汕房金管〔2018〕5号

各有关单位：

现将《汕头市住房公积金管理委员会关于汕头市住房公积金贷款管理办法》印发给你们，请认真贯彻执行。

汕头市住房公积金管理委员会
2018年12月27日

汕头市住房公积金管理委员会关于汕头市个人住房公积金贷款管理办法

第一章　总则

第一条　为规范个人住房公积金贷款管理，支持城镇职工购买自住住房，根据国务院《住房公积金管理条例》（国务院令第350号）、中国人民银行《贷款通则》（中国人民银行令[1996]2号）、《个人住房贷款管理办法》（银发〔1998〕190号）和住建部、财政部、中国人民银行等三部委《关于发展住房公积金个人住房贷款业务的通知》（建金[2014]148号）等规定，结合我市实际，制定本办法。

第二条　本办法适用于以住房公积金资金为来源，向本市缴存住房公积金或在异地缴存住房公积金符合本市规定条件的职工发放的，定向用于在本市范围内购买自住住房的专项住房消费贷款。

第三条　个人住房公积金贷款实行缴存住房公积金义务与权利对等，先存后贷，贷款担保，按期归还的原则。

第四条　汕头市住房公积金管理中心（以下简称管理中心）为本市个人住房公积金贷款的管理机构，负责审批个人住房公积金贷款；管理中心委托的商业银行（以下简称受托银行）负责办理个人住房公积金贷款金融业务。

第五条　本办法所称的借款人应是具有完全民事行为能力的住房公积金缴存职工。符合条件的借款人配偶（缴存职工）或房产共有人（缴存职工）可作为共同借款人。

一手住房是指房地产开发商依法取得土地使用权后，在土地上建造并取得政府批准销（预）售，且可用于办理合法抵押登记的自住住房。二手住房是指售房人已取得房地产权证、具有完全处置权利、能够在房地产市场上进行合法交易，且可用于办理合法有效抵押登记的自住住房。

第二章　贷款对象及条件

第六条　本市连续足额缴存住房公积金12个月（含）以上的在缴职工，或本市户籍且在异地连续足额缴存住房公积金12个月（含）以上的在缴职工，可向市住房公积金管理中心申请个人住房公积金贷款。

处于住房公积金封存状态的职工，不能申请个人住房公积金贷款，但启封后重新连续足额缴存满12个月以上，可申请个人住房公积金贷款。

第七条　申请个人住房公积金贷款应具备以下条件：

(一) 具有稳定的经济收入，没有不良信用记录，有偿还贷款本息的能力。

(二) 所购房产必须具有符合法律法规规定的购房合同，且可用于办理合法有效抵押登记手续。

(三) 购房首期付款不得低于规定的比例。

首期付款的比例根据国家、省、市有关部门颁布的政策进行调整。

(四)同意按照管理中心规定的担保方式办妥担保手续。

(五)申请二手房住房公积金贷款的房龄不得超过二十五年（含）。

(六) 法律法规及管理中心规定的其他条件。

第三章　贷款额度、期限和利率

第八条　个人住房公积金贷款最高额度和计算方式。

（一）最高贷款额度

购买一手、二手住房个人最高贷款额度为四十万元；两人或两人以上同时申请贷款的，同一笔贷款最高贷款额度合计不超过七十万元。

最高个人住房公积金贷款额度的调整，由市住房公积金管理委员会确定。

（二）计算方式

1、根据缴存时间制定可贷额度范围：

缴存时间：1年（含）——2年,最高贷款额 10万元；

缴存时间：2年（含）——3年,最高贷款额 15万元；

缴存时间：3年（含）——4年,最高贷款额 25万元；

缴存时间：4年（含）——5年,最高贷款额 35万元；

缴存时间：5年（含）以上,最高贷款额40万元。

2、个人贷款额度=公积金账户当前余额+当前月缴存额×当前至法定退休年龄总月数× 缴存调节系数

缴存调节系数由管理中心依据资金存量、国家政策调整等因素不定期公布。

3、一手住房的个人住房公积金贷款额度不得高于抵押住房现值的70%；二手住房的个人住房公积金贷款额度不得高于抵押住房现值的60%。

如遇政策规定公积金贷款首付比例调整，贷款额度不得高于抵押住房现值的比例相应进行调整。

4、不得超过个人住房公积金贷款最高额度。

5、多人合资购房的，按其产权份额计算可贷额度。

第九条　购买一手、二手住房最长贷款期限30年，且不得超过借款人的法定退休年限。二手住房贷款期限不得超过该套住房土地使用权的年限。

第十条　个人住房公积金贷款利率按照中国人民银行公布的个人住房公积金贷款利率执行。

贷款期限在一年以内(含一年)，实行签订贷款合同时的法定利率，遇法定利率调整，不分段计息；贷款期限在一年以上的，遇法定利率调整时，于次年1月1日开始，按相应利率档次执行。

第四章　组合贷款

第十一条　住房公积金贷款额度不能满足借款人需求，而借款人有一定还款能力的，可同时申请商业性个人住房贷款，两部分贷款合并构成组合贷款，贷款期限必须一致，贷款抵押为同一抵押物。

第五章　贷款担保

第十二条　借款人申请个人住房公积金贷款，必须以所购住房作为抵押，并与受托银行签订书面抵押合同，办理抵押登记手续。

抵押住房的现值，按以下方式之一确认：

1、借款人合法购买的一手住房,在签订购房合同交易备案一年内申请个人住房公积金贷款的,按购房交易纳税的房价总价款确认房产价值；超过一年(含一年)申请的，管理中心对抵押房产价值有疑问时，须由申请人委托有资质的评估公司进行房产评估，其现值按评估价值与购房价款孰低者确认。

2、借款人合法购买的二手住房,在签订购房合同交易备案一年内申请个人住房公积金贷款的，按房产交易时税务机关确认的该房产基准房价与双方购房申报交易房价款孰低者确认房产现值；超过一年(含一年)申请的，管理中心对抵押房产价值有疑问时，须由申请人委托有资质的评估公司进行房产评估，其现值按评估价值与原购房纳税价款孰低者确认。

第十三条　抵押人对设定抵押的财产在抵押期内必须妥善保管，负有维修、保养、保证完好无损的责任，并随时接受管理中心和受托银行的监督检查。

第十四条　购买一手住房的，在《房地产权证》办妥前，由售房单位对借款人的借款行为提供担保，并与受托银行签订书面的担保合同。

第六章　贷款程序

第十五条　借款人持相关资料，申请个人住房公积金贷款，受理机构自申请之日起1日内作出准予个人住房公积金贷款或者不准予个人住房公积金贷款的决定，并通知委托人或借款人；准予个人住房公积金贷款的出具审核意见书，由借款人到受托银行办理个人住房公积金贷款金融手续，逾期不办理的，视同放弃。 

第十六条　购买一手住房的，受托银行以转账支付方式，将个人住房公积金贷款资金划入售房单位在银行开设的账户（购买预售商品房的，应划入预售许可证注明的预售款监管账户），不得直接划入借款人账户或者支付现金给借款人；购买二手住房的，受托银行将个人住房公积金贷款资金划入售房人的收款账户。

第七章　贷款偿还

第十七条　借款人应当履行借款合同约定的还款计划、还款方式按时偿还个人住房公积金贷款本息，并在受托银行开设还款账户。

借款人与受托银行未经管理中心同意，不得改变借款合同约定的还款方式。

第十八条　个人住房公积金贷款期限在一年以内(含1年)的，实行到期一次还本付息还款法，即按月付息，到期一次性还本。

个人住房公积金贷款期限在一年以上的，实行按月分期归还贷款本息。借款人可以按照下列两种方式选择其中一种，归还贷款本息：

（一）按月等额本息还款方式。每月等额偿还个人住房公积金贷款本息，每月还款额计算公式为：   

月还款额=

（二）按月等额本金还款方式。每月等额偿还个人住房公积金贷款本金，个人住房公积金贷款利息随本金逐月计算，每月还款额计算公式为：

月还款额=

第十九条　借款人自受托银行发放贷款之日的次月起进入还款期，按借款合同约定的还款日为每月还款日。

第二十条　借款人可以申请个人住房公积金或住房补贴偿还个人住房公积金贷款本息。

第二十一条　借款人提前偿还个人住房公积金贷款本息的，应当向受托银行提出申请，经管理中心核准后，向受托银行办理相关手续。

第二十二条　借款人提前归还个人住房公积金贷款本息的，可以按下面两种方式之一提前还款：

(一)提前一次性归还全部个人住房公积金贷款本息的，应还利息按剩余本金实际占用天数乘以与借款合同约定期限相对应的现执行利率计算。

(二)提前归还部分个人住房公积金贷款本金的，在还款时按照提前归还的部分本金实际占用天数计算并结清所还本金的应收利息，当期及以后的月份应还本息额按照剩余本金、剩余期限重新计算。

第二十三条　在个人住房公积金贷款期限内，管理中心与受托银行有权监督检查借款人的个人住房公积金贷款使用情况。

第二十四条　受托银行在借款人还清个人全部住房公积金贷款本息后10个工作日内，将抵押住房的《房地产权证》、《房地产他项权证》或购房合同等有关证件退回借款人，并出具同意注销抵押登记证明，由借款人向市不动产登记房产管理部门办理注销抵押登记手续。

第八章　法律责任

第二十五条　借款人有下列情形之一的，管理中心有权终止支付个人住房公积金贷款或者提前收回全部个人住房公积金贷款：

(一)采用欺诈手段隐瞒真实情况，提供虚假证明材料的；

(二)抵押物毁损不足以清偿贷款本息，未按要求落实新抵押(或质押)的；

(三)不按照借款合同规定用途使用个人住房公积金贷款的；

(四)未经管理中心同意，将设定抵押权的住房转让、赠与或重复抵押等的；

(五)拒绝或阻挠管理中心或受托银行对个人住房公积金贷款使用情况进行检查、监督的；

(六) 由于借款人原因，未能按期偿还借款的其他情形。

第二十六条　借款人未按个人住房公积金贷款合同规定偿还个人住房公积金贷款本息的，逾期部分按中国人民银行有关规定计收罚息。

第二十七条　债务履行期间出现下列情形之一的，受托银行可向借款人和保证人进行追索；追索无效的，可依法对抵押物进行处分：

（一）借款人连续三期未按时归还贷款本息的；

（二）借款人在借款合同终止前死亡或被宣告死亡后无继承人、受遗赠人，或继承人、受遗赠人拒绝履行偿还个人住房公积金贷款本息义务的；

（三）借款人被宣告失踪后无财产管理人或财产管理人拒绝履行偿还个人住房公积金贷款本息义务的；

（四）借款人丧失民事行为能力后无监护人且不能履行偿还个人住房公积金贷款本息义务，或监护人拒绝履行偿还贷款本息义务的；

（五）管理中心与借款人约定的其他情形。

第二十八条　借款人不履行借款合同，依法处分抵押物所得价款按下列顺序分配：

（一）支付处分抵押物的直接费用（诉讼费、执行费、拍卖费等）；

（二）支付与处分抵押物有关的税款；

（三）偿还借款人所欠个人住房公积金贷款本金、利息、罚息、违约金以及赔偿金；

（四）赔偿因借款人违反合同而对管理中心、受托银行造成的损害；

（五）剩余部分退还借款人。

处分抵押物所得金额不足以支付个人住房公积金贷款本息和违约金、赔偿金时，管理中心有权向借款人、保证人追索不足部分。

第二十九条　管理中心和受托银行工作人员在办理住房公积金贷款业务工作中滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的，依法给予纪律处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任；造成的经济损失由责任人所在单位承担。 

第九章　附则

第三十条　在还款期内，受托银行和借款人需解除或变更借款合同的，必须经管理中心同意后，方可解除或变更合同。

借款合同的变更若涉及抵押合同内容变更的，须按规定办理变更办理抵押登记手续。

第三十一条　管理中心应与受托银行签订承办个人住房公积金贷款业务委托协议书，明晰双方权利、义务、责任。

第三十二条　借款人与管理中心、受托银行或管理中心与受托银行发生争议经调解无效的，当事人可向人民法院提出诉讼。

第三十三条　职工建造、翻新、大修的个人住房公积金贷款办法，另行制定。

第三十四条　本办法自2018年12月29日起施行，有效期至2023年12月28日，有效期届满，根据评估情况重新修订。市住房公积金管理委员会2016年12月30日发布的《关于印发〈汕头市个人住房公积金贷款管理办法〉的通知》（汕房金管〔2016〕3号）同时废止。 

关于《汕头市住房公积金管理委员会关于汕头市住房公积金贷款管理办法》解读