内容摘要：本文分析了2020年上半年汕头房地产开发运行情况，指出了重点关注的问题，并提出相关建议。

　　关键词：2020年上半年  房地产市场  分析

　　2020年上半年，汕头市房地产开发运行情况良好，开发投资持增长态势；房屋新开工规模呈增长趋势；商品房销售面积及销售额负增长；企业到位资金良好。

　　一、全市房地产市场运行情况

　　（一）房地产开发投资增幅较大

　　上半年，汕头市完成房地产开发投资225.16亿元，同比增长26.4%（图1），增幅比一季度提高35.4个百分点，比去年同期提高37.8个百分点，开发投资总体为增长态势。在全省21个市中居第4位。

　　 图1 汕头市一年来房地产开发投资走势图

　　按投资区域分，中心城区开发投资占主导地位。上半年，中心城区房地产开发投资190.10亿元，占全部房地产投资的84.4%，同比增长51.6%，特别是金平区，增速达到了371.5%；非中心城区房地产开发投资35.06亿元，同比下降33.5%，潮南区上半年入库项目少，投资完成额下降幅度较大。

　　按投资构成分，建安工程投资增幅下降、土地购置费增幅较大。上半年，建安工程投资123.44亿元，同比下降1.4%，拉低投资1个百分点；土地购置费84.62亿元，同比增长179.2%，拉动投资增长30.5个百分点。

　　按类型分，住宅、办公楼投资增长，商业营业用房投资下降。上半年，商品住宅投资150.24亿元，同比增长33.6%，增速较去年同期提高44.2个百分点，住宅投资占房地产开发投资比重66.7%，比去年同期提高3.6个百分点；办公楼投资15.96亿元，同比增长7.1%，商业营业用房投资13.0亿元，同比下降14.3%。

　　（二）商品房施工、竣工面积负增长，新开工面积增幅明显

　　上半年全市商品房施工面积2532.47万平方米，同比下降10.8%，其中住宅施工面积1608.90万平方米，下降10.9%；商品房竣工面积49.63万平方米，同比下降80.6%，其中，住宅竣工面积29.84万平方米，下降82.9%；商品房新开工面积253.58万平方米，同比增长162.2%，其中住宅202.64万平方米，同比增长249.3%，先行指标“新开工面积”上半年持续正增长，表明企业对房地产市场销售较有信心，可保持良好开发态势。

　　（三）商品房销售比一季度降幅收窄，仍处负增长区间

　　上半年，全市商品房销售面积131.23万平方米，同比下降35.4%（图2），降幅比一季度收窄12.4个百分点；全市商品房销售额118.70亿元，下降39.7%，降幅较一季度收窄7.1个百分点。商品房销售价格略有下降。上半年，商品房每平方米均价9045元，比去年同期下降644元，同比下降6.6%，其中住宅销售每平方米均价10153元，比去年同期增加1199元，同比增长13.4%。

　　 图2 汕头市一年来商品房销售面积、销售额走势图

　　按用途分，住宅销售面积116.91万平方米，同比下降35.0%，住宅销售面积占商品房销售面积89.1%；办公楼、商业营业用房和其他房屋销售面积分别为3.42万平方米、4.50万平方米和6.40万平方米，三者同比分别下降3.5%、45.2%和45.0%。

　　按区域分，中心城区商品房销售面积85.88万平方米，同比下降26.4%，非中心城区45.35万平方米，下降47.6%。中心城区销售形势优于非中心城区。

　　（四）房地产开发到位资金良好，国内贷款、个人按揭贷款同比增长，定金及预收款同比下降

　　上半年，全市房地产开发企业本年到位资金235.53亿元，同比增长22.5%，房地产开发企业到位资金与本年完成投资比为1.05:1。其中，国内贷款10.71亿元，同比增长61.0%；企业自筹资金186.10亿元，增长39%；定金及预收款27.77亿元，同比下降30.6%，个人按揭贷款5.92亿元，同比增长100%。

　　从开发企业资金来源构成分析，国内贷款占到位资金4.5%，自筹资金占79.0%，定金及预收款和个人按揭贷款分别占11.8%和2.5%。自筹资金和定金及预收款是企业到位资金主要来源，后续开发投资的资金会受制于销售资金的回笼。

　　三、存在问题                       

　　（一）区县开发投资不均衡。上半年潮阳、潮南区及南澳县房地产投资额呈下降态势，其余地区均呈正增长；新入库项目尤其是大项目将对房地产开发投资提供新推力，目前全市房地产开发企业340家，项目在库386个，上半年新增入库项目26个，其中潮阳区新入库项目4个，潮南区仅为1个，南澳县无新增入库项目，老项目支撑力不足，后续房地产开发乏力，区域差异愈发明显。

　　（二）商品房销售面积仍处于负增长区间。上半年各区县销售增速均为负增长，其中澄海、潮南区和南澳县下降幅度较大，分别为-59.7%、-54.9、-66.8%。去年同期销售量排名靠前的楼盘在上半年的销售业绩均大幅下滑，是导致整体增速下降重要因素，如：潮阳区万欣新天地，上半年销量0.2万平，下降95.1%；金平区华悦春天（南区）和澄海区宜华城C地块2-4期，上半年均无销售，销量均下降100%。

　　（三）土地款拉动投资作用明显。上半年，土地购置费共计84.62亿元，其中7个10亿以上大项目土地购置费共计66.4亿元，占房地产开发投资额比重为37.6%，拉动投资额增长30.5个百分点，下半年如果新开工项目较少，则没有相应的土地购置费持续拉动投资额增长。

　　（四）商品房库存压力加大。上半年，全市库存面积为362.26万平方米，同比增长9.6%，大部分集中在龙湖区、潮阳区，比重分别33.0%、31.7%。为应对疫情影响，不少房地产企业推出了新的促销手段，灵活推出线上销售渠道，企业整体销售力度不减，但在政策调控力度不放松和金融监管从严的形势下，大部分消费者仍处于观望状态，项目开盘去化速度较慢，商品房库存压力加大。

　　三、相关建议 

　　（一）进一步优化投资环境。把握承办亚青会的机遇，加紧填补交通短板，加速推进高速、铁路、港口等交通基础设施建设，打造现代化沿海经济带重要发展极，提升城市发展能级，进一步改善营商建设环境，吸引实力更雄厚的房地产企业入驻我市。

　　（二）要加快推进老城区“三旧”改造。在老城区商品房开发用地的日趋减少的情况下，要大力推动一些旧村、旧工业区、“烂尾楼”项目的更新改造，同时对部分楼龄长、配套差、安全隐患相对突出的老旧小区进行拆除重建，充分利用原有区位优势，盘活土地资源，通过改造促进开发投资，同时改善人文居住环境，逐步提升城市外在形象。 

　　（三）加快消化商办地产库存。在商业地产受网购等新业态冲击的情况下，商办地产的去化周期要高于住宅类，商办地产的库存情况应当引起关注，建议可引导房地产企业适度调整项目建设规模和速度，优化商品房供应结构，减少积压，加快去化进度。