2002年8月12日，申请人甲公司与被申请人乙单位签订《合作建造商业门面房协议书》，主要约定被申请人在游泳池东侧沿城建路建造沿街门面房约2000平方米；申请人自愿出资建房；被申请人以提供建造好的部分门面房限定期限给申请人使用的方式，用来抵付申请人建造门面房的工程款项。被申请人负责办理相关建设手续，申请人负责勘查、设计、施工并负担建造过程中的各种费用（含办证、勘查、设计、施工、施工水电费等）。建成后的商业门面房，产权属于被申请人；申请人取得总建筑面积的40%的房屋使用权，使用（经营）期限为20年（竣工之日开始），作为被申请人抵付申请人的工程款，期满后被申请人无偿收回。抵付面积不足或超出部分按市场价出租计算，相互补齐。2004年2月18日，被申请人乙单位与申请人甲公司签订《补充协议书》，约定案涉房屋具备开工条件，拟建的综合楼一、二层建筑面积2572.4平方米，按甲乙双方以6:4的比例分成……考虑目前建筑市场材料涨价等因素，被申请人在应分成的1543.44平方米中让出80平方米给申请人使用（经营权20年）；被申请人在二楼上加一层，建筑面积为854.48平方米，费用有被申请人向申请人分三期支付。案涉房屋于2005年12月19日竣工规划验收合格，申请人获得上述房屋使用权后全部用于对外出租，使用权期限为2005年12月19日至2025年12月18日。2020年春节之后，因疫情导致多种商业无法正常营业。中央政府和地方政府出台了一系列减免房租、减免税收、减免部分社保等措施。申请人要求被申请人在总建筑面积的40%的房屋（不含上述80平方米房屋）20年使用权的基础上延长三个月的使用期限至2026年3月18日止，被申请人不同意。遂申请人提出仲裁请求：1、裁决申请人对《合作建设商业门面房协议书》中约定的总建筑面积40%的房屋使用权使用期延长3个月；2、被申请人承担本案仲裁费用。

　　1、申请人与被申请人签订的《合作建造商业门面房协议书》及《补充协议书》是合作开发房地产合同还是房屋租赁合同？

　　2、申请人要求延长房屋使用权三个月有无事实根据和法律依据？

　　将申请人甲公司与被申请人乙单位签订的关于《合作建设商业门面房协议书》约定的总建筑面积40%房屋20年的使用期限变更至2026年2月1日止。

　　《中华人民共和国合同法》第五条：当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务；

　　解读：公平原则是民法的一项基本原则，它要求当事人在民事活动中应以社会正义、公平的观念指导自己的行为、平衡各方的利益，要求以社会正义、公平的观念来处理当事人之间的纠纷。当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。

　　《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十七条：合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只以租赁或者其他形式使用房屋的，应当认定为房屋租赁合同。

　　解读：出地一方为了吸纳建设资金，会以合作开发的形式与出资方签订合作开发合同，对出资人来说，其本意也是为了获得建成后房屋较长期限使用权，且较早出资价格也会相对低廉，在实践中以获得房屋一定期限使用权为目的，共同出资合作建房情形较为常见。但如何区分是否属于合作开发合同，合作开发即共同投资、共享利润、共担风险。对于合作各方是否共同承担经营风险，是对于伪合作开发房地产合同最根本的认定标准。

　　《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条：合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。

　　解读：本条是关于合同履行中有关情势变更的解释。

　　情势变更原则，是指合同有效成立后，因不可归责于双方当事人的事由发生重大变化而使合同的基础动摇或者丧失，若继续维持合同会显失公平，因此允许变更合同内容或解除合同的原则。也即合同成立以后，因与双方当事人无关的原因，发生了社会环境的异常变动，在这种情况下造成当事人一方遭受重大的损害，这个时候双方当事人就应该重新协商，如果达不成协议，受损害的一方可以请求人民法院来解除合同、变更合同。

　　情势变更原则在实践中一定要慎重适用。由于对情势变更的认定较为复杂，总地说来，情势变更原则主要针对经济形势、经济政策的巨大变化，与国家对经济生活干预有直接关系，比如价格调整，经济危机、通货膨胀，等等。但现实生活中的情势是复杂多变的，相应地，司法实践应根据具体个案作出合法合理的判断。以下情形一般可以认定为情势变更：(1)物价飞涨(需要量化);(2)合同基础丧失(如合同标的物灭失);(3)汇率大幅度变化;(4)国家经济贸易政策变化。当然，上述只是列举了可能适用情势变更原则的典型，具体还应结合个案。情势的类型化应当在案件审判的过程中不断得到丰富和总结。