第三部分 裁判观点

　　本部分旨在梳理房屋租赁合同纠纷的相关法律法规及司法解释，结合类案裁判思路，归纳出房屋租赁合同纠纷的核心裁判观点（以四川省范围为例）。

　　一、裁判规则（以四川省范围为例）

　　1、违反行政规章一般不影响合同效力，但违反行政规章签订租赁合同，危及不特定公众人身及财产安全，属于损害社会公共利益、违背公序良俗的，应当依法认定租赁合同无效，按照合同双方过错大小确定各自应当承担的法律责任。

　　【案例案号】（ 2019 ）最高法民再 97 号

　　【审判法院】最高人民法院

　　【裁判时间】2019 年 12 月 19 日

　　【法院认为】

　　《商品房屋租赁管理办法》虽在效力等级上属部门规章，但是，该办法第六条规定体现的是对社会公共安全的保护以及对公序良俗的维护。结合本案事实，在案涉房屋已被确定属于存在严重结构隐患、或将造成重大安全事故、应当尽快拆除的 D 级危房的情形下，双方当事人仍签订《租赁合同》，约定将该房屋出租用于经营可能危及不特定公众人身及财产安全的商务酒店，明显损害了社会公共利益、违背了公序良俗。从维护公共安全及确立正确的社会价值导向的角度出发，对本案情形下合同效力的认定应从严把握，司法不应支持、鼓励这种为追求经济利益而忽视公共安全的有违社会公共利益和公序良俗的行为。故依照《中华人民共和国民法总则》第一百五十三条第二款关于违背公序良俗的民事法律行为无效的规定，以及《中华人民共和国合同法》第五十二条第四项关于损害社会公共利益的合同无效的规定，确认《租赁合同》无效。因物资供应站应对《租赁合同》的无效承担主要责任，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效后，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，上述费用应由物资供应站自行承担。因饶国礼对于《租赁合同》无效亦有过错，故对饶国礼的损失依照《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，亦应由其自行承担。

　　2、出租人应当在租赁期间保持租赁物符合约定的用途，室内甲醛等污染物超标属于房屋“隐蔽瑕疵”，室内污染物超标的房屋不符合居住使用条件，长期居住会给身体带来一定危害，与合同目的相悖，承租人可以随时解除合同。

　　【案例案号】（ 2020 ）川 0193 民初 4622 号 

　　【审判法院】 四川自由贸易试验区人民法院

　　【裁判时间】2020 年 07 月 27 日

　　【法院认为】

　　本院认为，根据《检测报告》的鉴定结论，案涉租赁房屋的主卧及衣帽间存在甲醛、TVOC 等含量超出国家标准的问题，曙寓公司对该份检测报告也未提出异议。故本院对于吴学光主张的案涉租赁房屋存在甲醛含量超标问题的陈述予以采信。出租人应当在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。租赁物危及承租人的安全或者健康的，承租人可以随时解除合同。在庭审中，曙寓公司对解除租赁合同和退还案涉房屋押金也无异议，故本院对吴学光提出的解除租赁合同及退还案涉房屋押金的诉请予以支持。

　　3、发起人为设立公司以自己名义对外签订租赁合同，发起人是否承担责任，一方面，看出租人在诉讼中对被告的选择；另一方面，如果出租人通过自己明示或者默示放弃发起人作为合同主体时，发起人仍可免责。而出租人知道或者应当知道发起人将案涉租赁物用于公司经营并不能成为发起人免责理由。

　　【案例案号】（ 2022 ）川 01 民终 26429 号

　　【审判法院】 四川省成都市中级人民法院

　　【裁判时间】2023 年 01 月 31 日

　　【法院认为】

　　关于王崇彬是否应当作为合同责任主体。发起人为设立公司以自己名义对外订立的合同，原则上应当坚持合同的相对性和名义主义原则，即合同只在特定的当事人之间发生法律效力，合同相对人应向发起人主张合同权利，而不能向合同关系以外的公司主张合同权利。但是，公司成立后如果确认了该合同或者公司已实际成为合同主体（即享有合同权利或者履行合同义务）,而且合同相对人也起诉要求公司承担责任，这表明公司愿意成为合同主体且合同相对人也愿意接受公司作为合同主体，此时由公司承担合同责任符合合同法中代理的一般原理，故可以由公司承担合同责任。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定（三）( 2020 年修正）》第二条仍然坚持发起人承担责任，但是简化了合同相对方主张公司承担责任的要件要求，只要合同相对人主张公司承担责任公司就应当承担责任。本案中，王崇彬以紫圆公司知道或者应当知道王崇彬将案涉租赁物用于公司经营的理由，并不能成为其免除责任的理由，因为实践中承租人承租后交予他人使用也是十分常见的。

　　发起人是否承担责任，一是合同相对方选择，如果紫圆公司确定选择公司承担责任，则发起人不应当承担责任。除了合同相对方选择之外，还应当考虑，如果合同相对方通过自己的明示或者默示放弃签订合同发起人作为合同主体时，则发起人仍然应当免责，这也是王崇彬提交案例的内在法理所在。本案中，巨人公司成立于 2020 年 7 月 27 日，而王崇彬仍然在 2020 年 9 月 23 日就租赁关系签订《商铺租赁补充协议》。王崇彬二审调查结束后提交的材料，虽然在 2021 年 1 月载明有案涉房屋承租人为巨人公司的内容，但首先该内容是对电能使用的说明，无法单独凭此材料直接达到证明承租人已经放弃王崇彬作为责任主体的程度；其次，在 2021 年 10 月 28 日，王崇彬与案外人的《承诺书》再次表明了王崇彬的承租人身份。因此，即使该证据真实、也不影响王崇彬应当承担租赁合同主体责任的认定，故本院不再通知紫圆公司质证。

　　4、因出租人原因解除房屋租赁合同后，其形成附合的装饰装修添附物残值赔偿，即使存在该装饰装修的部分费用由次承租人支付的情形，也仍然应当适用合同相对性原则，以现实添附物残值价值赔偿承租人。

　　【案例案号】（ 2014 ）川民终字第 555 号

　　【审判法院】 四川省高级人民法院

　　【裁判时间】 2014 年 12 月 17 日

　　【法院认为】

　　根据本案事实，虽然优高公司未能提供充分的实际支付装饰装修费用凭证，但退还的租赁房屋已经装修添附的客观事实存在，其装修添附造价经京都君益造价公司审核，该审核意见应予采信。无论案涉租赁房屋发生的装饰装修添附是优高公司直接添附，或者是通过其他法律关系间接添附，在本案租赁合同解除后，其装修添附价值连同租赁房屋一并由大业投资公司、大业物管公司接收，故应当向合同相对人承担支付装饰装修添附物残值价值的责任。即使存在该装饰装修的部分费用由次承租人支付，也是优高公司对次承租人的债务。就本案而言，根据租赁合同的相对性原则，合同解除后，房屋退还，其装饰装修添附物的残值损失应当由相对方承担。对于装饰装修残值损失的具体金额，参照装饰装修费用在租赁期内摊销完毕的装饰装修残值平均损失计算原则，案涉房屋已经使用 3 年，其摊销金额为 2068770.50 元［（造价 12012623 元 ＋ 设计费 400000 元）÷ 18 年 × 3 年］。故优高公司的装饰装修残值损失为10343852.50 元［造价 12012623 元＋设计费 400000 元 - 2068770.50 元）］。

　　5、出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。

　　【案例案号】（ 2020 ）川 01 民终 16609 号

　　【审判法院】 四川省成都市中级人民法院

　　【裁判时间】 2020 年 12 月 10 日

　　【法院认为】

　　李永宁与夏卫红就案涉铺面《铺面出租协议》虽系双方当事人真实的意思表示，但该铺面未取得建设工程规划许可证，前述《铺面出租协议》应属无效，故一审法院对夏卫红主张确认其与李永宁签订的合同无效的诉讼请求，予以支持。李永宁承租案涉房屋多年，其应当对案涉房屋的情况有足够的了解，故其是导致与夏卫红所签署的合同无效的主要过错方，但夏卫红在签订合同时对于案涉房屋的产权登记及建设手续等应作必要的审查，其未尽到相应的注意义务，对于合同无效应承担相应的责任。李永宁和夏卫红双方对于合同无效均有过错。尽管《铺面出租协议》无效，但李永宁将案涉铺面实际交付夏卫红使用，且夏卫红至今未将商铺退还给李永宁，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”之规定，夏卫红应当向李永宁支付其实际使用期间未支付的铺面占用费。

　　6、第三人主张双方当事人签订的租赁合同存在损害其利益的事实，而应被认定合同无效的，由该第三人承担举证责任。人民法院应结合合同签订后的履行事实、日常生活经验法则、市场交易主体的行为习惯等来判断缔约双方是否存在恶意串通，从而认定租赁合同的效力。

　　【案例案号】（ 2021 ）川 01 民终 2681 号

　　【审判法院】 四川省成都市中级人民法院

　　【裁判时间】2021 年 07 月 05 日

　　【法院认为】

　　从一般经验法则来看，存在长租期的话，极可能促进商铺的交易，而罗强在洽谈房屋买卖时却从未出示过《房屋租赁合同补充协议书》，显然与常理不符。而从《房屋租赁合同补充协议书》的内容来看，租期延长六年，递增的租金却不再递增，同时还约定罗强承担较房屋租赁合同更重的责任和义务即违约解除赔偿 700000 元、遇征用拆迁赔偿装修费450000 元及转让费 250000 元，也就是签订《房屋租赁合同补充协议书》是赋予刘韧更长租期、解除后享有确定赔偿款项的权利，而罗强负担了更重的责任，却没有享有其他权益，这显然与常理不符。结合前述种种不符合常理的情形，《房屋租赁合同补充协议书》并非形成于 2015 年 1 月 4 日的可能性极大，且极有可能形成于强立松与罗强的纠纷产生后。因此，罗强与刘韧签订《房屋租赁合同补充协议书》时并非善意，可认定双方恶意串通损害了强立松的利益。故案涉《房屋租赁合同补充协议书》应为无效。

　　7、在案涉房屋内正常死亡不属于违反合理使用房屋的义务，但未及时发现并妥善处理死者遗体，导致高度腐烂的，该事实足以说明承租人没有尽到合理使用案涉房屋的义务，承租人应对租赁物受到的损害负赔偿责任。

　　【案例案号】（ 2021 ）川 11 民终 367 号

　　【审判法院】 四川省乐山市中级人民法院

　　【裁判时间】2021 年 05 月 17 日

　　【法院认为】

　　首先，承租人雷某违反了合理使用 ×× 镇 ×× 街 ×× 号房屋的义务。从 2017 年 11 月 24 日开始，徐某连续三年将案涉房屋出租给雷某居住使用，承租人雷某将案涉房屋交给姻亲家属罗某某居住，属于合理使用。罗某某在案涉房屋内正常死亡，仅就该事实本身而言，承租人雷某并未违反合理使用案涉房屋的义务。但是，承租人雷某未及时发现并妥善处理罗某某遗体，导致罗某某遗体在案涉房屋内高度腐烂并散发出让周围邻居难以忍受的刺鼻臭味，该事实足以说明承租人雷某没有尽到合理使用案涉房屋的义务。其次，案涉房屋因承租人雷某的不合理使用受到相应的损失。由于案涉房屋被用于出租给他人居住使用，罗某某遗体在该房内高度腐烂并散发刺鼻臭味的情况会对案涉房屋的出租造成一定的不利影响。一审法院依据案涉房屋的面积、租金酌情认定 5000 元的损失，该认定兼顾了双方当事人的利益且符合本案实际情况，本院对此予以确认。出租人徐某认为案涉房屋的损失是 20000 元，该主张缺乏足够的证据支撑，本院不予支持。

　　8、在调整租赁关系时，应考虑承租人死亡后其他共同居住人或者共同经营人的居住利益，生前与承租人共同居住人或者共同经营人可以继续租赁原住房，但应与出租人办理续租手续，变更承租人。

　　【案例案号】（ 2020 ）川 01 民终 5150 号

　　【审判法院】 四川省成都市中级人民法院

　　【裁判时间】2020 年 09 月 07 日

　　【法院认为】

　　结合审理查明的事实，沈友琼、刘磊与案外人唐知生共同居住在案涉房屋中，因案外人唐知生现已去世，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十四条“承租人在房屋租赁期间死亡的，与其生前共同居住的人可以按照原租赁合同租赁该房屋。”之规定，沈友琼、刘磊可以作为承租人继续租赁案涉房屋。因范嗣秀取得案涉房屋的所有权时租赁期限尚未届满，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十九条“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”之规定，租赁关系对双方当事人均具有法律约束力，即范嗣秀作为出租人应当继续将房屋交由沈友琼、刘磊居住，沈友琼、刘磊作为承租人应当向范嗣秀支付租金。因沈友琼、刘磊自 2016 年 1 月 1 日起未向范嗣秀支付租金，其行为构成违约，应当承担违约责任。

　　9、基于一般人对死亡的恐惧和忌讳心理，案涉房屋内发生非正常死亡事件客观上会不同程度地加重居住人的心理负担，并最终影响房屋的使用价值和市场价格，承租人应当就房屋的价值贬损向出租人承担赔偿责任，但房屋贬值损失认定时还应考虑损失是否实际发生、损失金额是否确定。

　　【案例案号】（ 2018 ）川 0105 民初 6106 号 

　　【审判法院】 成都市青羊区人民法院

　　【裁判时间】2019 年 02 月 21 日

　　【法院认为】

　　《房屋租赁合同》约定，如因曾长征原因发生被盗或火灾等事故，由曾长征承担全部责任，并赔偿一切损失，如曾长征转租或出现重大安全事故，华烁科技公司有权收回房屋，现曾长征在使用案涉房屋时，因案外人在该房屋放火自焚导致出现重大安全事故，华烁科技公司主张解除合同符合法律规定及合同约定，本院予以支持。

　　关于房屋贬值损失。案涉房屋内发生非正常死亡事件虽然对房屋结构本身不构成损害，但基于一般人对死亡的恐惧和忌讳心理，客观上会不同程度地加重居住人的心理负担，并最终影响案涉房屋的使用价值和市场交易价格，曾长征应当就房屋的价值贬损向华烁科技公司承担赔偿责任。但对于房屋贬值损失的认定，应考虑损失是否实际发生、损失金额是否确定。自杀事件发生后，房屋的结构并未发生任何损害，华烁科技公司也未将房屋实际出售，其所称的损失仅体现为一种主观上的可能，目前并未实际发生。其次，华烁科技公司提供的房屋贬值评估报告书，该报告书亦载明“如上述限定条件或商品市场行情发生突变，本评估报告应用人应根据不同的市场行情和评估对象实际情况作相应调整。”，因此，该案中并无证据证明自杀行为对案涉房屋造成实际价值贬损。故对该项主张本院不予支持。

　　10、租赁合同违约方主张违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则确定。在法院已经支持违约金的情况下，守约方再行主张资金占用损失有违损失填平原则。

　　【案例案号】（ 2022 ）川 01 民终 1959 号

　　【审判法院】 四川省成都市中级人民法院

　　【裁判时间】2022 年 05 月 06 日

　　【法院认为】

　　租赁合同第三条约定如承租人第一次欠付租金扣减押金 1000 元，如再欠付租金出租人有权收回门面并没收押金。该押金条款系对承租人延期支付租金导致出租人收回门市的违约责任约定，邓步琴主张该 5000 元押金予以没收，系对延期付款致使合同解除收违约金的主张，张礼平提出应当抵扣租金或者返还的抗辩意见，系对违约金条款提出的概括性抗辩意见，根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条第一款“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”的规定，一审法院鉴于欠付租金的金额、过错程度等因素，结合资金占用实际损失情况，张礼平从 2018 年开始欠付租金，邓步琴主张上述 5000 元违约金一审法院依法予以支持，因该 5000 元已经交付给邓步琴，本案中不予抵扣租金，张礼平更无须另行支付。对于资金利息，邓步琴主张资金利息，实质是主张延期付款的资金占用损失，因张礼平欠付租金导致邓步琴解除案涉租赁合同，在一审法院已经支持延期付款导致合同解除的违约金 5000 元的情况下，邓步琴另行主张延期付款损失，无证据证明其额外损失，再行主张资金占用损失有违损失填平原则，故对其主张资金利息，缺乏证据，一审法院不予支持。

　　11、租赁期限不得超过二十年，超过二十年的，超过部分无效，租赁合同双方主体应在各自过错范围内对损失承担责任。在我国范围内从事民事活动的一切组织和个人均有知晓并遵守法律的义务，当事人不得以不知晓法律为由，主张对合同无效不存在过错。

　　【案例案号】（ 2018 ）川 33 民终 86 号

　　【审判法院】 四川省甘孜藏族自治州中级人民法院

　　【裁判时间】2018 年 06 月 27 日

　　【法院认为】

　　本院认为，案涉《出售门面使用权合同》约定房屋使用年限为 50 年，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十四条第一款“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。”的规定，则前 20 年（ 2004 年 8 月 1 日至 2024 年 7 月 31 日止）租赁期限为有效期，超出 20 年的租赁期（从 2024 年 8 月 1 日起至 2054 年 7 月 31 日止）因违反法律的强制性规定自始无效，该合同属于部分无效合同。一审判决认定九龙县人武部与李琪之间的房屋租赁合同是双方真实意思表示、合法有效属于适用法律错误。九龙县人武部该项上诉理由于法有据，依法予以支持。针对房屋租赁合同后 30 年租赁期限无效部分，本院认为，我国是成文法国家，所有的正在有效实施的法律法规均已经对社会公布，在我国范围内从事民事活动的一切组织和个人均有知晓并遵守法律的义务，当事人不得以不知晓法律为由，主张对合同无效不存在过错。九龙县人武部与李琪对合同部分无效均存在过错，本院酌定九龙县人武部和李琪各承担 50% 的责任。

　　12、租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，由新的所有权人取代原所有权人居于出租人的地位，继续享有租赁合同规定的权利，履行租赁合同规定的义务。

　　【案例案号】（ 2022 ）川 01 民终 2369 号

　　【审判法院】四川省成都市中级人民法院

　　【裁判时间】2022 年 05 月 24 日

　　【法院认为】

　　根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条规定，租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。上述规定意味着租赁物所有权发生变动后，原出租人与承租人订立的租赁合同并不因此而终止，就租赁物所订立的租赁合同仍然延续其法律约束力，只不过由于租赁物所有人发生变动，由新的所有权人取代原所有权人居于出租人的地位，继续享有租赁合同规定的权利，履行租赁合同规定的义务。新所有权人不得以租赁物已不属于原出租人所有为由，终止租赁合同的权利义务，或者阻碍承租人行使租赁合同规定的权利。

　　13、房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动，或房屋在出租前已被人民法院依法查封的，承租人无权请求房屋受让人继续履行原租赁合同。

　　【案例案号】（ 2020 ）川 0114 民初 6106 号

　　【审判法院】成都市新都区人民法院

　　【裁判时间】2020 年 10 月 28 日

　　因中泰公司与农商行大同支行之间的金融借款事宜，案涉房屋的原所有权人李继忠将案涉房屋作为抵押物为中泰公司在农商行大同支行借款提供抵押担保，并于2013 年 11 月 19 日办理了抵押登记。而李继忠与杨维梅就案涉房屋签订《房屋租赁合同》是在 2014 年 8 月 15 日，约定的租赁期限是 2014 年 8 月 15 日至 2024 年 8 月 14 日，系在案涉房屋设立抵押权之后，杨维梅与李继忠之间的房屋租赁合同关系，对案涉房屋的受让人牟红强不具有约束力，且牟红强也向杨维梅送达了《律师函》，表明了其不愿意继续履行合同，要求杨维梅腾退房屋并支付占用期间租金的意思表示。因此牟红强要求杨维梅腾退案涉房屋具有事实和法律依据，本院予以支持；因上述本院已认定杨维梅与李继忠之间的租赁合同关系对牟红强不具有约束力，故牟红强非合同当事人，现主张解除杨维梅与李继忠签订的《房屋租赁合同》，不具有法律依据，本院不予支持。

　　14、违约方享有合同解除权而非申请合同解除权，违约方请求法院终止合同权利义务关系并不影响对解除时间的判断。法院应综合合同目的、社会成本等因素，在排除效率违约的适用并以充分合理的赔偿救济守约方的原则的基础上，依法裁判合同是否解除或是否予以解除。

　　【案例案号】（ 2021 ）川 01 民终 4259 号

　　【审判法院】四川省成都市中级人民法院

　　【裁判时间】2021 年 3 月 22 日

　　本院认为，颐养公司于 2020 年 3 月 24 日向付某兴发出解除通知时，并无法定解除事由，颐养公司单方解除合同系颐养公司违约。虽违约方不应享有单方解除合同的权利，但本案系长期房屋租赁合同，一概不允许违约方解除合同不利于案涉纠纷的化解。结合 2020 年 3 月 24 日当日双方结清了案涉房屋的水电气费，颐养公司交还了案涉房屋钥匙，付某兴亦陈述其已在自行经营案涉房屋，本院亦到案涉房屋现场进行查看，付某兴确在经营的实际情况，本院综合认定案涉租赁合同实际已于 2020 年 3 月 24 日解除。结合付某兴陈述其已于 2020 年 7 月 27 日开始自行经营案涉房屋，颐养公司将其购买的部分移动设备留给了付某兴及本院到案涉房屋现场查看，付某兴确在经营的实际情况，以及颐养公司的过错程度，本院酌情将付某兴的相关损失计算为 4 个月租金损失 200 000 元。鉴于违约金系以损失为限，与损失不可同时主张，故付某兴的相关抗辩意见，本院予以部分采纳。

　　15、房屋租金作为继续性合同履行过程中随着合同履行而持续定期发生的债务，其性质属于定期给付之债，每一期租金均可成立独立请求权，诉讼时效应当分别计算。

　　【案例案号】（ 2020 ）川 01 民终 10955 号

　　【审判法院】四川省成都市中级人民法院

　　【裁判时间】2020 年 12 月 28 日

　　根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十条（《中华人民共和国民法典》第五百六十条）的规定，承租人已付租金数额不足以清偿对出租人所负数笔租金之债，故其已付租金应当优先抵充租期在先的到期租金债务。此外，租赁合同性质上属继续性合同，在定期支付租金的租赁合同中，在履行过程中随合同履行而持续定期发生债务，而非对同一债务分期履行，故租金债务的性质应属定期给付之债。每一期租金系在履行中独立产生，每一期租金支付均可成立独立请求权，故相应的每一期租金债权均应自其支付期限届满时开始起算诉讼时效期间。

　　本案中，在双方未明确确认刘某强欠付的租金系特定某期租金的情况下，李某秋在诉状中载明的未支付租金的时间点，应视为李某秋对刘某强未履行支付义务时间点及金额的统计，而非对未支付具体租期的确认，刘某强已付租金应当优先抵充租期在先的到期租金债务。因本案诉讼时效起始时间应为每个季度支付周期期满前，李某秋 2019 年 11 月 19 日向法院起诉时，除 2016 年 8 月 15 日至 2016 年 10 月 5 日的租金已经过时效外，其余各期租金请求权的诉讼时效期间均未届满，应予支持。

　　二、高频法条

　　1、《中华人民共和国民法典》

　　发文日期 2020 年 05 月 28 日

　　施行日期 2021 年 01 月 01 日

　　第七百零五条 租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。

　　租赁期限届满，当事人可以续订租赁合同；但是，约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。

　　第七百零七条 租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式，无法确定租赁期限的，视为不定期租赁。

　　第七百一十三条 承租人在租赁物需要维修时可以请求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。

　　因承租人的过错致使租赁物需要维修的，出租人不承担前款规定的维修义务。

　　第七百一十六条 承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效；第三人造成租赁物损失的，承租人应当赔偿损失。

　　承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。

　　第七百一十八条 出租人知道或者应当知道承租人转租，但是在六个月内未提出异议的，视为出租人同意转租。

　　第七百一十九条 承租人拖欠租金的，次承租人可以代承租人支付其欠付的租金和违约金，但是转租合同对出租人不具有法律约束力的除外。

　　次承租人代为支付的租金和违约金，可以充抵次承租人应当向承租人支付的租金；超出其应付的租金数额的，可以向承租人追偿。

　　第七百二十三条 因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以请求减少租金或者不支付租金。

　　第三人主张权利的，承租人应当及时通知出租人。

　　第七百二十四条 有下列情形之一，非因承租人原因致使租赁物无法使用的，承租人可以解除合同：

　　（一）租赁物被司法机关或者行政机关依法查封、扣押；

　　（二）租赁物权属有争议；

　　（三）租赁物具有违反法律、行政法规关于使用条件的强制性规定情形。

　　第七百二十五条 租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。

　　第七百二十六条 出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利；但是，房屋按份共有人行使优先购买权或者出租人将房屋出卖给近亲属的除外。

　　出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的，视为承租人放弃优先购买权。

　　2、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释（ 2020 修正）》

　　发文日期 2020 年 12 月 29 日

　　施行日期 2021 年 01 月 01 日

　　第二条 出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。

　　第三条 出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。

　　租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。

　　第五条 出租人就同一房屋订立数份租赁合同，在合同均有效的情况下，承租人均主张履行合同的，人民法院按照下列顺序确定履行合同的承租人： 

　　（一）已经合法占有租赁房屋的；

　　（二）已经办理登记备案手续的；

　　（三）合同成立在先的。

　　不能取得租赁房屋的承租人请求解除合同、赔偿损失的，依照民法典的有关规定处理。

　　第七条 承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。

　　已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。

　　第九条 承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：

　　（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；

　　（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；

　　（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；

　　（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。

　　第十四条 租赁房屋在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：

　　（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；

　　（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。