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案情简介
2017年9月17日，申请人陈某（甲方）与被申请人陈某、王某某（乙方）签订《房屋租赁合同》。该合同约定：甲方将所有位于六安市某开发区某路第五层房屋(面积1000平方米)出租给两被申请人使用;租赁期限十年,自2017年12月31日至2027年12月30日止；租金标准为每年每层9万元，自2020年12月30日起，每年租金递增5%，至合同解除。乙方租赁该房屋仅作为公寓楼出租，仓储，办公司等，甲方不得干涉。甲方已经向乙方明确说明该房屋现属于六安某有限公司，该公司股东将租赁房屋交甲方使用，乙方对此表示理解。因该房屋甲方交付给乙方的状况为毛坯房，后期装潢、装饰、水电安装、消防设施等均由乙方自行负责，并自行办理工商、税务、消防、公安、环保等政府部门的行政审批手续，与甲方无关。租赁期未满五年，因甲方原因要求解除合同的，乙方可以以装潢、装饰的市场价值乘以未满五年的时间进行折价方式与甲方进行协商装修装饰补偿。因乙方原因导致合同解除的，甲方不负责补偿。租赁期满五年后，若本合同提前解除、终止的，装修、装饰甲方不负责补偿。合同同时约定，租赁期间乙方拖欠租金，水电等费用达30日的，甲方有权解除合同，并不承担违约责任。上述合同签订后，合同履行过程中，双方于2019年1月15日再次签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将上述厂房租赁给乙方公寓使用；甲方为乙方提供厂房，其余设施由乙方自行安装使用，所有费用由乙方自行承担。租赁期暂定九年，2019年元月1日至2027年12月31日止，因为对乙方装修不予以任何赔偿，房租有原来的九万元每年，降低到六万元每年。租金按年费计算，2019年六万，2020年六万，2021年六万六一年，每年按上一年房租的10%递增一次性付清。合同一年一签，签订当年合同的同时，房租要一次性转给甲方。合同签订后乙方不依照合同约定的时间及时交纳租金的，由乙方按照本合同约定的日租金双倍向甲方支付违约金。合同约定，若发生纠纷，双方30天内协商未能达成一致意见时，由六安仲裁委员会仲裁解决。合同同时约定，原合同作废。合同签订后，被申请人支付租金至2020年12月31日，2021年1月1日后的租金未支付。2022年2月15日被申请人陈某、王某某作为原告以陈某为被告向六安市某区人民法院提起租赁合同纠纷诉讼，请求法院依法解除原告与被告之间的房屋租赁合同，并要求被告偿还原告装修款暂计500000元。后该法院以双方达成书面仲裁协议不得向人民法院起诉为由裁定驳回起诉。后申请人因被申请人拖欠支付租金，多次催要无果，向六安仲裁委提请仲裁。
申请人仲裁请求：一、解除申请人与被申请人2019年1月15日签订的《房屋租赁合同》。二、裁决两被申请人立即搬离并返还上述第五层房屋(面积1000平方米)。三、两被申请人支付自2021年1月1日至2022年5月1日的租金90200元并承担违约金19800元，以及支付自2022年5月2日起至实际搬离之前房屋占有费用(以2022年度日租金198.9元/天，支付至实际搬离为止)；四、本案仲裁费用由被申请人承担。
被申请人答辩：1.申请人申请解除合同无事实与法律依据；依据2019年1月15日签订合同的第7条约定双方解除合同应该协商一致，予以解除。在整个租赁期间内申请人未发送任何解除合同的告知函、催告函或合同解除函。2.申请人在2019年1月15日补签协议，系对2017年9月17日合同内容的根本修改，根据合同内容来看申请人属于明显的规避风险，利用的是被申请人已经承租了本租赁场地近两年多时间。3.被申请人为双方的租赁合同已经对租赁物进行投资，大约超过50万元。被申请人同意解除合同前提为申请人应当支付因申请人提前解约而造成的财产损失。4.需要向仲裁庭释明的是在整个租赁期间根据当事人陈述，断水断电经常发生，消防安监部门因为此处为工业用地而无法办证，被申请人被逼无法经营。
争议焦点 一、申请人与两被申请人2019年1月15日签订的《房屋租赁合同》是否应当解除，被申请人是否应当立即搬离并返还租赁房屋； 二、被申请人是否应当支付自2021年1月1日至2022年5月1日的租金90200元并承担违约金19800元，以及支付自2022年5月2日起至实际搬离并返还房屋之前的房屋占有费用。 裁决结果 一、申请人陈某与被申请人陈某、王某某之间2019年1月15日签订的《房屋租赁合同》自2022年7月1日解除。 二、被申请人陈某、王某某于本裁决书生效之日起五日内搬离并返还申请人陈某所有的位于六安市某开发区某路第五层房屋（面积1000平方米）。 三、被申请人陈某、王某某于本裁决书生效之日起五日内支付申请人陈某自2021年1月1日至2022年5月1日的租金90200元并承担违约金19800元。 四、被申请人陈某、王某某于本裁决书送达之日起五日内支付申请人陈某自2022年7月1日至实际搬离、返还房屋前的房屋占有使用费（以2022年度日租金198.9元/天标准，支付至实际搬离、返还房屋日止）。 本案仲裁受理费XX元，处理费XX元，合计仲裁费XX元，由被申请人陈某、王某某承担 相关法律法规解读 《中华人民共和国民法典》第五百六十三条 有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（二）在履行期届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方延迟履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方延迟履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的。 第五百六十五条 当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除；通知载明债务人在一定期限内不履行债务则合同自动解除，债务人在该期限内未履行债务的，合同自通知载明的期限届满时解除。对方对解除合同有异议的，任何一方当事人均可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除行为的效力。 当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。 第五百六十六条 合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。 第七百二十二条 承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以请求承租人在合理期限内支付；承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 《中华人民共和国仲裁法》 第十九条 仲裁协议独立存在，合同的变更、解除、终止或者无效，不影响仲裁协议的效力。 第四十三条 当事人应当对自己的主张提供证据。仲裁庭认为有必要收集的证据，可以自行收集。 结语和建议 本案中双方当事人就涉案厂房（面积1000平方米）于2017年9月17日、2019年1月15日分别两次签订了《房屋租赁合同》。合同中，双方约定了租赁价格与期限、给付租金时间、违约责任、各自权利义务及乙方需自行办理案涉厂房的相关行政审批手续与自行解决装潢、装饰，并就装潢、装饰约定了双方相应的责任。 合同履行期间，乙方支付租金至2020年12月31日，2021年1月1日后的租金未支付，后甲方以解除合同与要求乙方支付租金、违约金、占用房屋费用等为由申请仲裁。经庭审核实，乙方因2021年1月1日后未履行支付义务，因此构成根本性违约，依法可以解除合同，但双方在解除合同日期上产生争议。乙方辩称：“在整个租赁期间内申请人未发送任何解除合同的告知函、催告函或合同解除函”，而甲方也未提供证据证明在申请仲裁前已向被申请人送达解除合同的通知，因此根据《中华人民共和国民法典》第五百六十五条规定，从乙方陈某收到仲裁申请书副本之日为合同解除时间（邮政快递返单证明被申请人陈某于2022年7月1日签收）。由于对租赁合同已确认解除，因此乙方应当搬离案涉厂房，且应按2019年1月15日签订的《房屋租赁合同》中约定的租金计算方式承担支付租金、违约金与合同解除后至实际搬离、返还房屋之日止的房屋占有使用费。对于本案中乙方的装修花费，由于被申请人提供的装修花费的金额表格系单方制作，申请人对其真实性不予认可，同时被申请人在本案中也未提出要求赔偿装修损失的反请求，因此不予采信。 民事主体之间合法的合同关系受到法律保护，应符合双方当事人的真实意思表示，同时不违反法律规定，且合同一经合法签订，即对双方当事人均具有约束力。因此，各方都应按照合同约定遵循承诺、履行义务，并坚持诚信原则，如合同签订后双方产生争议，应秉持互相尊重理解而进行友好协商，共同将损失降到最小化，促进双方利益最大化。
文章来源：中国法律服务网
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