案情简介

　　2018年6月1日，申请人梁某与被申请人广电公司签订了《办公用房租赁合同》，合同约定广电公司承租A房屋作为其营业厅，租赁期间为2018年6月1日至2021年6月1日。该合同约定：“租赁期间，任何一方提出终止合同，需要提前3个月书面通知对方，经双方协商后签订终止合同书，在终止合同书签订前本合同继续有效”“房屋因自然灾害等不可抗力导致毁损或造成乙方损失的，甲、乙双方互不担责”。合同履行过程中，广电公司于2020年4月26日向梁某送达《解租告知函》，告知其由于受疫情影响以及公司经营需要，公司决定自2020年6月29日起不再续租A房产，并告知梁某于2020年6月29日完成房产交接。该房产自2020年6月29日起处于空置状态。虽然疫情有所缓和，但是在疫情严重期间来营业厅现场办理业务的人员消费习惯有所变化，通过网上交费、手机交费的方式来实现交纳费用服务的人越来越多。梁某提起仲裁，请求确认广电公司发出的《解租告知函》无效，裁决广电公司继续履行双方签订的《办公用房租赁合同》并由广电公司承担仲裁费用。广电公司答辩认为案涉《办公用房租赁合同》应当解除。

争议焦点

裁决结果

　　（一）确认被申请人广电公司发出的《解租告知函》无效；

　　（二）解除申请人梁某与被申请人广电公司签订的《办公用房租赁合同》，解除效力自裁决书送达申请人梁某时生效。

相关法律法规解读

　　《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第九十三条第一款规定：“当事人协商一致，可以解除合同。”第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”《办公用房租赁合同》第三条第九款约定“租赁期间，任何一方提出终止合同，需要提前3个月书面通知对方，经双方协商后签订终止合同书，在终止合同书签订前本合同继续有效”。广电公司于2020年4月26日向梁某送达《解租告知函》，告知公司决定自2020年6月29日起不再续租上述房产，该终止通知未满足“提前3个月”的期限要求，且双方当事人并没有签署终止合同书，依据《合同法》第九十三条的规定和双方的约定，广电公司于2020年4月26日向梁某送达《解租告知函》并没有产生约定解除合同的法律效果，该《解租告知函》无效，因此，广电公司不享有约定解除权。《合同法》第九十四条规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；……”。广电公司关闭A房屋营业厅属于2020年疫情的不可抗力和商业经营模式的变化等混合原因所致，并不完全符合《合同法》第九十四条有关规定。因此，广电公司不享有法定解除权。《合同法》第九十六条规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”参考最高人民法院关于印发《全国法院民商事审判工作会议纪要》的通知（法〔2019〕254号）第四十六条关于通知解除的条件的规定：“审判实践中，部分人民法院对合同法司法解释（二）第二十四条的理解存在偏差，认为不论发出解除通知的一方有无解除权，只要另一方未在异议期限内以起诉方式提出异议，就判令解除合同，这不符合合同法关于合同解除权行使的有关规定。对该条的准确理解是，只有享有法定或者约定解除权的当事人才能以通知方式解除合同。不享有解除权的一方向另一方发出解除通知，另一方即便未在异议期限内提起诉讼，也不发生合同解除的效果。”依据《合同法》第九十六条，参照最高人民法院关于印发《全国法院民商事审判工作会议纪要》的通知（法〔2019〕254号）第四十六条关于通知解除的条件的规定，结合本案事实，同时考虑到梁某已经申请仲裁“请求确认广电公司发出的《解租告知函》无效”，因此，广电公司发出的《解租告知函》在仲裁庭作出裁决前，尚不足以产生解除合同的效力。如果仲裁庭支持了当事人解除合同的抗辩，则合同解除的时间应为仲裁裁决书送达对方的时间。

　　《合同法》第一百零八条规定：“当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。”广电公司向梁某发送《解租告知函》并已经搬离案涉房产，上述行为属于以自己的行为表示不再继续履行合同。此时，裁决其继续履行合同，与广电公司已经搬离案涉房产现实情况不符，也与其单方解除合同、降低损失的目的不符，强制履行不符合经济原则，因此属于不适宜强制履行。对梁某要求广电公司继续履行《办公用房租赁合同》的仲裁请求，仲裁庭不予支持。

结语和建议

　　诚信和公平原则是民法的基本要求，该要求贯穿合同“从生到死”的全过程。房屋租赁合同为继续性合同，一般具有长期性特点。承租人承租房屋，其目的或为了居住或为了从事生产经营活动。广电公司继续履行合同必然会承担高昂的租金压力和亏损风险，也对广电公司的利益构成较大损害，对其显失公平。另一方面，就出租人而言，面对承租人的弃租行为，其本可解除合同，在清算合同关系后，将房屋另行出租。如果出租人怠于采取任何行动，一味要求承租人持续履约，甚至不惜放任房屋空置，这不仅导致资产的浪费，由此产生的纠纷也将耗费社会公共资源。守约方拒绝解除合同，实际上也违反诚信原则。梁某要求广电公司继续履行《办公用房租赁合同》，无疑使梁某与广电公司之间陷入“合同僵局”之中。此刻，继续遵循契约必须严守的原则既违背了意思自治与合同自由之理念，也违背了市场与价值规律。承租人确实遭遇客观困境，不愿意继续承租房屋，以搬离的实际行动表明不继续履行合同。而出租人拒绝解除合同，当事人进入一个没有出路的死胡同，采取措施破解合同僵局确有必要。仲裁庭认为，广电公司作为违约方可以以承担违约责任的代价换取对合同义务履行的免除，因此，对广电公司主张解除《办公用房租赁合同》的抗辩，仲裁庭予以支持。即使广电公司没有提出合同解除的反请求，仅仅提出合同已经解除的抗辩，仲裁庭也有必要对合同是否解除作出判断并裁决。

　　案涉《办公用房租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，且不存在违反法律法规强制性规定的无效情形，合法有效。出租方与承租方签订《房屋租赁合同》时，应当明确约定合同的变更以及解除方式。出租方和承租方需严格按照合同约定的内容行使权利和履行义务。但在实际履行合同过程中，因市场需求的变化和不可抗力等情况，出租方与承租方多以实际行为对合同进行变更，此种行为往往会引发合同争议。对此，建议出租方与承租方根据实际情况，以书面方式对合同进行变更或解除，避免产生不必要的纠纷。