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仲裁案例|就申请人某商贸公司对被申请人某自然人租赁合同纠纷进行仲裁案
  • 2025-07-18 17:11
  • 来源:中国法律服务网
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  • 案情简介

      2021年11月30日,申请人与被申请人签订《场地、柜台租赁合同》,合同约定:由被申请人承租申请人位于广州路大成商场二楼场地及精品厅55平方米,租赁期限自2021年12月1日至2022年11月30日,年租金66000元,月租金为5500元,电费为每月350元,每月30日前支付下月租金及电费;被申请人在本合同签定的同时向申请人交纳履约保证金3000元,该保证金不仅限于商品质量、遵纪守法、租金及费用交纳、诚信等保证,租赁期内被申请人无违法、违约行为,租赁期满60日内(家具保证金必须满一年),被申请人凭本合同及保证金收款单据申请全额无息退还,否则申请人有权不予退还保证金;申请人有权要求被申请人按期交纳租金及各项费用,有义务为被申请人提供场地并保障被申请人正常使用;被申请人有权监督申请人履行合同约定的各项义务,有义务按期足额支付租金并承担各项税费;被申请人如拖欠租金,逾期缴纳水、电、暖、空调、物业等费用,经申请人催告后仍拒不缴纳,申请人有权解除租赁合同,被申请人应向申请人支付合同租金总额20%的违约金;合同期未满任何一方解除合同,均须提前60日以书面形式通知另一方,经另一方同意后方可办理合同解除手续,否则视为违约;被申请人未按约定履行合同或违约解除合同,已经支付的租金不予退还,未按时支付租金每逾期一日按合同租金总额的2‰支付违约金;合同届满或终止被申请人未撤出自己的货物导致继续占用场地的,除按照租金标准的2倍支付占有使用费外,还应当承担由此给申请人造成的一切损失;本合同成立后,任何一方违约,另一方为维护权益所支出的一切费用(包括但不限于律师费、诉讼仲裁费、保全费、鉴定费、公告费、差旅费)由违约方承担;被申请人未在申请人要求的期限内交纳水、电、暖、空调、物业等费用,除交纳应交的水、电、暖、空调、物业等费用外,每发生一次还应向申请人支付违约金3000元;因不可抗力原因致使本合同不能继续履行或造成的损失,双方互不承担责任,合同自行终止;本合同在履行过程中发生的争议,由双方当事人协商解决,协商不成的,依法向某仲裁委员会申请仲裁。申请人在合同末页盖章、相关负责人签字,被申请人在合同末页签字捺印。

      另查明,申请人与被申请人之间存在多年租赁合同关系,涉案《场地、柜台租赁合同》系续签;被申请人已向申请人交纳2022年4月之前的租金及各项费用,4月份的租金及电费未交纳;自2020年初爆发新冠疫情以来,受疫情影响,我国服务、餐饮以及运输等行业均受到不同程度的影响。

      2022年4月19日,申请人向某仲裁委员会提起仲裁,请求裁决:1、解除申请人与被申请人签订的《场地、柜台租赁合同》;2、被申请人支付申请人2022年4月份房屋租金5500元、并支付拖欠租金的违约金13200元;3、被申请人支付申请人 2022年4月电费350元,并支付逾期缴纳电费的违约金3000 元;4、被申请人按租金标准的 2 倍支付申请人至实际腾空搬离日止的场地、柜台占有使用费及电费;5、被申请人支付申请人律师费5000元;6、仲裁费用由被申请人承担。

    争议焦点

      1、涉案《场地、柜台租赁合同》应否解除?

      申请人认为,被申请人未按合同约定向申请人交纳租赁费,构成违约,申请人有权依据法律规定以及双方合同约定要求解除涉案合同。

      被申请人认为,申请人要求解除合同应提前两个月通知被申请人,如单方解除合同应赔偿被申请人的经济损失。且被申请人不同意解除合同,并同意支付欠付的租金及电费。

      2、申请人主张的租金、电费以及违约金是否应予支持?

      申请人认为,被申请人未按合同约定履行支付租金及电费的义务,构成违约,应向申请人支付4月份的租金5500元及拖欠租金造成的违约金13200元、电费350元及拖欠电费造成的违约金3000元。

      被申请人认为,由于受新冠疫情之不可抗力影响,疫情期间基本零收入,疫情期间的租赁费用是应当减免的,被申请人不存在违约行为。

      3、申请人要求被申请人按租金标准的2 倍支付实际腾空搬离前的占有使用费及电费是否有事实及法律依据?

      申请人认为,因被申请人未依约向申请人支付租金及电费,构成违约,涉案合同已达到约定解除的条件,因此,被申请人应依据合同约定按租金标准的2 倍向申请人支付实际腾空搬离前的场地占有使用费及电费。

      被申请人认为,被申请人之所以未及时支付租金及电费是因疫情之不可抗力影响所致,并未构成违约,因此,被申请人不应搬离涉案场地,应依法驳回申请人该项仲裁请求。

      4、申请人主张的律师代理费是否应予支持?

      申请人认为,由于被申请人违约,申请人才提起本案仲裁并支付律师代理费5000元,该费用系因被申请人违约给申请人造成的损失,被申请人应依法予以赔偿。

      被申请人认为,申请人明知在疫情之不可抗力的情况下,可以减免或者延期交纳租金,但其却聘请资深律师敲诈勒索被申请人各项费用数万元,明显违背诚实信用原则,请求仲裁庭依法驳回申请人的该项仲裁请求。

    裁决结果

      一、被申请人陈某丽于本裁决书送达之日起十日内支付申请人山东某商贸有限公司2022年4月份租赁费5500元、电费350元。

      二、被申请人陈某丽于本裁决书送达之日起十日内支付申请人山东某商贸有限公司律师代理费5000元。

      三、驳回申请人山东某商贸有限公司的其他仲裁请求。

    相关法律法规解读

      一、关于本案合同是否解除问题

      (1)《中华人民共和国民法典》第五百六十二条第二款“当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时,解除权人可以解除合同。”

      (2)《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见(二)》第5条第1款的规定,“承租房屋用于经营,疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少,出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同,由承租人承担违约责任的,人民法院不予支持。”

      仲裁庭认为,被申请人没有依据双方签订的《场地、柜台租赁合同》约定向申请人交纳租金及电费,构成违约,但被申请人之所以未依约支付租金及电费毕竟事出有因。2021年11月30日,申请人与被申请人再次签订涉案《场地、柜台租赁合同》,由被申请人继续承租申请人涉案场地、柜台用于服装经营,租赁期限自2021年12月1日至 2022年11月30日。众所周知,自2020年初以来,我国爆发了新冠疫情,为了人民群众生命健康着想,我国政府对于新冠疫情一直采取严防严控政策,受疫情防控影响,合同项下的经营业务受到影响也在所难免。庭审中,申请人未提交曾向被申请人催交过租金以及电费的证据,也未提交曾提前60日书面通知被申请人解除合同的证据,且双方之间存在多年《场地、柜台租赁合同》关系,在明知新冠疫情对被申请人的经营造成一定影响的情况下仍要求解除合同,确实有违现行民商法所倡导的诚实信用原则,也违反了《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见(二)》第5条第1款的规定。因此,仲裁庭对申请人要求解除涉案合同的仲裁请求,依法不予支持。

      鉴于双方之间的合同继续履行,因此,申请人主张的由被申请人支付其搬离之前的占有使用费、租金、电费的仲裁请求也便没有了请求权基础,故,仲裁庭对申请人该部分仲裁请求庭亦不予支持。

      二、关于租金、电费

      (1)《中华人民共和国民法典》第四百六十五条“依法成立的合同,受法律保护。依法成立的合同,仅对当事人具有法律约束力,但是法律另有规定的除外。”

      (2)《中华人民共和国民法典》第五百七十九条“当事人一方未支付价款、报酬、租金、利息,或者不履行其他金钱债务的,对方可以请求其支付。”

      (3)《中华人民共和国民法典》第七百二十一条“承租人应当按照约定的期限支付租金。......”

      本案申请人与被申请人签订的《场地、柜台租赁合同》,系双方当事人真实意思表示,内容未违反法律、行政法规的强制性规定,合法有效。合法有效的合同对缔约双方均具有法律约束力,双方当事人均应当按照合同约定全面履行各自的义务。

      《场地、柜台租赁合同》约定,被申请人应当于每月的30日前向申请人支付下个月的租金及电费,但被申请人违反该项约定,未于2022年3月30日前向申请人支付4月份的租金及电费,导致申请人提起本案仲裁。因此,仲裁庭对申请人要求被申请人支付欠付的4月份租金5500元、电费350元的仲裁请求,依法予以支持。

      三、关于违约金

      (1)《中华人民共和国民法典》第五百八十四条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定,造成对方损失的,损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失,包括合同履行后可以获得的利益;但是,不得超过违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。”

      (2)《中华人民共和国民法典》第五百九十条第一款“当事人一方因不可抗力不能履行合同的,根据不可抗力的影响,部分或者全部免除责任,但是法律另有规定的除外。因不可抗力不能履行合同的,应当及时通知对方,以减轻可能给对方造成的损失,并应当在合理期限内提供证明。”

      (3)《中华人民共和国仲裁法》第四十三条第一款“当事人应当对自己的主张提供证据。”

      依据上述法律规定以及《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见(二)》第5条的规定,并结合疫情防控等因素及涉案合同继续履行之情形,考虑到本案被申请人未及时支付租金及电费的原因,且距申请人提起仲裁被申请人仅欠付1个月的租金及电费,以及拖欠时间不满20日的事实,再结合申请人在本案中也未提交因被申请人拖欠租金、电费给其造成损失的证据的实际情况,仲裁庭对申请人要求被申请人支付拖欠租金违约金13200元以及欠付电费违约金3000元的仲裁请求,依法不予支持。

      四、关于律师费

      《中华人民共和国民法典》第五百零九第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”

      涉案《场地、柜台租赁合同》约定,“本合同成立后,任何一方违约,另一方为维护权益所支出的一切费用(包括但不限于律师费、诉讼仲裁费、保全费、鉴定费、公告费、差旅费)由违约方承担。”仲裁庭认为,仲裁庭虽然对申请人要求解除合同并要求被申请人支付违约金的仲裁请求不予支持,但被申请人没有及时向申请人支付租金、电费,导致申请人委托律师提起本案仲裁,申请人因此支出律师代理费5000元,给申请人造成损失。被申请人作为完全民事行为能力人,应该能够预见到不及时交纳租金及电费可能产生的法律后果,且申请人主张的律师代理费未超相关规定标准,并已实际发生。因此,仲裁庭对申请人要求被申请人支付律师代理费5000元的仲裁请求予以支持。

    结语和建议

      自2020年初以来,在我国发生的新冠疫情对全人类而言,系不可预知的灾害性重大公共卫生事件。在疫情防控期间,我国相关服务类行业以及贸易类行业均遭受了不同程度的经营性困难,这不可避免的涵盖了被申请人的服装经营行业。

      根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见(二)》第5条第1款的规定,在我国新冠疫情并未完全消除且仍处于严密防控期间,因疫情导致无法正常履约的不可归责于合同当事人,出租人以承租人未按照合同约定支付租金及费用等为由要求解除合同的,显然不当。本案申请人与被申请人自2018年以来便存在租赁合同关系,由被申请人承租申请人涉案场地、柜台用于服装经营,合同每年一签。由于受疫情影响,被申请人与申请人就租金是否减免问题产生分歧,申请人遂提起仲裁并要求解除合同。庭审中,被申请人明确表示同意向申请人支付租金及电费。仲裁庭认为,在新冠疫情防控的特殊时期以及被申请人同意支付租金、电费的情况下,申请人按照涉案《场地、柜台租赁合同》的约定要求解除合同,并向被申请人主张相应的违约责任,显然是其忽视客观环境影响的不当之举。在案涉合同具备能够继续履行的前提下,合同双方当事人应积极协商,互谅互让,共度时艰,一起解决合同履行过程中遇到的问题,继续履行双方签订的《场地、柜台租赁合同》,如此,不但有利于本地社会经济的稳定发展,更加符合并有利于双方的经济利益和权利保障之实现。故,仲裁庭作出案涉合同继续履行,对申请人要求解除合同的仲裁请求依法不予支持的仲裁裁决。

      文章来源:中国法律服务网

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