内容摘要：本文分析了2021年一季度汕头房地产市场开发运行情况，指出了重点关注的问题，并提出相关建议。

　　关键词：2021年一季度  房地产市场  分析

　　2021年一季度，我市房地产开发市场总体平稳，房地产开发投资稳步增长，施工、新开工面积增加，商品房销售因去年同期基数较低因素影响增速较高，企业到位资金充裕。

　　一、一季度全市房地产开发运行情况

　　（一）房地产开发投资稳步增长。一季度，全市完成房地产开发投资79.70亿元，同比增长18.5%，比1-2月增长7.9个百分点，两年平均增速3.8%。一季度全市房地产投资增速在全省21个市中排第11位。中心城区完成投资61.17亿元，同比增长0.6%;非中心城区完成投资18.53亿元，增长188.9%，拉动投资增长18个百分点。计划总投资10亿以上项目对投资起较大支撑作用，如潮汕路东侧、濠悦湾、珑熙府、和语湾、梅溪河东岸、大港河西侧项目共计投资30.45亿元，占比为38.2%。

　　图1 汕头市一年来房地产开发投资走势图

　　从投资构成来看，建安工程投资39.62亿元，同比下降3.1%，占房地产开发总投资的49.7%；其他费用投资39.13亿元，同比增长53.6%，其中，土地购置费37.42亿元，同比增长99.8%，一季度新增计划总投资10亿以上项目的土地购置费投入拉动是增幅较大的主要因素，土地购置费占房地产开发投资比重47.0%，拉动了投资增长27.8个百分点。

　　从房屋用途来看，商品住宅投资57.51亿元，同比增长31.8%，占房地产开发投资的比重为72.2%，投资有所加大；办公楼投资4.23亿元，同比下降36.9%，占房地产开发投资比重为5.3%；商业营业用房投资3.79亿元，同比下降20.6%。

　　（二）房屋施工面积保持平稳、新开工面积快速增长。一季度，全市房屋施工面积2668.14万平方米，同比增长16.1%。其中，住宅施工面积1721.80万平方米，增长21.4%；新开工面积140.94万平方米，同比增长147.8%，可见形势较好的房地产市场，增强了企业开发房地产信心，全市房地产项目开发进度加快。

　　（三）商品房销售面积和销售额较快增长。一季度，全市商品房销售面积74.35万平方米，同比增长113.8%，两年平均增速5.7%。一季度全市商品房销售面积增速在全省21个市中排第5位。其中，住宅销售面积66.01万平方米，增长102.0%。商品房销售面积超1万平方米以上的项目有24个，其中悦江府、荷悦里、潮汕路东侧、天合名门豪庭二期、金砂湾、海璟天翡花园销售面积达2.5万平以上，24个项目共计44.9万平方米，占全市商品房销售面积比重60.4%，拉动全市销售增长109.1个百分点。全市商品房销售额75.72亿元，增长142.4%，两年平均增速13.5%。

　　图2 汕头市一年来商品房销售面积、销售额走势图

　　表1 2021年一季度全市各县区商品房投资销售情况

　　（四）企业到位资金充裕。一季度，房地产开发企业到位资金110.76亿元，同比增长42.4%，实际到位资金和房地产开发投资比例为1.39:1。其中，国内贷款和银行贷款10.44亿元，增长149.6%；自筹资金90.73亿元，增长97.6%；定金及预收款4.19亿元，下降53.4%；个人按揭贷款3.42亿元，增长104.1%。受商品房销售面积增速较快的影响，国内贷款、自筹资金、个人按揭贷款等均较快增长，到位资金充裕充分保障了全市房地产开发市场稳定发展。

　　二、需关注的主要问题

　　（一）建安工程投资增速有所回落。一季度，全市房地产投资增长主要依靠土地购置费高增速拉动，而建安投资相对滞后，增速为-3.1%，其中龙湖、濠江区建安投资增速为负增长，分别为-10.6%、-39.6%，下一步各区县要督导房地产企业加快建安工程投资进度。

　　（二）商品房销售增速处高位，但仍需关注发展后劲。

　　一季度，全市商品房销售面积同比增速113.8%，创历史新高，在全省排位靠前，且各区县的增速均实现正增长，由于去年一季度低基数效应，其中潮南、龙湖、濠江区的增幅较大，分别为368.1%、211.4%、143.7%。从销售总量看仍处于平稳态势，随着后续基数的逐月增加，增速应该呈现“前高后低”的趋势。

　　（三）各区域商品房需求结构不平衡。一季度，中心城区商品房销售面积为53.02万平方米，同比增长137.1%，拉动销售增长88.2个百分点，销售总量占比71.3%，销售面积2万平方米以上项目主要在中心城区，其中龙湖区贡献较大，主要集中于东海岸板块；非中心城区21.33万平方米，同比增长71.9%，销售面积2万平方米以上项目仅有1个。

　　（四）部分项目去库存压力仍较大。全市商品房库存增速虽整体呈下降趋势，但是各区县库存量排前几位的项目，2020年和今年一季度的销售情况并不理想，有的项目基本无销售，特别是库存达到10万平方米以上项目处于滞销状态，去存压力比较大，如龙湖区的珠港新城长平地产商住楼三期、潮阳区的丽景华庭，相关部门应加强重点关注。

　　三、相关建议

　　（一）抓好在建项目工程进度。一季度房地产开发投资的增长主要靠土地购置费的拉动，抓好项目的建筑安装工程对于投资稳定的增长较为关键。建议下一步要加强在建项目建设进度的督导，确保开工项目的建安工程投资能够应统尽统，匹配已纳统的土地购置费用。

　　（二）加强媒体宣传力度。在改善市政设施、人居环境、产业配套、公共卫生等基础设施的前提下，可制定推介结合汕头特色的房地产宣传片，在线上线下的推销平台加以宣传，企业也可有针对性地在外地开展产品推介活动，扩充外部市场的销售渠道。