为进一步深化我市工业用地市场化配置改革，创新工业用地供应模式，强化土地要素保障能力，降低实体经济企业用地成本，促进工业经济高质量发展，市自然资源局制定本实施办法，现就政策文件解读如下：
一、背景
党中央、国务院高度重视工业用地要素保障工作，自然资源部印发《关于完善工业用地供应政策支持实体经济发展的通知》，要求健全工业用地长期租赁、先租后让、弹性年期出让等供应体系，支持工业企业选择适宜的用地方式。
当前我市推动制造业高质量发展，但传统工业用地以50年最高年期出让为主的供应模式，存在企业前期资金压力大、用地年限与产业生命周期不匹配、低效用地退出难等问题，难以满足新形势下产业发展的多样化用地需求。为贯彻落实上级政策部署，破解工业用地供应管理痛点，我市亟需出台专项制度规范，系统明确工业用地弹性供应的操作规则与监管要求，为产业项目落地提供坚实的土地要素支撑。
二、必要性
一是落实上级政策要求，深化用地制度改革的必然举措。国家、省层面已就工业用地弹性供应作出系列部署，明确了改革方向与基本要求，但具体实施标准、操作流程需结合地方实际细化完善。制定本《实施办法》，是贯彻落实自然资源部、省相关政策文件精神，深化我市工业用地供给侧结构性改革的具体行动，有利于推动工业用地供应从“单一模式”向“多元供给”转变。
二是降低企业用地成本，助力实体经济发展的现实需要。传统50年期出让模式要求企业一次性全额支付土地出让金，占用企业大量流动资金，尤其不利于中小微企业、初创型产业项目落地发展。通过推行弹性年期出让、先租后让、长期租赁等方式，可合理拉长企业用地成本支付周期，有效减轻企业初始资金压力，让企业将更多资源投入生产研发与产能建设，助力我市实体经济稳增长、提质量。
三是规范供应管理流程，防范化解管理风险的制度保障。此前我市工业用地弹性供应缺乏统一的制度规范，在年限设定、价款核算、不动产登记、供后监管、违约处置等方面存在标准不统一、流程不明确的问题，易引发履约争议与国有资产流失风险。制定本《实施办法》，可系统明确各类供应方式的全流程管理规则，统一处置标准，保障土地市场公平公正，提升土地管理规范化水平。
四是强化全周期监管，促进土地节约集约利用的重要抓手。通过建立产业准入管控、投入产出监管、绩效评估约束、违约强制退出的全生命周期管理机制，可倒逼企业高效利用土地资源，推动低效用地有序退出，引导土地要素向优质产业、优质企业集聚，切实提高土地产出效益，落实节约集约用地基本国策。
三、主要内容
《实施办法》共包含三十四条条款，主要内容如下：
（一）明确适用范围与供应方式定义
《实施办法》第二条明确适用范围为我市行政区域内工业用地（含物流仓储用地，新型产业用地M0、现代产业用地等另有规定的除外）的长期租赁、先租后让和弹性年期出让管理；第三条对长期租赁、先租后让、弹性年期出让三种供应方式的内涵作出清晰界定，明确各类模式的核心特征与适用场景。
（二）明确管理职责与供应程序
《实施办法》第四条确立市、区县两级分级管理体制，明确市级自然资源主管部门负责政策制定与指导监督，区县及功能区负责具体供地方案编制与实施；第六条规定各类供应方式的公开交易规则，明确长期租赁采用挂牌方式，先租后让和弹性年期出让采用招标、拍卖、挂牌方式，审批管理与现有工业用地公开出让程序保持一致，保障供应工作规范高效。
（三）明确各类供应方式的年限标准
《实施办法》第八条分类设定年限管控要求：长期租赁年限一般不低于5年、最高不超过20年；先租后让租赁年限不超过5年，租赁加出让总年限原则上不超过30年；弹性年期出让原则上不超过30年；对国家、省重大产业项目及战略性新兴产业项目，确需超过30年的可按程序核定，最高不超过法定最高年限50年。同时明确具体年限由各区县、功能区结合产业发展规划、产业类型与生命周期合理确定，兼顾制度刚性与实操灵活性。
（四）明确价款核算与租金管理规则
《实施办法》第十三至十六条系统明确各类供应方式的价款核算规则：长期租赁年租金按50年期出让评估价的比例折算，设定租金调整机制与涨幅限制；弹性年期出让地价按年期比例修正，明确最低价管控要求；先租后让按总使用年期核算总成交价款，按比例拆分租赁期租金与出让期出让金；同时明确续期价款按续期时点重新评估确定。通过科学的价款核算规则，既保障国有土地资产不流失，又切实降低企业用地成本。
（五）明确不动产登记与权能管理要求
《实施办法》第二十条分类明确三种供应方式的规划许可办理、不动产登记办理要求，规定不动产权证须备注土地取得方式、使用年限、土地用途等信息，保障用地主体合法权益；第二十八条区分不同供应阶段的土地使用权能，明确长期租赁用地完成开发建设后可依法转让、转租、抵押，先租后让租赁期内限制流转、转出让后享有完整权能，弹性年期出让用地可依法流转，兼顾土地要素流动性与产业监管需求。
（六）建立全生命周期监管机制
《实施办法》第十一条明确项目用地准入管理，推行投入产出监管协议制度，将产业准入条件纳入供地方案；第二十一条确立“谁提出、谁监管”原则，建立土地利用绩效评估制度，对连续3年不达绩效预期或3年累计不达标的项目，政府有权按合同约定提前收回用地，构建从准入、建设到运营的全流程闭环监管体系。
（七）明确违约处置与退出机制
《实施办法》第二十二条、二十三条和第二十五条针对不同违约情形设定差异化处置措施：对未按期动工开发的，出让类用地按闲置土地规定处置，租赁类用地按合同约定收回使用权；对擅自改变土地用途、逾期支付价款、绩效不达标、造成严重环境污染等严重违约情形，明确可无偿收回土地使用权，并规范地上建筑物的处置方式；同时明确企业主动申请退地的协商退出渠道，保障处置工作合法合规、公平公正。
（八）其他配套规定
《实施办法》还对续期申请时限、提前续期与租转让条件、节地挖潜支持政策、税费承担等内容作出明确规定。
《实施办法》第五条，规定可通过长期租赁、先租后让、弹性年期出让方式取得工业用地（含物流仓储用地）使用权的群体。
《实施办法》第七条，规定出让条件应明确租赁年限、租金收取标准及收取方式、续期条件。
《实施办法》第九条，规定挂牌公告内容。
《实施办法》第十条，规定工业用地使用权长期租赁、先租后让和弹性年期出让应当符合的要求。
《实施办法》第十二条，规定续期使用申请的要求。
《实施办法》第十七条至第十九条，规定土地租金、出让金的收支管理要求和税费承担主体。
《实施办法》第二十四条，规定改变建筑容积率是否需补缴土地价款。
《实施办法》第二十六条，规定续期申请审批流程。
《实施办法》第二十七条，规定以先租后让方式供应或以弹性年期出让方式供应的，申请提前办理使用权续期或租赁转出让手续时，需符合的条件。
四、主要参考法律法规、政策文件
1.《中华人民共和国民法典》；
2.《中华人民共和国土地管理法》；
3.《中华人民共和国土地管理法实施条例》；
4.《中华人民共和国城市房地产管理法》；
5.《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（国务院令第55号）；
6.《不动产登记暂行条例》（国务院令第656号）；
7.《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》（国土资源部令第39号）
8.《闲置土地处置办法》（国土资源部令第53号）；
9.《节约集约利用土地规定》（国土资源部令第61号）；
10.《规范国有土地租赁若干意见》（国土资发〔1999〕222号）；
11.《协议出让国有土地使用权规定》（国土资源部令第21号）；
12.《财政部、国土资源部、中国人民银行关于印发〈国有土地使用权出让收支管理办法〉的通知》（财综〔2006〕68号）；
13.《财政部、自然资源部、税务总局、人民银行关于将国有土地使用权出让收入、矿产资源专项收入、海域使用金、无居民海岛使用金四项政府非税收入划转税务部门征收有关问题的通知》（财综〔2021〕19号）；
14.《自然资源部关于完善工业用地供应政策支持实体经济发展的通知》（自然资发〔2022〕201号）；
15.《自然资源部关于加强自然资源要素保障促进现代物流高质量发展的通知》（自然资发〔2024〕218号）
16.《广东省土地管理条例》；
17.《中共广东省委 广东省人民政府关于高质量建设制造强省的意见》；
18.《广东省生态环境厅广 东省自然资源厅 广东省住房和城乡建设厅关于印发建设用地土壤环境联动监管工作规定的通知》（粤环发〔2024〕4号）；
19.《广州市规划和自然资源局关于印发广州市工业用地使用权长期租赁、先租后让和弹性年期出让实施办法的通知》（穗规划资源规字〔2024〕2号）；
20.《广东省行政规范性文件管理规定》；
21.《汕头市人民政府办公室关于印发<汕头市关于推进工业产业“标准地”供应的实施方案>的通知》
点击查看关于印发《汕头市工业用地使用权长期租赁、先租后让和弹性年期出让实施办法》的通知
