案情简介

　　2019年4月25日，申请人甲公司作为出租方与被申请人某集团有限公司（以下简称“乙公司”）作为承租方签订《某市房地产租赁合同书》和《补充协议》，双方对租赁场地、租赁期限及租金、违约责任等合同条款作了约定，租赁期限自2019年4月25日起至2021年7月21日止。与本案争议焦点有关的合同解除的条款如下：第十七条约定，如果发生不可抗力使合同无法履行或者租赁房屋被政府征用、收回、拆除或者经双方协商一致，允许解除或变更本合同。第十八条约定，出现该条所列举的七种情形之一时，申请人有权采取以下措施：其一、不予退还租赁保证金；其二、如被申请人提前解除合同的，需提前2个月书面通知申请人，申请人可提前放租该单位。如无事先通知申请人的，除没收保证金外，还需另赔偿给申请人一个月的租金损失。七种情形中包括：被申请人拖欠租金达5天以上；被申请人拖欠可能导致申请人损失的各项费用达5,000元以上等。出现上述违约情形时，申请人除了追究被申请人损害赔偿责任或违约责任外，申请人有权依据上述情形向被申请人提出变更合同条款或解除合同，解除合同通知书一经合法送达，申请人有权申请单方解除合同登记（备案）。

　　2019年5月5日，被申请人向申请人发出《协商函》，表示因租赁房屋的用途是商业办公，无法满足工商、税务等机构办理注册登记的要求，被申请人无法认证成为一般纳税人。为解决该问题，被申请人向申请人提议：“第一，减少租赁面积，包括退租2208室；第二，减少租金单价；第三，友好协商退还租赁押金，以免进入法律诉讼程序。”

　　2019年5月7日, 申请人向被申请人发出《回复函》称“我司认为贵司无故以租赁备案为由，要求退租、降租的行为已经构成违约，鉴于此，现我司正式通知贵司：一、贵司请于2019年5月7日向我司缴清2201-08单元、2705单元的租金与管理费总额为408,303.49元，根据合同第十八条，贵司拖欠租金达5天以上，费用达5,000元以上，我司要求依据合同约定单方面解除合同。二、贵司要求提请解除2208单元房屋租赁合同，根据合同第十八条，贵司违约解除合同，我司将没收贵司缴纳的租赁保证金。三、贵司无提前2个月书面通知我司，须赔偿我司一个月租金损失。四、不接受贵司降租要求。五、自回函发出2个工作日内，如我司仍不见贵司任何行动的，我司将通过司法途径追究贵司的法律责任，并要求贵司赔偿我司因此遭受的一切经济损失”。

　　2019年6月5日被申请人将租赁单元内的大部分物品搬离，并表示不继续承租该租赁场地。申请人得知情况后当日向被申请人发出《告知函》称“截止6月5日贵司已将单元内所有物品搬空，并表示不继续承租该租赁场地，单方面与我司解除《某市房地产租赁合同书》及《补充协议》。鉴于此，我司正式通知贵司：

　　一、我司同意贵司与我司签订的《某市房地产租赁合同书》及《补充协议》于2019年6月5日正式解除；

　　二、因贵司属于违约解除合同，我司将按照签订的合同约定没收贵司缴纳的租赁保证金合计人民币365,968.00元（大写：叁拾陆万伍仟玖佰陆拾佰元整）；

　　三、贵司留在该租赁房屋内的所有物品抵扣我司验房、水电、空调、维修、清洁等相关费用。”

　　申请人除了要求没收被申请人的租赁保证金外，还要求被申请人付清水电费、空调费、管理费等费用并赔偿其一个月租金的损失，被申请人仅愿意以租赁保证金抵扣，双方发生争议，申请人遂按照《某市房地产租赁合同书》中的仲裁条款于2019年9月24日向某国际仲裁院申请仲裁，请求裁决：1.申请人不予返还被申请人保证金365,968元；2.被申请人支付退租前未缴纳的电费共计2,996.13元；3.被申请人赔偿申请人一个月的租金损失费182,984元；4.被申请人支付退租验房费用（维修费用）35,600元；5.被申请人支付律师费10,000元；6.本案仲裁费用由被申请人承担。被申请人认为申请人已没收了租赁保证金365,968元，足以弥补其损失，其仲裁请求没有事实依据。

争议焦点

裁决结果

　　（一）申请人不予返还被申请人保证金人民币365,968元。

　　（二）被申请人向申请人支付律师费人民币7,000元。

　　（三）本案仲裁费人民币30,498元，由申请人承担人民币9,149.40元，被申请人承担人民币21,348.60元。申请人已预交人民币30,498元，被申请人直接向申请人支付人民币21,348.60元。

　　（四）驳回申请人的其他仲裁请求。

相关法律法规解读

　　《中华人民共和国合同法》第九十三条[《中华人民共和国民法典》第五百六十二条]规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”。

　　《中华人民共和国合同法》第九十四条（《中华人民共和国民法典》第五百六十三条）规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(一)因不可抗力致使不能实现合同目的；(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；(五)法律规定的其他情形。”

　　《中华人民共和国合同法》第九十六条（《中华人民共和国民法典》第五百六十五条）规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”

　　《中华人民共和国合同法》规定了合同解除的三种类型：合意解除（又称“协议解除”）、约定解除和法定解除，合意解除是双方协商一致就解除原合同达成了新协议，属于合同行为。解除合同的新协议也应当满足合同成立的基本要件，一是通过要约-承诺的方式订立，二是合同内容具体确定，双方对于合同解除后的清算内容尤其是违约责任的承担应当达成一致意见。约定解除，指当事人在订立合同时约定一方或双方在约定情形下享有解除权，不以存在违约行为为前提；法定解除，属于一方享有解除权的情形，除了存在不可抗力之外，其前提为一方存在违约行为，合同的解除可归责于违约方。

结语和建议

　　本案值得探讨的问题是，案涉合同解除属于哪种情形，合同于何时解除？双方是否协商一致达成合意解除？

　　从案件事实来看，被申请人向申请人发出《协商函》提出退租、要求申请人返还押金；申请人在《回复函》中向被申请人催缴欠费，主张如被申请人违约解除合同，申请人将不予退还租赁保证金且被申请人应向申请人赔偿一个月租金损失；后被申请人搬离租赁场所，申请人遂发出《告知函》表示“同意”解除合同，解除时间为被申请人搬离租赁场所之时，并要求被申请人承担没收租赁保证金及赔偿一个月租金损失的违约责任。

　　仲裁庭认为，案涉合同既非合意解除，亦非被申请人单方解除，而系因被申请人违约，由申请人行使法定解除权单方解除。

　　首先，申请人主张案涉合同系被申请人单方解除，于法无据。合同并未约定被申请人具有约定解除权，在法定解除情形中，具有单方解除权的是守约方。对于一方违约解除合同的行为，守约的另一方可以请求实际履行，也可以选择解除合同。因解除合同是法律允许守约方在对方违约的情况下可采取的补救方式之一，是否愿意继续履行合同的选择权在于守约方；因此，被申请人作为违约方并非解除权人，其单方提前解除房屋租赁合同的违约行为，并不能产生合同解除的法律后果。

　　其次，被申请人主张双方达成合意解除合同，仲裁庭不予认可。仲裁庭认为，双方并未达成合意解除合同。申请人关于“同意”解除《某市房地产租赁合同书》及《补充协议》的意思表示，从成立解除合同的新协议的角度而言，并不能构成对被申请人发出的“解除合同的要约”的“承诺”，原因在于双方对违约责任的承担这一合同解除的核心内容意见并未达成一致，甚至存在较大分歧。双方虽然一致同意终止原租赁合同的权利义务，但对于解除原因及清理结算、违约责任承担、赔偿损失未协商一致，不能就解除合同达成合意。申请人“同意解除合同”的意思表示，仅限于“同意解除合同”这一最低限度的合意，并非与被申请人意思表示一致的协议解除的行为，而是申请人针对被申请人的违约行为所作出的违约救济行为，此时，申请人享有单方法定解除权，因此可以产生解除案涉合同的法律效果。案涉租赁合同应于申请人向被申请人送达解除合同的通知之时解除。因被申请人违约，申请人要求不予返还被申请人已缴纳的租赁保证金的仲裁请求符合案涉合同关于违约责任的约定，仲裁庭予以支持。

　　至于申请人第二、三、四项仲裁请求，仲裁庭未予支持。仲裁庭认为，该等仲裁请求所涉费用均属于被申请人违约而给申请人造成的实际损失，理应由违约方承担；但系争合同项下的租赁保证金同时具有合同履约担保和违约金的性质，该等租赁保证金已经足以弥补申请人因被申请人的违约所造成的实际损失，申请人在要求不予返还租赁保证金的同时，再行要求被申请人赔偿维修费用等主张缺乏相应的法律依据。在租赁保证金已经足以弥补申请人因被申请人的违约所造成的实际损失的情况下，仲裁庭不支持申请人继续要求被申请人承担违约赔偿责任的主张。结合申请人仲裁请求得到支持的情况，仲裁庭对于申请人支出的律师费及本案仲裁费的承担也作了相应的分配。

　　在涉及解除合同的房屋租赁合同纠纷中，判断合同解除的情形进而确定合同解除的时间是一个关键的法律分析要点，关系到违约责任的承担及合同解除后续的清理结算，对于解决当事人纠纷有重要意义。当事人在履约过程中往往会自行解读双方的行为和意思表示，从而为保障自身权益作出相应的回应，但该回应产生的法律效果可能并非当事人所预期。本案中，双方均有解除合同之意，被申请人希望尽快搬离租赁场所，避免承担租金或房屋占用费，申请人则希望尽快办理房屋交接找到下一任租客。但双方对于合同解除时间及违约责任承担存在争议，此时，合理判断合同解除类型影响着双方责任的分配。裁判者应当尊重双方当事人解除合同的意愿，结合合同条款约定和法律规定，解读当事人在履行合同过程中的意思表示及其内在含义，“目光在法律和事实之间往返流转”，在充分尊重当事人意思自治、平衡双方利益的情况下依法裁判。