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2021年上半年汕头市房地产开发运行分析
  • 2021-08-19 16:42
  • 来源:汕头市统计局
  • 发布机构:汕头市统计局
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  •   内容摘要:本文分析了2021年上半年汕头房地产开发运行情况,指出了重点关注的问题,并提出相关建议。

      关键词:2021年上半年  房地产开发  分析


      2021年上半年,汕头市房地产开发市场呈现开发投资平稳、施工规模扩大、商品房销售持续向好、库存量逐渐减少、企业到位资金充足等良好态势。

      一、全市房地产市场运行情况

      (一)房地产开发投资稍有回落但总体平稳

      上半年,汕头市完成房地产开发投资222.79亿元,同比下降1.1%(图1),增幅比一季度下降19.6个百分点,两年平均增长11.8%。

    图1 汕头市一年来房地产开发投资走势图

    图片5.png

      按投资区域分,中心城区房地产开发投资173.84亿元,占全部房地产投资的78.0%,同比下降8.6%;非中心城区48.95亿元,同比增长39.6%,其中澄海区在上半年新增项目计划总投资较大的情况下,增速达到104.1%。

      按投资构成分,建安工程投资增幅下降、土地购置费增幅较大。上半年,建安工程投资114.21亿元,同比下降7.5%,拉低投资增速4.1个百分点;土地购置费101.34亿元,同比增长19.8%,拉动投资增长7.4个百分点。

      按类型分,住宅类投资增长、办公楼、商业营业用房投资负增长。上半年,住宅投资152.91亿元,同比增长1.8%,住宅投资占房地产开发投资比重68.6%,办公楼投资7.63亿元,同比下降52.2%,商业营业用房投资9.73亿元,同比下降25.2%。

      (二)商品房施工、新开工、竣工面积增幅明显

      上半年,商品房施工面积2932.79万平方米,同比增长15.8%,其中住宅施工面积1912.39万平方米,增长18.9%;竣工面积95.49万平方米,同比增长92.4%,其中,住宅竣工面积52.80万平方米,增长76.9%;商品房新开工面积405.59万平方米,同比增长59.9%,其中住宅298.68万平方米,同比增长47.4%,这三个指标的持续正增长,且从住建局了解到目前房地产开发企业拿商品房用地热情不减,多宗挂牌用地被成功竞拍,这都表明企业对整个房地产市场比较有信心,市场预期稳定。

      (三)商品房销售持续向好

      上半年,全市商品房销售面积228.44万平方米,同比增长74.1%(图2),两年平均增长6.0%。销售面积增速在全省21个市中排名第二。商品房销售额224.67亿元,增长89.3%,两年平均增长6.8%。

    图2 汕头市一年来商品房销售面积、销售额走势图

    图片6.png

    表1 2021年上半年全市各区(县)商品房投资销售情况

    图片7.png

      按区域分,中心城区商品房销售面积154.83万平方米,同比增长80.3%,非中心城区73.61万平方米,增长62.3%。中心城区销售形势优于非中心城区,其中龙湖区贡献较大,销售量占全市的38.1%。

      按用途分,住宅销售面积209.36万平方米,同比增长79.1%,住宅销售面积占商品房销售面积91.6%;办公楼、商业营业用房和其他房屋销售面积分别为5.41万平方米,增长9.12万平方米和4.55万平方米,三者分别同比增长58.1%、增长102.5%和下降28.9%。其中,90平方米以下住房18.67万平方米,下降1.9%,144平方米以上住房41.40万平方米,增长31.2%,90-144平方米住房销售面积达149.29万平方米,增长125.1%,可见90-144平方米的改善型住房需求旺盛,有很大的市场空间,消费者更趋向于选择性价比较高的住房。

      (四)商品房待售面积呈下降趋势

      上半年,全市商品房待售面积312.80万平方米,同比下降13.7%,其中,住宅待售面积157.27万平方米,下降16.0%;办公楼待售面积16.0万平方米,增长88.9%;商业营业用房待售面积52.29万平方米,下降11.7%。 

      (五)房地产开发到位资金充足,国内贷款、个人按揭贷款同比增长,定金及预收款同比下降

      销售情况向好,房地产企业资金周转加快,开发项目资金投入加大,上半年房地产开发企业本年到位资金264.70亿元,同比增长12.4%,房地产开发企业到位资金与本年完成投资比为1.19:1。其中,国内贷款14.37亿元,同比增长34.1%;自筹资金228.97亿元,增长23.0%;定金及预收款12.52亿元,同比下降54.9%,个人按揭贷款6.39亿元,同比增长8.0%。国内贷款占到位资金5.4%,自筹资金占86.5%,定金及预收款和个人按揭贷款分别占4.7%和2.4%,自筹资金仍是企业到位资金主要来源。

      二、需关注问题

      (一)房地产投资增长依赖于土地购置费投入。目前土地购置费较快增长,成为支撑房地产开发投资增长的重要因素。上半年全市土地购置费101.34亿元,同比增长19.8%,占房地产投资比重45.5%,比去年同期提高7.9个百分点。而建筑安装工程投资同比下降7.5%,远低于土地购置费投资增速。总体看,房地产投资依靠土地购置费拉动,不利于房地产开发投资持续平稳增长。          

      (二)各区(县)房地产开发投资不平衡。上半年金平、濠江区和南澳县投资负增长,分别为-13.4%、-28.6%、-33.8%,其余地区均为正增长。金平区去年同期的房地产投资在计划总投资48亿的金凤半岛项目和计划总投资19亿的金科博翠府支撑下增速较快,而今年上半年无大项目支撑,增速呈负增长;濠江区上半年新入库项目计划总投资同比下降39.8%,南澳县上半年新入库项目1个,老项目支撑力不足,房地产开发投资都为负增长。

      (三)办公楼和商业营业用房投资下降幅度较大。上半年,办公楼投资7.63亿元,同比下降52.2%,商业营业用房投资9.73亿元,下降25.2%。可见在新冠疫情、经济下行压力、新经济新业态的冲击下,传统的商业场所需求日渐萎缩,使得开发商对办公楼、商业营业用房投资更趋于谨慎。

      三、相关建议 

      (一)加快推进项目开工及建设进度。各相关部门要加强对新入库和在建项目方的沟通,深入了解影响项目工程进度的原因,并主动协调解决存在的困难和问题,确保项目顺利推进。

      (二)加快推进“三旧”改造工作。因主城区商品房开发用地的日趋减少,存在供不应求的情况,要进一步加快推进停滞的老旧小区改造和旧村、旧工业区的更新改造,通过改造促进开发投资,进一步增加主城区商品房供应。


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