案外人某投资有限公司于2007年6月承租了案外人某供销储运总公司的仓库及配套场地后改为冷冻库并自行经营。不久，案外人某投资有限公司退出租赁合同，由本案申请人承继租赁合同并经营该冷冻库。2017年8月，本案申请人与被申请人签订转让合同，由本案被申请人受让案涉冷冻库设施设备。

　　由于被申请人购得的设施设备无处安放，双方于2017年8月、2018年8月分两次签订《某资产经营有限公司雪峰低温冷藏库设施设备转让合同之补充协议》，协议对租赁场地占用期限、占用费及押金、双方权利义务及违约责任进行了约定。

　　2019年7月2日，本案申请人向案外人某供销储运总公司（案涉仓库出租方）发送《解除仓库租赁协议的函》，次日，案外人某供销储运总公司函复：1、同意双方解除租赁合同；2、不同意本案申请人提出的由本案被申请人继续使用该场地的要求；3、要求本案被申请人及时将所租仓库内设施设备及场地的搭建物全部拆除并清理干净后退还。同年7月15日，本案申请人向被申请人送达《关于解除雪峰低温冷藏库设施设备转让合同之补充协议的函》，通知被申请人在接到通知后15天内按照双方合同的约定将设施设备搬离租赁场地并及时结算有关费用。

　　之后，本案申请人因被申请人继续占用租赁物导致无法向案外人某供销储运总公司返还租赁物，某供销储运总公司以本案申请人为被告向人民法院提起诉讼，人民法院判决由本案申请人腾空并返还租赁的仓库及场地并支付占用费，该判决发生法律效力后，因本案被申请人继续占用租赁导致本案申请人无法履行至被强制执行。后申请人依据《某资产经营有限公司雪峰低温冷藏库设施设备转让合同之补充协议》中的仲裁条款申请仲裁。请求：1、被申请人腾空案涉仓库及场地；2、裁决被申请人从2019年6月1日起按1506元/天向申请人支付占用费至被申请人履行第1项仲裁请求之日止；3、裁决被申请人赔偿申请人损失（包含法院受理费和律师费）；4、裁决被申请人向申请人支付违约金90360元；5、裁决被申请人交纳的押金48292元归申请人所有；6、本案仲裁费、保全费由被申请人承担。

　　一、关于仲裁主体资格。

　　二、关于租赁物占用费支付标准。

　　三、关于申请人主张的赔偿损失。

　　四、关于申请人主张的违约金。

　　五、关于申请人主张的押金。

　　一、被申请人于本裁决送达之日起十五日内将案涉仓库及场地腾空。

　　二、被申请人按1369.86元/天的标准支付申请人租赁物占用费自2019年6月1日起至被申请人腾空本裁决书第一项中的租赁物之日止，已经支付的押金48292元直接抵扣应付的租赁物占用费。

　　三、被申请人支付申请人律师费50000元、法院案件受理费2427.5元和违约金82191.6元。

　　《中华人民共和国民法典》第五百八十三条 【违约损害赔偿责任】当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。

　　《中华人民共和国民法典》第五百八十五条 第一款【违约金的约定】当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。

　　《中华人民共和国民法典》第五百八十八条 【违约金与定金竞合】当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。

　　定金不足以弥补一方违约造成的损失的，对方可以请求赔偿超过定金数额的损失。

　　本案当事双方在《某资产经营有限公司雪峰低温冷藏库设施设备转让合同之补充协议》第二条中约定：“占用租赁场地押金为人民币48292元。该押金不计算利息。”仲裁庭认为双方的本条约定具有定金性质。故，适用定金罚则进行处理。押金、订金、定金作为经常在民事合同中出现的几个字眼，其法律属性完全不同，应当在仲裁中着重予以区分。

　　押金是金钱质的一种，具体讲是质押担保的一种特殊形式。即，押金是为了担保债务的履行，债务人或第三人将一定数额的金钱移交债权人占有，在债务人不履行合同时，债权人可以债务人所交押金优先受偿;如债务人依约履行了债务，则其所交押金可以抵作价款或者收回。目前，我国现行法律对于押金尚无明确的法律规定，依据法律没有强制性规定即为合法的法律原则，应当允许当事人在经济活动中采取约定给付一定数额的押金这种担保方式。

　　订金也属于金钱质的一种。但是目前没有明确的法律对订金加以规定，订金并不具有债的担保功能，但订金在日常经济活动中却被广泛的采用。严格讲订金只是一个习惯用语，而非法律概念。一般而言，订金的交付应当理解为预付款的交付，其目的不外乎解决收受订金的一方的资金周转短缺，从而增强其履约能力。其与定金最本质的区别在于，订金不具备债的担保性质，收受订金的一方违约，只需返还所收受的订金即可，而无需双倍偿付。

　　定金是指为担保合同债权的实现，双方当事人通过书面约定，由一方当事人向对方预先支付一定数额的金钱作为担保的方式（《中华人民共和国民法典》第五百八十六条）。定金具有以下几个特性：1、定金担保是有惩罚性的；2、定金担保的主体具有特定性。3、定金担保有最高限额的规定。4、定金具有双向担保功能。5、定金担保适用范围仅限于合同之债，而不适用于其他债的担保或者作为反担保。

　　综上，本案中对双方关于押金的约定视为定金条款并无不妥。

　　房屋租赁合同纠纷案件，争议焦点最多的是合同效力，其次是解除合同，还包括租期及押金纠纷，房屋水电煤费用纠纷，房屋设备的使用及赔偿纠纷等。在仲裁中要特别注意租赁合同无效的情况，主要有：(1)未经竣工验收的房屋出租，房屋租赁合同无效。(2)违章建筑的房屋出租，房屋租赁合同无效。(3)被确定为拆迁的房屋出租，房屋租赁合同无效。(4)出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。(5)出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。(6)租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。(7)租赁期限超过二十年的，超过部分无效。(8)承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，应当认定超过部分的约定无效，但出租人与承租人另有约定的除外。