设进度。各相关部门要加强对新入库和在建项目方的沟通，深入了解影响项目工程进度的原因，并主动协调解决存在的困难和问题，确保项目顺利推进。

　　（二）加快推进“三旧”改造工作。因主城区商品房开发用地的日趋减少，存在供不应求的情况，要进一步加快推进停滞的老旧小区改造和旧村、旧工业区的更新改造，通过改造促进开发投资，进一步增加主城区商品房供应。