“房地一体”农村不动产登记事关广大农村群众的切身利益。开展“房地一体”农村不动产登记，能够使农民和村集体享有的宅基地和集体建设用地使用权依法得到确认和法律保护，维护农民合法权益，促进农村社会秩序和谐与稳定，为深化农村改革、推动乡村振兴战略、促进城乡统筹发展奠定产权基础。

　　为提升依法依规用地意识，市不动产登记交易中心结合当前群众关注的“房地一体”热点问题，整理形成知识问答供广大群众查阅。

　　1.“房地一体”农村不动产登记发证工作遵循的原则是什么？

　　答：农村宅基地、集体建设用地使用权及地上房屋所有权确权登记坚持“依法依规、尊重历史、切合实际、为民利民”原则。

　　2.哪些房屋不予登记？

　　答：（1）简易房、棚房、农具房、圈舍、厕所等临时性建筑物和构筑物；（2）城镇居民非法购买的集体所有土地开发建设的商品住房；（3）重点征拆项目范围、拆旧复垦项目范围、三旧改造范围等暂不纳入本次确权登记范围。

　　3.什么是“一户一宅”？

　　答：农村宅基地及地上房屋确权登记坚持“一户一宅”的原则，即“一户只能拥有一处农村宅基地”，在农村集体经济组织范围内拥有已确权登记的一处农村宅基地视为“一宅”。除上述外，符合以下4种情形之一的即可认定为“一户”。办理时，由村民向农村宅基地所在地的农村集体经济组织申报，经农村集体经济组织认定并出具意见，并报街道办事处审核确认：（1）夫妻与未成年子女同住的为一户：（2）父母与子女共处一宅的，父母或成年子女可分户；（3）离异后无房的可为一户；（4）每名已成年子女可单独视为条件中的一户。

　　符合以上四种情形的可认定为一户，对于符合分户建房条件，但未分开居住的，其实际使用的农村宅基地没有超过分户后建房用地合计面积标准，视为多户合并建房，可认定为“一户一宅”。家庭可分户户数多于等于村民及其家庭成员名下的农村宅基地房屋数量的（含合法登记的宅基地及权籍调查登记的未经审批的农村住宅总数量），可认定为“一户一宅”。

　　4.宅基地所有权归谁？

　　答：农村宅基地归本集体成员集体所有。《中华人民共和国宪法》第十条规定，农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。《中华人民共和国物权法》（以下简称物权法）第五十九条规定，农村集体所有的不动产和动产，属于本集体成员集体所有。《中华人民共和国土地管理法》（以下简称土地管理法）第九条规定，宅基地属于农民集体所有。《土地管理法》第十一条规定，农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理；已经分别属于村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有的，由村内该农村集体经济组织或者村民小组经营、管理；已经属于乡（镇）农民集体所有的，由乡（镇）农村集体经济组织经营、管理。

　　5.农村房地一体确权登记对农户有哪些好处？

　　答：（1）明晰产权，通过宅基地使用权和住房所有权的权籍调查，确认权属来源，记载登簿，颁发不动产权证书，依法认定农民的合法财产权利。

　　（2）妥善处理历史遗留问题，化解权属纠纷。由于各种原因，一些已登记发证或未登记发证的宅基地及住房权属存在争议，通过这次房地一体统一确权登记，按不同阶段、不同类型，坚持尊重历史、依法依规、实事求是、分类处置的原则，进行确认登记。纠正错误，解决权属纠纷。

　　（3）房权信息更加完整准确，房地一体的统一登记，采用数字化处理信息权属信息和高精度测绘，宅基地使用权和房屋使用权权属信息更加完整准确。

　　6.什么是农村乱占耕地建房“八不准”？

　　答：（1）不准占用永久基本农田建房。

　　（2）不准强占多占耕地建房。

　　（3）不准买卖、流转耕地违法建房。

　　（4）不准在承包耕地上违法建房。

　　（5）不准巧立名目违法占用耕地建房。

　　（6）不准违反“一户一宅”规定占用耕地建房。

　　（7）不准非法出售占用耕地建的房屋。

　　（8）不准违法审批占用耕地建房。

　　7.因继承、交换、分家析产等原因造成权利人不一致的情况怎么办理登记？

　　答：可由村集体经济组织或村民委员会出具证明或提供调解协商证明材料，明确房地统一登记的权利主体。

　　8.城镇居民能否到农村购买宅基地？

　　答：不能。《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（国发〔2004〕28号）明确规定，禁止城镇居民在农村购置宅基地。《中央农村工作领导小组办公室农业农村部关于进一步加强农村宅基地管理的通知》规定，宅基地是农村村民的基本居住保障，严禁城镇居民到农村购买宅基地，严禁下乡利用农村宅基地建设别墅大院和私人会馆。严禁借流转之名违法违规圈占、买卖宅基地。