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2020年上半年汕头房地产市场运行分析
  • 2020-08-13 17:56
  • 来源:汕头市统计局
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  •   内容摘要:本文分析了2020年上半年汕头房地产开发运行情况,指出了重点关注的问题,并提出相关建议。

      关键词:2020年上半年  房地产市场  分析

      2020年上半年,汕头市房地产开发运行情况良好,开发投资持增长态势;房屋新开工规模呈增长趋势;商品房销售面积及销售额负增长;企业到位资金良好。

      一、全市房地产市场运行情况

      (一)房地产开发投资增幅较大

      上半年,汕头市完成房地产开发投资225.16亿元,同比增长26.4%(图1),增幅比一季度提高35.4个百分点,比去年同期提高37.8个百分点,开发投资总体为增长态势。在全省21个市中居第4位。

       图1 汕头市一年来房地产开发投资走势图

    图片1.png   

      按投资区域分,中心城区开发投资占主导地位。上半年,中心城区房地产开发投资190.10亿元,占全部房地产投资的84.4%,同比增长51.6%,特别是金平区,增速达到了371.5%;非中心城区房地产开发投资35.06亿元,同比下降33.5%,潮南区上半年入库项目少,投资完成额下降幅度较大。

      按投资构成分,建安工程投资增幅下降、土地购置费增幅较大。上半年,建安工程投资123.44亿元,同比下降1.4%,拉低投资1个百分点;土地购置费84.62亿元,同比增长179.2%,拉动投资增长30.5个百分点。

      按类型分,住宅、办公楼投资增长,商业营业用房投资下降。上半年,商品住宅投资150.24亿元,同比增长33.6%,增速较去年同期提高44.2个百分点,住宅投资占房地产开发投资比重66.7%,比去年同期提高3.6个百分点;办公楼投资15.96亿元,同比增长7.1%,商业营业用房投资13.0亿元,同比下降14.3%。

      (二)商品房施工、竣工面积负增长,新开工面积增幅明显

      上半年全市商品房施工面积2532.47万平方米,同比下降10.8%,其中住宅施工面积1608.90万平方米,下降10.9%;商品房竣工面积49.63万平方米,同比下降80.6%,其中,住宅竣工面积29.84万平方米,下降82.9%;商品房新开工面积253.58万平方米,同比增长162.2%,其中住宅202.64万平方米,同比增长249.3%,先行指标“新开工面积”上半年持续正增长,表明企业对房地产市场销售较有信心,可保持良好开发态势。

      (三)商品房销售比一季度降幅收窄,仍处负增长区间

      上半年,全市商品房销售面积131.23万平方米,同比下降35.4%(图2),降幅比一季度收窄12.4个百分点;全市商品房销售额118.70亿元,下降39.7%,降幅较一季度收窄7.1个百分点。商品房销售价格略有下降。上半年,商品房每平方米均价9045元,比去年同期下降644元,同比下降6.6%,其中住宅销售每平方米均价10153元,比去年同期增加1199元,同比增长13.4%。

       图2 汕头市一年来商品房销售面积、销售额走势图

    图片2.png   

      按用途分,住宅销售面积116.91万平方米,同比下降35.0%,住宅销售面积占商品房销售面积89.1%;办公楼、商业营业用房和其他房屋销售面积分别为3.42万平方米、4.50万平方米和6.40万平方米,三者同比分别下降3.5%、45.2%和45.0%。

      按区域分,中心城区商品房销售面积85.88万平方米,同比下降26.4%,非中心城区45.35万平方米,下降47.6%。中心城区销售形势优于非中心城区。

      (四)房地产开发到位资金良好,国内贷款、个人按揭贷款同比增长,定金及预收款同比下降

      上半年,全市房地产开发企业本年到位资金235.53亿元,同比增长22.5%,房地产开发企业到位资金与本年完成投资比为1.05:1。其中,国内贷款10.71亿元,同比增长61.0%;企业自筹资金186.10亿元,增长39%;定金及预收款27.77亿元,同比下降30.6%,个人按揭贷款5.92亿元,同比增长100%。

      从开发企业资金来源构成分析,国内贷款占到位资金4.5%,自筹资金占79.0%,定金及预收款和个人按揭贷款分别占11.8%和2.5%。自筹资金和定金及预收款是企业到位资金主要来源,后续开发投资的资金会受制于销售资金的回笼。

      三、存在问题                       

      (一)区县开发投资不均衡。上半年潮阳、潮南区及南澳县房地产投资额呈下降态势,其余地区均呈正增长;新入库项目尤其是大项目将对房地产开发投资提供新推力,目前全市房地产开发企业340家,项目在库386个,上半年新增入库项目26个,其中潮阳区新入库项目4个,潮南区仅为1个,南澳县无新增入库项目,老项目支撑力不足,后续房地产开发乏力,区域差异愈发明显。

      (二)商品房销售面积仍处于负增长区间。上半年各区县销售增速均为负增长,其中澄海、潮南区和南澳县下降幅度较大,分别为-59.7%、-54.9、-66.8%。去年同期销售量排名靠前的楼盘在上半年的销售业绩均大幅下滑,是导致整体增速下降重要因素,如:潮阳区万欣新天地,上半年销量0.2万平,下降95.1%;金平区华悦春天(南区)和澄海区宜华城C地块2-4期,上半年均无销售,销量均下降100%。

      (三)土地款拉动投资作用明显。上半年,土地购置费共计84.62亿元,其中7个10亿以上大项目土地购置费共计66.4亿元,占房地产开发投资额比重为37.6%,拉动投资额增长30.5个百分点,下半年如果新开工项目较少,则没有相应的土地购置费持续拉动投资额增长。

      (四)商品房库存压力加大。上半年,全市库存面积为362.26万平方米,同比增长9.6%,大部分集中在龙湖区、潮阳区,比重分别33.0%、31.7%。为应对疫情影响,不少房地产企业推出了新的促销手段,灵活推出线上销售渠道,企业整体销售力度不减,但在政策调控力度不放松和金融监管从严的形势下,大部分消费者仍处于观望状态,项目开盘去化速度较慢,商品房库存压力加大。

      三、相关建议 

      (一)进一步优化投资环境。把握承办亚青会的机遇,加紧填补交通短板,加速推进高速、铁路、港口等交通基础设施建设,打造现代化沿海经济带重要发展极,提升城市发展能级,进一步改善营商建设环境,吸引实力更雄厚的房地产企业入驻我市。

      (二)要加快推进老城区“三旧改造”。在老城区商品房开发用地的日趋减少的情况下,要大力推动一些旧村、旧工业区、“烂尾楼”项目的更新改造,同时对部分楼龄长、配套差、安全隐患相对突出的老旧小区进行拆除重建,充分利用原有区位优势,盘活土地资源,通过改造促进开发投资,同时改善人文居住环境,逐步提升城市外在形象。 

      (三)加快消化商办地产库存。在商业地产受网购等新业态冲击的情况下,商办地产的去化周期要高于住宅类,商办地产的库存情况应当引起关注,建议可引导房地产企业适度调整项目建设规模和速度,优化商品房供应结构,减少积压,加快去化进度。  


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