一种观点认为,建设工程优先受偿权的行使受到合同效力的影响。这是因为,若建筑施工合同无效,发包方应当支付工程款的约定也应无效。虽然承包人付出了相应的劳动,应当获得相应的报酬,否则有违民法的公平观念;但施工合同无效后,承包人获得报酬的权利性质发生了改变,不再是依据合同享有的约定之债,而成为依法享有的获得损失赔偿的权利,该项权利是法定的权利。一方面,从担保物权的权利特性来看,建筑工程款优先受偿权作为担保物权的一种,具有对主债权——建设工程款的依附性,约定的建筑工程款债权随着合同无效而自始不发生,优先受偿权也不应当继续存在;另一方面,从建筑工程款优先受偿权制度的立法目的来看,其是希望通过设置担保物权,保障承包人约定债权的实现,施工合同无效后,承包人约定债权亦不存在,对约定债权担保的优先受偿权同样不应当继续存在。

　　另一种观点则认为,建设工程施工合同无效,但工程质量合格的,承包人可以依照《民法典》第七百九十三条“建设工程施工合同无效,但是建设工程经验收合格的,可以参照合同关于工程价款的约定折价补偿承包人”主张工程款,故其当然享有工程价款优先受偿权。

　　我们倾向认为,建设工程施工合同无效,不应影响优先受偿权的行使。建筑工程款优先受偿权的立法目的是保护劳动者的利益。因为在发包人拖欠承包人的工程款中,有相当部分是承包人应当支付给工人的工资和其他劳务费用。在无效建筑工程合同中,上述有关费用也已实际支出,应当由发包人予以支付。即便合同无效,认定承包人就该笔费用享有优先受偿权,依然有利于促进劳动者利益的保护,符合建设工程优先权制度的立法目的。最高人民法院《关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释(一)》第三十八条规定:“建设工程质量合格,承包人请求其承建工程的价款就工程折价或者拍卖的价款优先受偿的,人民法院应予支持。”该条明确规定承包人的工程价款优先受偿权与建设工程质量是否合格相关,不与合同效力直接相关。

　　答:建设工程优先受偿权的行使不以建设工程是否竣工为限。《民法典》第八百零七条规定,发包人未按照约定支付价款的,承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的,除根据建设工程的性质不宜折价、拍卖外,承包人可以与发包人协议将该工程折价,也可以请求人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。据此规定可知,建设工程价款的优先受偿权是以发包人欠付工程款为前提的,所以即使工程未竣工,只要发包人有欠付工程款的事实,承包人就可以依照法律规定的程序主张工程价款优先受偿权。与之相符,最高人民法院《关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释(一)》第三十九条也规定:“未竣工的建设工程质量合格,承包人请求其承建工程的价款就其承建工程部分折价或者拍卖的价款优先受偿的,人民法院应予支持。”这样理解,有利于保护工人的利益,也符合立法本意。

　　答:建设用地使用权不是建设工程优先受偿权的客体。由于在我国实行“房地一体主义”,如果承包人行使工程款的优先受偿权,对某个建设工程进行拍卖,则建设工程及占用范围内的建设用地使用权是一体拍卖的,那么拍卖的全部款项是不是都可以作为承包人工程价款的补偿,保证其受偿的范围。这是在司法实践中比较常见的问题。要对这一问题作出准确的回答,我们必须结合《民法典》第八百零七条的立法目的以及建设工程优先受偿权的性质来进行考察。

　　《民法典》第八百零七条规定:“发包人未按照约定支付价款的,承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的,除根据建设工程的性质不宜折价、拍卖外,承包人可以与发包人协议将该工程折价,也可以请求人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。”由此可知,建设工程优先受偿权是法定优先权,原因在于,承包方在整个建设的过程当中,承包人的建筑材料和劳动力已经被物化在建设工程当中,它的所有投入已经转化为建设工程,与建设工程不可分离。因此,根据添附制度的原理,承包人对建设工程的价款享有优先受偿的权利。建设用地是建设工程的一个载体,但是承包人对在建工程本身没有任何的投入,或者说承包人的建筑材料与劳动力并没有被物化在建设用地上。从这个角度来讲,建设用地使用权不应该作为建设工程优先受偿权的客体。