案情简介

　　申请人为某市某小区物业公司，被申请人刘某是该小区业主，房屋面积133平方米，属于多层带电梯的物业类型。2009年12月申请人与某小区开发商河北某房地产开发有限责任公司签订《前期物业管理服务合同》，约定由申请人为涉案小区提供物业服务（被申请人刘某为案涉《合同》项下的小区业主），物业费收费标准约定为1元/月/平方米，实际收费标准为0.85元/月/平方米。申请人依约履行了合同约定的相关权利和义务，但被申请人一直拖欠申请人2010年7月1日至2020年6月30日共120个月的物业服务费13600元。

　　经申请人多次催缴，被申请人仍拒绝缴纳，依据《前期物业服务合同》第二十五条约定的逾期缴费的按照逾期千分之三缴纳违约金，申请人向被申请人酌情主张逾期付款违约金4000元。以上两项请求金额共计17600元。

争议焦点

　　（一）开发商依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同对业主是否有约束力；

　　（二）被申请人是否存在违约、应当支付违约金。

裁决结果

　　根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十二条、第一百一十三条、第一百一十四条以及参照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条、《物业管理条例》第七条第（五）项、第三十五条，《仲裁规则》第四十四条、第五十四条之规定，仲裁庭缺席裁决如下：

　　（一）被申请人向申请人支付物业费13600元，违约金2700元。

　　（二）驳回申请人其他仲裁请求。

相关法律法规解读

　　最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 

　　第一条 建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。

　　《物业管理条例》

　　第二十一条 在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。

　　第二十五条 建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。

结语和建议

　　本案中，作为开发商的河北某房地产开发有限责任公司与申请人某小区物业公司签订的前期物业服务合同合法有效，实际生活中，业主通常以合同的相对性原则作为依据，辩称其未在合同上签字，故不是合同当事人，主张开发商与物业服务企业签订的前期物业服务合同对其不具有约束力而拒绝承担物业费。 

　　依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》之规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。按照国务院《物业管理条例》《某市物业管理条例》之规定，河北某房地产开发有限公司作为建设单位有权选聘前期物业服务企业。申请人与河北某房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应作为审理本案的依据。

　　前期物业服务合同突破了合同相对性原则，对业主具有约束力，并为立法、司法所确认。

　　物业管理企业的选聘一般由业主大会决定，但是实践中从物业开始交付给业主到业主大会成立有较长时间，如让每个业主自己与物业管理企业签订前期物业服务合同，会导致小区由于缺乏前期物业管理，损害业主的合法权益。因此，为维护业主的合法利益，只能暂时“剥夺”业主自主选聘物业，开发商是业主委员会成立之前已经存在的第一业主，所以，业主当然代表人的开发商与物业管理企业签订的前期物业服务合同是为了全体业主的利益，当然适用于全体业主。

　　2007年7月1日国务院颁布《物业管理条例》第21条规定：“在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，建设单位选聘物业管理企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。” 2009年4月20日最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第1条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力；业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。因此，开发商与物业服务企业签订前期物业服务合同具有法律依据。

　　根据国务院《物业管理条例》第25条明确规定：“建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同的约定。”实践中，前期物业服务合同一般作为房屋买卖合同的附件。所以，业主在房屋买卖合同上签字，自然受前期物业合同约束。

　　但是，前期物业服务合同在业主购买物业后就直接关系到业主的切身利益，然而业主在选聘前期物业管理企业时不能表达自己意志，所以前期物业服务合同约定可能会损害业主合法权益，此时，业主可以向房地产主管部门和物价主管部门投诉。如果物业管理企业未按照前期物业服务合同约定的内容履行义务构成违约，业主可以拒交相应的物业管理费用。但业主不能单独以自己未对前期物业服务合同作出承诺为由，拒交物业管理费用。

　　合同相对性是指原则上合同项下的权利义务只能赋予给当事人或加在当事人身上，合同只能对合同当事人产生拘束力，而非合同当事人不能诉请强制执行合同。即指合同关系只能发生在特定的主体之间，只有合同当事人一方能够向合同的另一方当事人基于合同提出请求或提起诉讼。具体的说，由于合同关系是仅在特定人之间发生的法律关系，因此只有合同关系当事人之间才能相互提出请求，非合同关系当事人，没有发生合同上的权利义务关系的第三人不能依据合同向合同当事人提出请求或提出诉讼。另外，合同一方当事人只能向另一方当事人提出合同上的请求和提起诉讼，而不能向与合同无关的第三人提出合同上的请求及诉讼。此类案例为合同相对性的例外，虽申请人与被申请人没有签订合同，但是依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》之规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。

　　随着经济的高速发展，商业贸易的空前繁荣，社会经济生活对合同的社会功能提出了新的要求。为了适应现实的需要，提高社会经济运行的效率，各国都在一定程度上扩张了合同的效力范围，表现在立法和司法上，受合同效力影响的第三人范围越来越宽，合同相对性理论也逐渐受到了冲击，出现了许多合同相对性的例外情况，此现象称为"合同相对性的突破"。