为有效解决我市村（社区）住房问题，集约节约农村建设用地，推动实施乡村振兴战略，提升全市城市化水平，根据《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国城乡规划法》《中华人民共和国建筑法》《汕头市人民政府关于修改〈汕头经济特区农村村民住宅建设管理办法〉的决定》（汕头市人民政府令第189号）、《汕头市人民政府关于印发汕头市盘活利用农村闲散土地若干指导意见的通知》（汕府〔2018〕132号）、《汕头市农业农村局、汕头市自然资源局、汕头市住房和城乡建设局关于印发<汕头市农村宅基地审批管理工作指引（试行）>的通知》（汕市农农〔2021〕56号）等相关法律法规和政策文件，结合我市实际，市委农办草拟了《汕头市农民集体建房管理指导意见（试行）》（征求意见稿），现向社会公开征集意见。

　　此次公开征集意见时间为2022年8月9日至2022年9月8日。

　　公告期间可以通过信函、电子邮件或传真等方式将意见、建议反馈给中共汕头市委农村工作办公室。

　　来信、来函请寄：汕头市珠池路振海大厦708室（农村改革与经济管理科），邮编：515014，电话：0754-88135839，电子邮箱：stjgk66@126.com，联系人：彭同志、黄同志。

　　附件：《汕头市农民集体建房管理指导意见（试行）》（征求意见稿）

附件：

　　汕头市农民集体建房管理指导意见（试行）

　　（征求意见稿）

　　为有效解决我市村（社区）住房问题，集约节约农村建设用地，推动实施乡村振兴战略，提升全市城市化水平，根据《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国城乡规划法》《中华人民共和国建筑法》《汕头市人民政府关于修改〈汕头经济特区农村村民住宅建设管理办法〉的决定》（汕头市人民政府令第189号）、《汕头市人民政府关于印发汕头市盘活利用农村闲散土地若干指导意见的通知》（汕府〔2018〕132号）、《汕头市农业农村局、汕头市自然资源局、汕头市住房和城乡建设局关于印发<汕头市农村宅基地审批管理工作指引（试行）>的通知》（汕市农农〔2021〕56号）等相关法律法规和政策文件，结合我市实际，就我市农民集体建房管理工作，提出以下指导意见。

　　一、指导思想

　　以中共中央、国务院《关于实施乡村振兴战略的意见》为指导，深入贯彻习近平总书记关于实施乡村振兴战略重要论述和视察广东、视察汕头重要讲话精神，以解决农村村民住房难问题、促进农村集约用地为落脚点，遵循政策扶持、因地制宜、试点推进的思路，通过开展农民集体建房建设，引导村民适度集中居住，保障村民户有所居，促进村庄功能布局优化，完善乡村公共基础设施，加快推动全市城乡一体化发展。

　　二、工作原则

　　（一）集约用地原则。按照推进城乡融合发展，加快城市化进程的要求，引导村民由单家独户和分散居住转向农民集中居住。 

　　（二）尊重农民意愿原则。要充分尊重农民意愿，搬不搬、建不建，要通过充分论证、依法履行民主程序，不能强迫命令，不得强制农民搬迁和上楼居住。不得占用永久基本农田、尽量不占或少占耕地、尽量使用原有的宅基地和村内空闲地，严格控制新增建设用地等原则。

　　（三）合法依规原则。农民集体建房应符合国土空间规划，认真执行城乡规划、土地管理、工程建设、环境保护、质量安全等方面的法律法规和政策规定，坚持规范操作。

　　（四）试点示范原则。农民集体建房要按照试点先行、示范带动的步骤，有序逐步推进。要通过试点建设，理清农民集体建房的关键环节，简化报建审批的各项流程，明确申报手续、资料、办理时间，提高审批效率。

　　（五）合理保障原则。合理考虑村（社区）村民生产生活实际，科学设定保障权益标准，优化“一户一宅”的认定标准，强化对无房、简易房、危房或住房困难村（社区）村民家庭合理住房需求的保障，确保户有所居。

　　三、基本要求

　　（一）农民集体建房的定义。本意见所称农民集体建房，是指村（居）民委员会或者集体经济组织为解决村（社区）村民住房困难问题，统筹使用村（社区）农村村民宅基地，统一规划、统一设计、集中建造保障性住房的活动。

　　（二）农民集体建房的建设范围。农民集体建房的建设范围为全市行政村和涉农社区。其他社区确有需求的，实行一事一报，由所在区（县）政府审批。

　　（三）农民集体建房的申请对象。符合下列情形之一的村（社区）村民，以户为单位参与农民集体建房的申请，且每户只能申请一套住宅：

　　1、符合“一户一宅”宅基地申请政策的本村（社区）村民；

　　2、原住宅影响村镇规划或因国家、集体建设需要搬迁的，或因受地质灾害、自然灾害等原因，需要搬迁新建住宅的村民；

　　3、与村集体协商一致，由村集体收回宅基地使用权，并注销原宅基地使用证及其房屋所有权证，凭宅基地“以地换房”的村（社区）村民；

　　4、（区）县级人民政府规定的其他情形。

　　村（社区）应对申请对象出具审核结果并对其真实性负责，并向所在镇（街道）报批。

　　（四）申建村（社区）应满足以下基本条件：

　　1、建设用地符合区（县）国土空间总体规划、镇国土空间规划和片区控制性详细规划、村庄规划。

　　2、应按区划抗震设防要求进行抗震设防。

　　3、建设地块权属清晰、无争议、无历史遗留问题。

　　4、村（社区）应制订农民集体建房建设方案、分配方案。

　　5、在申报建设农民集体建房时，已筹集的首期资金不得少于预算总投资额的30%，并提供证明。

　　6、农民集体建房应当达到一定规模，对规模较小的村（社区），鼓励通过联村共建方式开展农民集体建房。

　　（五）农民集体建房的鼓励引导方向：

　　1、引导宅基地集约化利用。在城镇开发边界内的，原则上不得新增单家独户式宅基地，应当按照适度集中布局的原则实行规划管理和用地管理，执行城市（镇）规划标准，并由村（居）民委员会或者集体经济组织集中建设，在城镇开发边界外的，鼓励交由村（社区）进行集体建房。

　　2、支持对旧村庄进行改造，组织农民集体建房。

　　3、引导建筑风貌（外立面设计、高度等）体现潮汕特色，引导建设绿色建筑、低能耗建筑，注重保护塑造乡村风貌，延续乡村历史文脉。

　　四、组织领导及镇、村分工

　　（一）区（县）职责

　　1、建立区（县）级农民集体建房审批联席会议制度。在区（县）政府领导下，成立农民集体建房审批联席会议制度，由区（县）级发改、自然资源、住建、农业农村、生态环境、财政、消防、人防等部门组成，统筹组织辖区内农民集体建房的建设及管理工作。联席会议机构的职责包括:制定联审联批实施方案、明确成员部门分工、出台办事指南、协调解决具体问题、进行宣传总结、推广建设经验等。

　　2、落实各相关部门的职责。

　　区（县）级发改部门负责项目立项、配合做好节能评审等工作。

　　区（县）级自然资源部门负责在国土空间规划中统筹安排宅基地用地规模和布局，依法办理农用地转用和规划许可、不动产权登记等相关手续；负责审查用地建房是否符合国土空间规划、林地保护利用规划、用途管制要求；配合乡、镇（街道）做好‘五公开’、‘三到场’工作，具体做好用地报批、项目选址、用地审查、项目规划许可、项目规划条件核实、土地登记、房产登记，人防工程报建等工作。

　　区（县）级住建部门负责施工报建、建设质量安全监督、竣工验收备案等工作，负责消防设计审查、消防验收或备案，人防工程验收等工作。

　　区（县）级农业农村部门负责审查申请是否符合申请条件、拟用地是否符合宅基地合理布局要求和面积标准、是否经过村组审核公示等，具体做好指导“一户一宅”认定。

　　区（县）级生态环境部门负责涉及环境敏感区的农民集体建房项目环评审批，以及建设运营期间相关环保法律法规执行情况的监督管理。

　　区（县）级气象部门负责根据气象灾害影响，开展区域气候可行论证和雷电灾害风险评估工作。

　　区（县）级财政、公安、应急管理、人社、消防、水利、供电等部门要按职责做好相关工作。

　　区（县）级部门已调整由镇（街）实施的行政职权，由镇（街）按规定实施，区（县）有关部门做好指导、督导工作。

　　（二）镇（街道）职责

　　为减轻建设农民集体建房的村（社区）工作负担，加快农民集体建房推进速度，农民集体建房项目所在镇（街道）政府应履行责任主体的作用，发挥好承上启下的功能，建立一个窗口受理、多部门内部联动集中办公的制度，一站式为群众提供便捷高效服务；协助村（社区）准备各类申报审批资料、对涉及的镇级事项进行及时审核、向区（县）级农民集体建房审批联席会议提交各类申请资料、及时将审核情况反馈村（社区）等。

　　1、负责指导村（社区）制定具体建设方案、分配方案，并对村（社区）提交的农民集体建房申请进行初审。

　　2、协助村（社区）向区（县）级农民集体建房审批联席会议申请办理立项审批、各类许可、证书的审批、审核、备案等手续。

　　3、协助指导村（社区）按施工采购的相关规定，依据合同价格通过交易平台进行公开交易。

　　（三）村（社区）职责

　　村（社区）作为农民集体建房主体，应本着服务村民的要求，负责编制建设方案、落实用地来源、筹措资金、组织建设、分配住宅、收回旧宅基地等工作，在农民集体建房的筹建、报审、建设、分配等各环节中发挥好组织协调作用，按时按要求递交各类真实有效的申报资料。

　　1、村（社区）应制订农民集体建房建设方案、分配方案（含分配原则），包括用地来源、资金筹措、成本核算、建房规模、住宅分配、建设计划、设计单位及施工单位招投标等内容。建设方案、分配方案（含分配原则）通过广泛征求党员、群众意见，对建房方案进行修改完善，并通过村（社区）“四议两公开”民主程序表决通过。

　　2、村（社区）应向项目所在地镇人民政府（街道办事处）提出农民集体建房的书面申请，申请时应提交村民会议或村民代表会议的会议记录及公告证明、建设方案、分配方案、资金证明及其他上级要求提供的必要资料。

　　3、拟开展农民集体建房的村（社区）应依据农村集体经济组织相关规定和要求，将集体组织成员身份认定、分户条件、宅基地“一户一宅”等可能涉及农民集体建房的事项进行约定，经表决通过后纳入农村集体经济组织管理章程，同时可依据需要按流程载入村（居）民自治章程或村规民约（居民公约）。

　　4、农民集体建房实行专账核算，严格按相关程序进行专户管理。

　　五、政策支持

　　（一）规划方面

　　1、农民集体建房建设需按规定办理规划手续。城镇开发边界范围内农民集体建房适用于《汕头经济特区城乡规划管理技术规定》相关规划技术指标；城镇开发边界范围外农民集体建房适用于《汕头经济特区农村村民住宅建设管理办法》中关于“村（居）民委员会或者集体经济组织集中建设农村村民住宅的规划技术指标”，包括容积率、建筑密度、绿地率、停车率等。

　　鼓励农民集体建房套型以建筑面积120平方米以下为主。

　　2、农民集体建房不得建设低层联体式或者单户独院式住宅。

　　农民集体建房规模要有一定前瞻性，可预留部分住房用于满足新增符合条件的村（社区）村民申报，可预留一些小户型住房作为村（社区）内的低收入人群、五保户、单亲家庭、残疾人等特殊群体的租住用房。在满足本村（社区）村民住房需求的基础上，存量部分可对外出租,以壮大村级集体经济。

　　3、农民集体建房配建的商业服务配套部分面积不得超过总建设面积的10%，底层建设肉菜市场的可放宽到20%，产权归村（社区）集体经济组织所有。

　　4、农民集体建房涉及村镇基础设施配套费减免的，按《广东省物价局关于取消和降低涉及住房建设收费的通知》执行。

　　（二）用地方面

　　1、农民集体建房应优先利用村（社区）原有宅基地。

　　2、鼓励开展农村建设用地拆旧复垦，在做好历史文化保留、保护等前提下，农村集体经济组织可根据村庄规划和农户等土地使用权人提出的拆旧意愿，拆旧复垦农村旧住宅、废弃宅基地、空心村等闲置建设用地。复垦腾退出来的建设用地指标可优先保障所在村农民集体建房等建设需要后，节余部分以公开交易方式在省内流转用于城镇建设。

　　3、对于农民集体建房的用地选址范围，在乡镇国土空间规划出台之前（过渡期），村庄规划已在省自然资源厅完成备案的，可按村庄规划审批；村庄规划尚未“上图入库”的，用地选址范围同时满足以下五种情况可视作符合村庄规划：不占用生态保护红线和永久基本农田，与现状建设用地范围相邻成片，新增建设用地规模总量不超过建设用地现状总面积的5%，承诺新批准的建设用地在乡镇国土空间规划中落实建设用地规模，避开地质灾害隐患点。过渡期内，区（县）可以在预留城乡建设用地规模足够和符合使用条件的前提下，可通过落实预留城乡建设用地规模方式，解决选址用地不符合土地利用总体规划问题。

　　4、农民集体建房申请新增建设用地建设的，在办理农转用审批手续阶段，各区（县）原则依规申请使用国家用地计划指标。各区（县）自然资源部门会同农业农村部门将年度辖区范围内农村村民住宅建设用地计划指标需求报请同级人民政府审核同意后，报送市级自然资源部门和农业农村部门，逐级报送自然资源部。各区（县）报送年度辖区范围内农村村民住宅建设用地计划指标需求要有一定的前瞻性，确保满足年度新增的符合条件的村（社区）村民申请。在办理农转用组卷报批时，区（县）自然资源部门和农业农村部门要按规定出具相关审查意见。

　　5、农民集体建房在办理用地手续时应按规缴纳涉及土地使用的各项税费。在合规基础上，从减轻村（社区）村民负担出发，各区（县）应依法及时落实相关税费优惠政策。

　　6、农民集体建房项目应依法同步修建防空地下室，确因地质、施工等客观条件不能与地面建筑同步修建防空地下室的，可按《汕头市人民政府关于印发汕头市盘活利用农村闲散土地若干指导意见的通知》暂缓征收防空地下室易地建设费，在农民集体建房依法确认房产为农民完全产权时，向产权人补征防空地下室易地建设费。

　　（三）建设方面

　　1、农民集体建房建设需按规定申请办理《建筑工程施工许可证》。

　　2、建设过程中出现超过核定投资规模10%的工程变更事项的，应按规定进行公示，并经2/3以上认购住户讨论通过，报当地镇人民政府（街道办事处）审核后实施。

　　（四）其他方面

　　1、鼓励建设主体通过多渠道筹建农民集体建房建设资金。在绝对禁止出现“小产权房”等商业性房地产开发前提下，允许利用社会资金解决启动资金问题。有社会资金参与的，应依法制订合理的参与建设方案和退出机制，并将此作为农民集体建房建设方案的重要内容，向镇（街道）、区（县）递交审查。严禁城镇居民到农村购买宅基地，严禁下乡利用农村宅基地建设别墅大院和私人会馆。严禁借流转之名违法违规圈占、买卖宅基地。

　　2、探索集体建设用地抵押融资，完善信用村担保体系，推动金融机构为村（社区）建设农民集体建房提供融资业务和为村民购买农民集体建房开展中长期分期按揭业务，进行抵押权处置时，竞买人仅限于符合条件的申请对象。

　　3、农民集体建房涉及的水、电、气、有线电视、宽带网等公用事业收费，参照农村自建房标准执行。

　　六、申报流程

　　1、村（社区）申请。村（社区）向镇（街道）提出书面申请，提交建设方案和分配方案等申报资料。

　　2、镇（街道）初审。镇政府（街道办事处）应当自受理申请之日起十个工作日内提出审核意见，符合条件的，向区（县）农民集体建房审批联席会议机构报批；不符合条件的，书面告知并说明理由。

　　3、区（县）审核。区（县）农民集体建房审批联席会议机构收到申请后，当自受理申请之日起十个工作日内组织区（县）主要相关部门进行书面审查和现场查勘，一致通过后，报区（县）政府出具同意建设的批复文件。

　　4、部门并联审批。获得区（县）政府同意建设的批复文件后，由区（县）级农民集体建房审批联席会议集中并联审批。具备条件的区（县）也可将农民集体建房项目下放给镇（街道）审批。涉及占用农用地的，应当依法先行办理农用地转用手续。

　　5.农民集体建房竣工验收。农民集体建房的竣工验收原则上应采取联合验收方式，按照各行业法律法规执行。农民集体建房的房屋经过联合验收合格后方可交付使用。

　　6.农民集体建房不动产登记。农民集体建房应当依法申请办理不动产登记。农村集体经济组织先行申请农村集体建设用地使用权及房屋所有权首次登记；农村集体经济组织与农户共同申请办理农村集体建设用地使用权及房屋所有权转移登记。

　　七、其他

　　1、本指导意见自印发之日起试行。各区（县）要高度重视试点项目的示范效应，根据村集体的建设意愿，有针对性地选取1-2个村（社区）开展农民集体建房建设试点，在2022年底完成试点项目的审批工作，并确保在2024年底通过竣工验收。

　　2、各区（县）人民政府应根据本指导意见出台实施办法；对已出台的区（县），要结合本指导意见予以修订。

　　3、本指导意见由市委农办会同市农业农村局、市自然资源局、市住房和城乡建设局负责解释。

　　4、本指导意见自2022年  月  日起实施，有效期3年。