1、涉案《买卖房屋协议》的效力？

　　申请人认为，涉案房屋坐落在某市某区街道办事处幸福里村，系小产权房，而被申请人并非该村村民，依据《中华人民共和国土地管理法》的相关规定，被申请人无权购买也无权处分涉案房屋。因此，被申请人与案外人周某义签订的《房屋买卖合同》无效，与申请人签订的《买卖房屋协议》亦无效。

　　被申请人认为，被申请人虽然不是胜利街道办事处幸福里村村民，但申请人系该村村民，涉案房屋也是坐落在该村土地上，申请人购买涉案房屋未违反法律规定，因此，涉案《买卖房屋协议》合法有效。 

　　2、被申请人应否返还申请人支出的购房款49.8万元？ 

　　申请人认为，涉案合同因违反法律规定而无效，被申请人应返还申请人向其支付的款项49.8万元。 

　　被申请人认为，被申请人与申请人以及案外人周某义签订《买卖房屋协议》后，申请人向被申请人支付了购房款，被申请人向申请人交付房屋，后续的协助办证义务由周某义履行，被申请人已退出涉案房屋买卖关系。且，申请人与案外人周某义均系胜利街道办事处幸福里村村民，因此，涉案合同有效，申请人要求被申请人退还房款，没有法律依据，仲裁庭应当予以驳回。

　　3、申请人仲裁请求的资金占用利息是否应予支持，如何支持？ 

　　申请人认为，申请人于《买卖房屋协议》签订当日向被申请人支付购房款49.8万元，但因涉案房屋系小产权房而导致合同无效，给申请人造成了资金占用损失，依据《中华人民共和国民法典》第一百五十七条“民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失;各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。”的规定，被申请人应赔偿申请人该项损失。 

　　被申请人认为，被申请人收到购房款是事实，但在被申请人退出《买卖房屋协议》后，该合同仍旧有效。申请人在合同签订几年后又主张合同无效，违反了合同诚信履行的原则规定，被申请人不应退还申请人购房款，也不应支付资金占用利息，仲裁庭应驳回申请人的全部仲裁请求。

　　驳回申请人张某宝的仲裁请求。

　　一、关于本案法律适用问题

　　《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第一条“民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。

　　民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。

　　民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”

　　《中华人民共和国民法典》于2021年1月1日施行，涉案《买卖房屋协议》签订于2017年7月16日，但协议约定的法律事实持续至民法典施行后，因此，本案应依据民法典及其司法解释以及其他相关法律法规进行仲裁。

　　二、关于涉案合同的效力问题

　　（一）被申请人与案外人周某义签订的《房屋买卖合同》

　　（1）《中华人民共和国土地管理法》第九条“农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有;宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。”

　　（2）《中华人民共和国土地管理法》第十一条“农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理;已经分别属于村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有的，由村内各该农村集体经济组织或者村民小组经营、管理;已经属于乡(镇)农民集体所有的，由乡(镇)农村集体经济组织经营、管理。”

　　（3）《中华人民共和国土地管理法》第六十三条“土地利用总体规划、城乡规划确定为工业、商业等经营性用途，并经依法登记的集体经营性建设用地，土地所有权人可以通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用，并应当签订书面合同，载明土地界址、面积、动工期限、使用期限、土地用途、规划条件和双方其他权利义务。

　　前款规定的集体经营性建设用地出让、出租等，应当经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意。

　　通过出让等方式取得的集体经营性建设用地使用权可以转让、互换、出资、赠与或者抵押，但法律、行政法规另有规定或者土地所有权人、土地使用权人签订的书面合同另有约定的除外。

　　集体经营性建设用地的出租，集体建设用地使用权的出让及其最高年限、转让、互换、出资、赠与、抵押等，参照同类用途的国有建设用地执行。具体办法由国务院制定。”

　　（4）《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》第二条第三款“?农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”。单位和个人不得非法租用、占用农民集体所有土地搞房地产开发。农村村民一户只能拥有一处宅基地，其面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”

　　（5）《中华人民共和国民法典》第一百五十三条第一款“违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是，该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。”

　　涉案房屋原系案外人周某义所有，单论被申请人与周某义之间的房屋买卖合同关系，由于被申请人并非胜利街道办事处幸福里村村民，因此，被申请人与周某义于2006年11月份签订的《房屋买卖合同》因违反上述法律以及行政法规的强制性规定，应被认定为无效。

　　（二）申请人与被申请人以及案外人周某义签订的《买卖房屋协议》

　　（1）《中华人民共和国民法典》第七条“民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。”

　　（2）《中华人民共和国民法典》第一百四十三条“具备下列条件的民事法律行为有效:(一)行为人具有相应的民事行为能力;(二)意思表示真实;(三)不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。”

　　（3）《中华人民共和国民法典》第四百六十五条“依法成立的合同，受法律保护。依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。”

　　（4）《中华人民共和国仲裁法》第四十三条第一款“当事人应当对自己的主张提供证据。”

　　根据我国土地管理等法律、法规的相关规定，宅基地使用权系所在集体经济组织成员享有的权利，与集体经济组织成员身份相关。本案中，被申请人在购买涉案房屋后又将房屋转让给申请人，因申请人系胜利街道办事处幸福里村村民，故其有权与被申请人以及案外人周某义签订《买卖房屋协议》购买涉案房屋。在被申请人退出涉案房屋买卖关系后，后续房屋买卖合同实际由申请人与周某义继续履行，该二人均系房屋所在村的村民，因此，不能因被申请人曾参与过购买涉案房屋而认定《买卖房屋协议》无效。

　　据上，被申请人与周某义签订的《房屋买卖合同》虽然无效，但申请人与被申请人以及周某义签订的《买卖房屋协议》并不当然也无效。《买卖房屋协议》系各方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，应受法律保护，双方应秉承诚实信用原则履行该协议。据上所述，申请人系该房屋所在村村民，其购买并占有涉案房屋符合法律规定以及合同约定。相反，假如机械的认定《房屋买卖合同》无效《买卖房屋协议》必定无效，被申请人返还申请人购房款，申请人返还被申请人房屋，那么，反而因被申请人并非该房屋所在村村民，从而使房屋从合法拥有状态转变为非法拥有，因此，仲裁庭在综合考量后，认定《买卖房屋协议》合法有效。该认定有利于稳定社会和经济秩序，不违背公序良俗，符合社会价值观，也未违背各方当事人签订《买卖房屋协议》的初衷。

　　三、关于申请人主张的返还购房款并支付资金占有利息问题

　　（1）《中华人民共和国民法典》第四百六十五条“第四百六十五条 依法成立的合同，受法律保护。依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。”

　　（2）《中华人民共和国民法典》第五百零二条第一款“依法成立的合同，自成立时生效，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”

　　申请人与被申请人签订的《买卖房屋协议》，系各方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。合法有效的合同对缔约双方均具有法律约束力，双方当事人均应按照合同约定全面履行各自的义务。

　　如上所述，涉案《买卖房屋协议》不因《房屋买卖合同》无效而无效，为了稳定社会关系，维护房屋交易市场秩序，以及平衡合同主体的利益，仲裁庭对申请人要求被申请人向其返还购房款并支付资金占有利息的仲裁请求，依法不予支持。

　　随着我国市场经济以及房地产行业的蓬勃发展，“收入永远追不上房价上涨”的问题一直困扰着有购房计划的部分人及其整个家庭。迫于越涨越高的房价，“小产权房”进入了大众的视野，成了不少人的选择。所谓“小产权房”，其实并非法律上的概念，而是人们约定俗成的称谓。通常是指在农民集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发的，所以有时也叫“乡产权”、“集体产权”。

　　“小产权房”相较于一般的商品房而言低廉的价格，以及部分人急于买房后尽快稳定下来的心理，让“小产权房”交易在某些地区成为较普遍现象。但是，便宜的价格往往蕴藏着政策或法律等方面的风险。因为，小产权房并非商品房，法律对商品房的相关规定和制度对小产权房并不适用，本集体经济组织成员将房屋卖给本集体经济组织以外人员的买卖行为不能受到法律的认可与保护，购房人的权益因此很难得到很好的保护。农村集体土地宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定身份相联系，非本集体经济组成成员无权取得或变相取得土地宅基地，也无权取得该土地上建有的房屋，不能办理土地使用证、房产证等合法手续。若购买的房屋被强制拆除，购房人极可能无法得到应有的拆迁补偿，面临既无法取得房屋，又不能及时索回房款的尴尬境地。如遇到房屋质量问题，购房者的救济途径也非常有限。因此，有购房打算的人，为了避免不必要的麻烦和损失，购买房屋时应购买证件齐全有合法手续的房屋，如此，才能使自己的权利受到全面保护，也可以规避因购房带来的不必要的风险。