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2019年前三季度汕頭房地產開發運行情況分析
  • 2019-10-30 17:32
  • 來源:汕頭市統計局
  • 發布機構:汕頭市統計局
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  • 內容摘要:本文分析了2019前三季度汕頭房地產開發運行情況,指出了重點關注的問題,並提出相關建議。

    關鍵詞:2019前三季度  房地產市場  分析

      

    2019前三季度,汕頭市房地產開發運行情況平穩,開發投資商品房銷售面積均延續了上半年的下降趨勢;企業到位資金較為緊張。汕頭房地產市場進入一個調整轉型期

    一、全市房地產市場運行情況

    (一)房地產開發投資穩中趨緩金平、潮南投資有亮點

    前三季度,汕頭完成房地產開發投資249.80億元,同比下降13.2%,增幅比上半年2.8個百分點。房地產開發投資佔全社會固定資產投資比重16.5%,比上半年下降1.6個百分點。前三季度,汕頭市房地產開發投資增幅在全省排名第20

    投資構成,建安工程投資增幅上漲、土地購置費大幅下降。前三季度,建工程投資72.55億元,同比增長6.1%;土地購置費47.76億元,同比下降54.9%

    投資區域,中心城區開發投資佔主導地位。前三季度,中心城區房地產開發投資174.80億元,佔全部房地產投資的70.0%,同比下降11.3%,非中心城區房地產開發投資75.00億元,同比下降17.4%佔比較2018年提高了4.2個百分點。

    1 2018-2019年全市房地產開發投資走勢圖

    金平區西片區亮點頻現。萬達廣場的建成、牛田洋快速通道以及配套道路的開工、教育資源的提升和三舊改造的推進都為金平西區的房地產投資帶來新的熱度。其中,林語苑項目1-9月本年完成投資達到5.2億元,華悅春天(南區)本年完成投資達到1.8億元。今年6月金鳳半島206畝住宅地以26億元拍出,其對應項目雙悅灣南區預計年底入庫。未來將成為金平房地產投資的重要支撐。

    潮南區地理位置離中心城區較遠,房地產投資規模早年較小。隨著汕湛高速、汕南大道等重點交通項目的推進,潮南在近年來房地產投資開始迅速擴大。1-9月,汕頭潮南臚崗碧桂園、陽光禦府、嘉盛豪庭華南住宅二期B1區分別完成投資12.9億元、3.1億元、2.1億元,大項目對潮南房地產市場的拉動作用明顯。

    )商品房銷售維持上半年走勢,金平、潮陽、潮南三區漲幅較大

    前三季度,全市新建商品房銷售面積302.31萬平方米,同比下降14.6%(圖2),增幅比上半年回落1.0個百分點;全市商品房銷售額275.54億元,下降18.2%,增幅比上半年回落6.2個百分點。前三季度,汕頭市商品房銷售面積增幅在全省21個市中居第16位。

    按用途,住宅銷售面積259.57萬平方米,同比下降20.5%,增幅較上半年同期回落3.4個百分點,住宅銷售面積佔商品房銷售面積85.9%,比上半下降2.7個百分點;辦公樓、商業營業用房和其他房屋銷售面積分別為9.50萬平方米、12.57萬平方米和20.67萬平方米,三者同比分別增長238.9%22.8%31.9%,數據顯示,辦公樓、商業營業用房和其他商品房銷售均實現高速增長

    按區域,中心城區商品房銷售面積176.18萬平方米,同比下降21.6%,非中心城區126.12萬平方米,下降2.3%。數據顯示,非中心城區銷售形勢優於中心城區。其中金平、潮陽、潮南三區商品銷售面積分別增長了49.2%39.5%91.0%。金平區的商品房銷售面積主要來源於華悅春天(南區)、林語苑兩個三舊改造項目;潮陽、潮南則主要來源於碧桂園、龍光集團建設的項目。

    2  2018-2019年以來全市商品房銷售走勢圖

    房屋施工面積平穩增長,新開工面積降幅較大,竣工面積近年來首次超過本年商品房銷售面積,長期庫存商品房問題凸顯

    前三季度房屋施工面積2949.22萬平方米,同比增長5.2%,其中住宅施工面積1879.33萬平方米,增長5.1%。房屋新開工面積228.06萬平方米,同比下降54.3%,其中住宅138.38萬平方米,同比下降54.9%

    前三季度,本年房屋竣工面積400.20萬平方米,同比增長56.2%,其中,其中住宅273.63萬平方米,增長55.0%總體竣工率達到13.6%,短期內市場供應充足;同時,近年來首次出現房屋竣工面積超過房屋新開工面積和本年商品房銷售面積。本年房屋竣工面積比本年商品房銷售面積多了32.4%,達到97.9萬平方米,與之對比待售面積相比2018年年末僅多出18.9萬平方米。待售1年以內的面積相比2018年年末下降20.3萬平方米,待售3年以上的面積相比2018年年末增加了24.5萬平方米。

    由此看出,相對較新的樓盤具有更強的競爭力,在本年房屋竣工面積遠大於本年商品房銷售面積的情況下庫存仍然在減少,銷售情況表現良好;同時,部分舊樓盤競爭力存在不如新樓盤,滯銷時間較長、面積較多的情況,形成了大量庫存商品房。這些樓盤主要集中於潮陽、金平兩區。

    房地產開發到位資金較為緊張

    前三季度,全市房地產開發企業本年到位資金263.06億元,同比下降9.2%。其中,國內貸款9.39億元,大幅下降82.3%;企業自籌資金188.01億元,增長17.8%;定金及預收款、個人按揭貸款分別59.86億元和5.78億元,同比分別下降8.7%29.2%

    從開發企業資金來源構成分析,前三季度,國內貸款佔到位資金3.6%,自籌資金佔71.5%,定金及預收款和個人按揭貸款分別佔22.8%2.2%。房地產開發企業資金以自籌資金為主,是房地產開發投資的重要支撐,而定金及預收款和個人按揭貸款佔比較少說明企業資金回籠速度較慢。

    房地產開發企業本年購置土地面積、本年土地成交價款均下降明顯,分別下降了86.1%81.3%,與房屋新開工面積的降幅共同反映出房地產企業用於後續新項目的資金規劃較為緊張。

    幾點建議

    (一)加強布局規劃,打造優勢地塊

    當前汕頭正加快建設省域副中心城市,全力籌辦2021亞青會和創建全國文明城市,要值此發展契機,應該進一步加強對城市空間的布局和規劃,推動重點基礎設施、社區配套項目的建設進度。海灣隧道、汕南大道、汕湛高速等交通項目的建設帶動了濠江、潮陽、潮南一帶的房地產開發;萬達廣場的建成、牛田洋快速通道的開工、以色列理工學院的建設和三舊改造促成了林語苑、雙悅灣、華悅春天等大項目。在合理的布局和規劃,形成新的優勢地塊,打造明星樓盤,是房地產市場健康發展的重要推動力。

    (二)結合三舊改造和人才引進解決庫存商品房

    目前汕頭三年以上待售商品房面積已超過全市待售的三分之一強,這些長期庫存房屋嚴重影響了房地產開發企業的資金周轉,拉高了資金成本。由於部分樓盤建設時間較早,市場競爭力下降明顯。綜合考慮下,降價銷售亦非妥當舉措。有關部門可以嘗試在三舊改造的保障房配套方面試點一些舉措,例如以收代建”“回遷補貼通過協議收購長期庫存商品房作為保障性住房,給予貨幣化安置的回遷戶購買長期庫存商品房補貼優惠,以消化長期庫存。同時要從各方面提升城市的競爭力和影響力,吸引更多的人才來汕投資和就業置產。對於優秀人才購買長期庫存商品房予以更多的補貼,盤活長期庫存市場。

    (三)政企合力,激發房地產市場活力

    目前汕頭房地產市場正處於關鍵調整轉型期,各級各部門要重視房地產業的發展,全力做好各項服務工作,支持和促進本地房地產業健康持續發展;房地產企業要把自身發展和城市定位結合起來,堅持以人為本,保障建築質量,打造有質量可信賴的優質樓盤。房地產商要信守承諾、依法依規,主動擔責、主動作為,切實履行好法律責任和社會責任,開發出有質量可信賴的優質樓盤。對因宣傳問題、施工問題、合同問題、質量問題等造成的糾紛,房地產開發商要正面、主動、及時回應購房業主的合理訴求,堅決杜絕不作為、慢作為的消極態度和敷衍做法逐步激發地產市場活力。  

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