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当事人信息

再审申请人（一审被告、二审上诉人）：贵州贵铝华颐房地产开发有限责任公司。住所地：贵州省贵阳市白云区龚北路3号。

法定代表人：邹善能，该公司董事长。

被申请人（一审原告、二审上诉人）：张烜，女，回族。

审理经过

再审申请人贵州贵铝华颐房地产开发有限责任公司（以下简称华颐房开公司）因与被申请人张烜房屋买卖合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市中级人民法院（2014）筑民再终字第71号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。

再审申请人称/抗诉机关称

华颐房开公司申请再审称：（一）依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条的规定，商品房没有约定违约金数额或损失赔偿计算方法，逾期交付房屋的，参照有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同类地段同类房屋租金标准确定。因此，购房人的实际损失就是房屋租金。根据贵阳市住房和城乡建设局发布的“2011年贵阳市房屋租赁市场租金指导价”，涉案房屋的租金为每平方米每月9元。《商品房买卖合同》约定的违约金，超出实际损失162%。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条、第一百一十四条的规定，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，违约金超过损的30%，可以认定为违约金过高，华颐房开公司可以请求法院减少。（二）各家单位均在《建设工程竣工验收报告》上签章，涉案房屋具备了《商品房买卖合同》第八条约定的交付条件，华颐房开在《贵阳晚报》刊登了《交房通知》，定于2011年5月5日交房。因此，交房时间应确定为2011年5月5日，原审对交房时间的认定错误。2011年5月10日张贴的《公告》系在小区公示板张贴，仅对内部员工有效，不对公司外的其他人生效，不能作为华颐房开公司撤回《交房通知》的依据。（三）房屋经消防验收合格，达到交付条件，购房人应当前往收房，逾期不应由华颐房开公司承担违约金。根据贵阳市白云区气象局出具的《气象资料》，2010年12月15日至17日、12月26日出现凝冻天气，由此造成的延期交房，应免除相应违约责任。2015年2月4日，华颐房开公司在华颐蓝天小区物业管理公司调取借钥匙看房登记记录，证明购房人曾借取物业公司保管的钥匙，不可能不知道消防已验收合格。房屋达到交付标准，购房人不去验收，华颐房开公司不应支付此后的违约金。华颐房开公司依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一项、第六项的规定申请再审。

本院认为

本院认为：（一）依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条的规定，在双方没有约定违约金数额或损失赔偿计算方法时，方参照有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同类地段同类房屋租金标准确定违约金。但在本案中，双方在《商品房买卖合同》中已经明确了违约金的计算方式，因此并不适用上述司法解释的规定。贵阳市住房和城乡建设局发布的“2011年贵阳市房屋租赁市场租金指导价”，系贵阳市白云区范围内房屋租金的指导价，并非争议房屋同地段同类房屋的指导价。同时，争议房屋的租金亦不能等同于购房人的实际损失。因此，在华颐房开公司不能证明违约金高于购房人实际损失30%的情形下，原审未酌情对违约金予以减少并无不当。华颐房开公司作为商品房开发的专业公司，应可以预见约定的违约金可能产生的法律后果，原审判决其按照合同约定承担违约责任，亦符合公平和诚实信用的原则。（二）由于争议房屋在2011年5月5日前未经消防验收合格，不符合法律规定的房屋交付条件。因此，华颐房开公司在《贵阳晚报》通知2011年5月5日交付房屋，不符合法律规定和合同约定的条件。华颐房开公司在小区和售楼处张贴的《公告》，也以其真实意思表示不执行在《贵阳晚报》的收房时间。因此，原审未认定2011年5月5日为交房时间并无不当。（三）房屋经消防验收合格后，华颐房开公司并未按照《商品房买卖合同》约定的方式通知购房人交房时间，消防验收合格日亦非《商品房买卖合同》约定的交房日，故原审未将消防验收合格日确定为交付日并无不当。凝冻天气，并非双方《商品房买卖合同》约定的免责事由，华颐房开公司亦未按照合同的约定，在出现凝冻天气之日的30日内告知买受人。因此，原审未扣减凝冻天气的时间并无不当。借取钥匙的记录不能作为认定购房人知晓消防验收合格的直接依据，亦不能免除华颐房开公司按照《商品房买卖合同》通知购房者收房的义务，该证据不能推翻原审认定的基本事实，不属于再审审查中的“新证据”。

综上，华颐房开公司的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一项、第六项规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款之规定，裁定如下：

再审裁判结果

驳回贵州贵铝华颐房地产开发有限责任公司的再审申请。

审判人员

审判长王凌武

代理审判员曹景海

代理审判员张宇二0一五年八月十九日

书记员

书记员秦雯