汕市农农〔2025〕90号

各区（县）农业农村局、自然资源局（分局）、住房城乡建设局：

　　为建立健全农村宅基地审批管理机制，进一步规范农村宅基地管理工作，市农业农村局会同市自然资源局、市住房城乡建设局制定了《汕头市农村宅基地审批管理工作指引（试行）》，现印发给你们，供各地结合实际实施。

　　汕头市农业农村局

                汕头市自然资源局

　　汕头市住房和城乡建设局

　　2025年8月18日

汕头市农村宅基地审批管理工作指引（试行）

　　农村宅基地，指农村村民用于建造住宅及其附属设施的集体建设用地，包括住房、附属用房和庭院等用地，不包括与宅基地相连的农业生产性用地、农户超出宅基地范围占用的空闲地等土地。农村村民，指具有本市农村集体经济组织成员资格的人员。

　　为进一步规范全市农村宅基地审批管理工作，根据《中华人民共和国土地管理法》、《汕头经济特区农村村民住宅建设管理办法》（市政府令第158号发布，市政府令第189号修正）、《中央农村工作领导小组办公室 农业农村部关于进一步加强农村宅基地管理的通知》（中农发〔2019〕11号）、《农业农村部 自然资源部关于规范农村宅基地审批管理的通知》（农经发〔2019〕6号）、《广东省农业农村厅 广东省自然资源厅关于规范农村宅基地审批管理的通知》（粤农农规〔2020〕3号）、《广东省自然资源厅 广东省农业农村厅关于印发保障农村村民住宅建设合理用地实施细则的通知》（粤自然资发〔2020〕29号），现结合实际，就全市农村宅基地审批管理工作提出如下指引。

　　一、审批管理原则

　　（一）符合规划。严格落实土地用途管理，农村宅基地审批管理应当坚持规划先行，必须符合各级国土空间规划。不符合规划要求的，不得批准建房。农村宅基地选址应尽量避让地震断裂带、地质灾害高易发区和隐患点、地下采空区、洪泛区等危险地段，严格控制切坡建房。

　　计划指标单列，每年要以县域为单位，由各区（县）自然资源主管部门会同农业农村部门共同组织开展宅基地用地需求情况统计调查，于每年10月底前真实准确提出下一年农村村民住宅建设用地计划指标需求，报市自然资源部门汇总，形成全市农村村民住宅建设用地计划指标需求，市自然资源部门会同市农业农村部门上报市政府审查同意后，按规定逐级上报自然资源部审批。经批准的农村村民住宅用地计划指标专项专用，年底实报实销。当年保障不足的，下一年度优先保障。

　　（二）集约节约。合理安排宅基地用地，严格控制新增宅基地占用农用地，尽量不占或少占耕地，不得占用永久基本农田，尽量使用原有的宅基地和村内空闲地，涉及占用农用地的或未利用地的，应当依法先行办理农用地或未利用地转用审批手续。鼓励盘活利用闲置住房。农村村民住宅建设依法依规占用耕地的，由（区）县级人民政府负责统筹落实补充耕地任务，确保耕地占用后得到及时有效补充。

　　（三）一户一宅。严格贯彻落实“一户一宅”的规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地，面积不得超过省规定的农村宅基地面积标准。历史建成的住房和附属设施面积总和未超过标准的，可视为“一宅”情形。对历史形成的宅基地面积超标和“一户多宅”等问题，要按照有关政策规定分类进行认定和处置。人均土地少、不能保障一户拥有一处宅基地的地区，区（县）级人民政府在充分尊重村民意愿的基础上，可以采取集体建房、多户联合建房等措施，保障村民户有所居。

　　（四）风貌管控。农房建筑设计应当安全、适用、经济、美观，充分体现村居地域特色，且严格落实农村建房建筑面积、层高、外立面等管控要求。

　　（五）稳慎推进。要坚持稳中求进的工作总基调，保持足够的历史耐心，周密谋划、有序实施。按照疏堵结合、实事求是的原则，对历史遗留问题要区别对待，科学合理分类处置，依法保护农民宅基地合法权益；对农村新增乱占耕地建房现象，要采取措施强化监管、坚决遏制。在原有宅基地上建房的，区（县）级人民政府可组织农业农村、自然资源、住房城乡建设、消防等部门研究，结合实际采取措施满足消防救援要求。

　　二、宅基地申请资格条件

　　（一）申请主体

　　属于本集体经济组织成员的农村村民具有下列情形之一的，可以申请使用宅基地：

　　1．因成年、结婚等原因确需分户，原有宅基地不能安置的；

　　2．外来人口落户成为本集体经济组织成员，没有宅基地的，经过本集体经济组织民主程序同意的；

　　3．因发生或者防御自然灾害、实施村庄规划及进行乡镇村公共设施和公益事业建设，需要搬迁安置的；

　　4．法律法规规章规定的其他情形。

　　（二）不予批准建房用地的情形

　　农村村民申请宅基地，有下列情形之一的，不予批准：

　　1．不符合年龄要求等分户条件的；

　　2．不符合镇（街道）国土空间规划或者村庄规划的；

　　3．申请宅基地新建住房，但拒绝与农村集体经济组织签订退回原宅基地协议的；

　　4．申请的宅基地存在权属争议的；

　　5．将原有宅基地或者宅基地地上房屋出卖、出租、赠与或者改为经营场所等非生活居住用途后，再次申请宅基地的；

　　6．原有宅基地或者宅基地地上房屋被依法征收后，已得到住房实物或者货币化安置的；

　　7.已参与农村集体建房，住房权益已得到保障的；

　　8.法律法规规章规定的其他情形。

　　三、宅基地和建房审批管理程序

　　农村村民申请宅基地和建房，按照以下程序申请办理：

　　（一）提出申请

　　符合申请条件的村民，以户为单位向具有宅基地所有权的农村集体经济组织提出宅基地、建房书面申请，并提交以下申请材料：

　　1．农村宅基地和建房（规划许可）申请表和相关佐证材料；

　　2．农村宅基地使用承诺书。

　　多户联合建房的，由联合建房的农户共同提出申请。

　　（二）村级审核

　　1．农村集体经济组织成员（代表）会议讨论并将申请人申请理由、拟用地位置和面积、拟建房层高和面积，符合要求的设计、施工单位或个人信息等情况在本集体经济组织范围内公示，公示不少于10个工作日。

　　2．公示无异议或异议不成立的，所在农村集体经济组织将村民申请、农村集体经济组织成员（代表）会议记录等材料交村集体经济组织或村民委员会（以下简称村级组织）审查。村级组织重点审查提交的材料是否真实有效、拟用地建房是否符合村庄规划、是否征求了用地建房相邻权利人意见等。审查通过的，由村级组织签署意见，报送镇人民政府（街道办事处）。

　　如果没有组级集体经济组织的，则由村民向村民小组提出申请，依照上述程序办理。没有分设村民小组或宅基地和建房申请等事项已由村级组织办理的，村民直接向村级组织提出申请，经村民代表会议通过并在本集体经济组织范围内公示后，由村级组织签署意见，报送镇人民政府（街道办事处）。

　　（三）镇人民政府（街道办事处）和区（县）自然资源部门审批

　　实行一个窗口对外受理、多部门内部联动运行的农村宅基地和农房建设镇（街）联审联办制度。办理过程中，各工作机构履行如下职责：

　　1．镇（街道）农业农村机构负责审查申请人是否符合申请条件、拟用地是否符合宅基地合理布局要求和面积标准、宅基地和建房（规划许可）申请是否经过村组审核公示等，并综合各有关机构意见提出审批建议。

　　2．镇（街道）自然资源机构负责审查用地建房是否符合国土空间规划、用途管制要求，是否符合有关规划技术标准规定等。

　　3．镇（街道）住房城乡建设机构要严格规范农房的设计施工，引导村民住房风貌提升。农村低层住宅可以选用标准设计图集，委托乡村建设工匠施工。其他农村住宅应当依法委托具有相应资质的单位进行设计或选用标准设计，委托具有相应资质的单位进行施工。农房设计和施工应符合国家现行抗震设防等有关质量安全标准的要求。

　　4．涉及镇(街道)林业、水利、电力等机构的要及时征求意见。

　　符合条件的，镇人民政府（街道办事处）根据各机构联审结果，出具《农村宅基地批准书》和《乡村建设规划许可证》。不符合条件的，镇人民政府（街道办事处）书面通知村委会，由其书面告知申请人并说明理由。

　　尚未实行委托审批的，由镇人民政府（街道办事处）在《农村宅基地和建房（规划许可）审批表》上加具意见，并报区（县）自然资源部门审批核发《乡村建设规划许可证》。区（县）自然资源部门收件后进行审批，符合条件的，核发《乡村建设规划许可证》，通知镇人民政府（街道办事处）领取，由镇人民政府（街道办事处）发放给村民，属地镇（街）同步出具《农村宅基地批准书》；不符合条件的，书面通知镇人民政府（街道办事处）并说明理由，镇人民政府（街道办事处）书面通知村委会，由其书面告知申请人并说明理由；涉及占用农用地或未利用地的，应在办理农用地或未利用地转用审批手续后，核发《乡村建设规划许可证》。

　　区（县）自然资源部门核发《乡村建设规划许可证》后，应当在七个工作日内将审批结果公布。

　　自取得《乡村建设规划许可证》之日起一年内应当依法施工建设，需要延期的，应当在期满三十日前申请不超过六个月的延长期，但延长次数不得超过一次。逾期未依法施工建设的，规划许可证件自行失效。

　　（四）开工检查

　　经批准用地建房的村民，应当在开工前向镇人民政府（街道办事处）或授权的牵头机构申请划定宅基地用地范围，镇人民政府（街道办事处）组织镇（街道）农业农村、自然资源、住房城乡建设等机构到现场进行开工查验，实地丈量批放宅基地，确定建房位置。镇（街道）自然资源机构按照《乡村建设规划许可证》开展有关工作。

　　（五）施工过程监管

　　村民建房应当选择具有相应资质的建筑施工企业或者相应技能的农村建筑工匠施工，使用合格建筑材料和建筑配件、设备，在施工中要采取安全施工措施。鼓励村民委托具有相关资质的第三方机构对住房施工进行监理。各镇（街道）自然资源、住房城乡建设、农业农村等有关部门按照安全生产“三个必须”和“谁主管、谁负责”“谁审批、谁负责”的要求认真履行农村村民住宅建设安全管理职责，各区（县）对应部门予以指导监督；各区（县）住房和城乡建设部门要进一步加强农房质量安全监管，做好农房建设技术指导和服务工作，组织开展农村村民住宅建设安全的宣传教育培训。镇人民政府（街道办事处）应当安排工作人员对农户建房实施质量和安全监督检查。有条件的可以通过政府购买确有资质的第三方服务等方式，加强对农房建设的管理和服务。

　　（六）村民竣工验收和部门联合验收

　　村民建房完工后，依法组织参建各方进行竣工验收，并填报《汕头市农村住房竣工验收意见表》。竣工验收合格后，村民应当向镇人民政府（街道办事处）递交《联合验收申请书》，申请联合验收。镇人民政府（街道办事处）应及时组织工程联合验收，实地检查村民是否按照《乡村建设规划许可证》和《农村宅基地批准书》要求建设，是否按图施工，对参建单位或个人信息、参建行为和竣工验收情况进行登记备案，并出具《农村宅基地和建房（规划许可）验收意见表》（附件6）。

　　（七）确权登记

　　农房联合验收合格后，建房村民取得《农村宅基地和建房（规划许可）验收意见表》后依法向不动产登记部门申请办理不动产登记。

　　四、工作要求

　　（一）落实工作责任。各地要高度重视农村宅基地审批管理工作，建立健全市县主导、乡镇主责、村级主体的宅基地管理机制。各区（县）要建立农村宅基地管理领导协调机制，要切实加强对本行政区域内宅基地审批管理工作的组织领导，落实经费保障，结合本地实际，完善以户为单位取得宅基地分配资格的具体条件和认定规则，摸清宅基地实际需求情况；要建立健全宅基地管理相关制度,规范申报材料和工作流程，缩短审批时限。

　　（二）建立审查审核机制。农村村民住宅用地，由镇人民政府（街道办事处）审核批准。镇人民政府（街道办事处）要结合深化乡镇街道体制改革完善基层治理体系的部署，按照深化“放管服”改革要求，由镇人民政府（街道办事处）依托行政服务中心等平台，公布办理流程和申请要件，印制办事指南，建立一个窗口受理、多部门内部联动集中办公的宅基地建房联审联办制度，一站式为群众提供便捷高效服务。

　　（三）坚决做到“八不准”。严格落实“八不准”相关规定，即不准占用永久基本农田建房；不准强占多占耕地建房；不准买卖、流转耕地违法建房；不准在承包耕地上违法建房；不准巧立名目违法占用耕地建房；不准违反“一户一宅”规定占用耕地建房；不准非法出售占用耕地建的房屋；不准违法审批占用耕地建房。不允许城镇居民到农村购买农房、宅基地，不允许退休干部到农村占地建房。对新增乱占耕地建房行为，实行“零容忍”，一律依法依规严肃处理，坚决止住增量。

　　（四）严格用地建房全过程管理。各级要加强对宅基地申请、审批、使用的全程监管，落实村庄规划、申请条件、审批程序、审批结果、投诉举报方式“五公开”制度，做到宅基地申请审查到场、批准后丈量批放到场、住宅建成后核查到场“三到场”要求。落实“带图审批、按图施工、依图验收”要求，村民建房施工现场应当悬挂告示牌，载明建设规划许可的主要内容和图件以及已登记备案的参建单位或人员信息，接受政府、村民组织和村民的监督。要定期与不定期开展农村宅基地动态巡查，发现和制止违法建设行为，坚决遏制农村违法建房行为。指导村级组织完善宅基地民主管理程序，探索设立村级宅基地协管员制度。

　　（五）建立档案管理制度。镇人民政府（街道办事处）要建立宅基地用地建房审批管理台账，及时将资料整理归档。对本指引中的附件有关申请表等资料审批流程结束后，由受理窗口负责整理装订成册（其中涉及上交区（县）备案的可以复印件），实行专柜存放，切实管好宅基地申请建房档案资料。有条件的地方可以建立电子档案，实现宅基地信息化管理。镇人民政府（街道办事处）于每月15日前将上月审批情况按职责报区（县）级农业农村、自然资源、住房城乡建设等部门备案。

　　（六）加快组织实施。各区（县）人民政府要高度重视农村宅基地审批管理工作，切实加强领导，精心组织，周密部署。各区（县）人民政府可以分类优化细化规划管理技术要求，对附件表格等也可以进一步简化、优化和细化，规范申报材料和工作流程。有宅基地管理任务的街道参照镇政府执行。对工作不力、玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，将依法严肃追责，确保宅基地申请审查、审核批准等各环节履职到位、管理到位。

　　本指引自2025年8月18日起实施，有效期至2028年8月17日。实施期间遇上级政策调整与本《指引》不一致的，以上级规定为准。

　　附件：1．农村宅基地和建房（规划许可）申请表

　           　2．农村宅基地使用承诺书

　           　3．农村宅基地和建房（规划许可）审批表

　           　4．乡村建设规划许可证

　           　5．农村宅基地批准书

　           　6．农村宅基地和建房（规划许可）验收意见表

　           　7．农村宅基地审批管理流程图

           　　8．村民建房质量安全责任承诺书（参考文本）

　           　9．汕头市农村宅基地建房施工合同（参考文本）

         　 　10．村民建房施工公示牌（供参考）

         　 　11．汕头市农村住房竣工验收意见表(村民）（供参考）

          　　12．联合验收申请书

          　　13．汕头市农村住房建设监管情况记录表(供参考）

相关附件：1．附表1-13.zip

                  2．汕头市农业农村局 汕头市自然资源局 汕头市住房和城乡建设局关于印发《汕头市农村宅基地审批管理工作指引（试行）》的通知.pdf

>>>政策解读：关于《汕头市农村宅基地审批管理工作指引（试行）》的政策解读